많은 소상공인들이 코로나19 행정명령으로 어려움을 겪고 있다. 국가 재난 사태에 위기를 극복하기 위한 노력이 이루어지고 있지만, 상가임대차보호법의 허점으로 가게에서 내몰릴 위기에 처한 임차상인들의 사례도 계속 발생하고있다.
임대차 시장에서 가장 많이 발생한 몇 가지 사례를 살펴봄으로써 코로나19로 어려움에 처한 소상공인들이 또 다른 어려움에 처하는 일이 생기지 않기를 바란다.
재건축으로 쫒겨나는 임차상인들
재건축 문제는 현재 임대차 분쟁에서 가장 많은 비중을 차지하고 있다. 재건축의 경우에는 권리금 회수 기회, 10년 영업권 보장 등의 상가임대차보호법의 적용을 받지 못하기에 임차인 입장에서는 매우 조심해야만 한다. 재건축으로 인한 갱신거절 사유는 '목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우'로 규정한다.
이 규정에서 '전부 또는 대부분'이라는 문구는 부분 공사를 하는 리모델링은 포함하지 않는 것으로 해석된다. 그런데 최근 잠실에서 프랜차이즈 식당을 운영하는 A씨는 임대인이 유명 유튜버로 바뀌면서 명도소송을 당했다. 임대인은 해당 건물을 사옥으로 사용하기 위해 리모델링을 하겠다는 이유로 소송을 냈고 1심에서는 임대인의 손을 들어주었다. 현재 2심 결과를 기다리고 있다.
또 법에서는 재건축과 관련해 '임대차계약 체결 시 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우'라고 규정돼 있다. 하지만 A씨의 경우 재건축 사유도 해당되지 않고 사전 고지도 없었기에 2심 판결이 주목된다.
한편 '건물이 노후, 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우'도 재건축 사유로 인정하고 있는데 인천 부평구에서 식당을 운영하는 B씨는 재건축을 사유로 임대인이 명도소송을 냈다. 1심에서는 임대차계약 당시 재건축 고지가 없었다는 이유로 임차인의 손을 들어주었지만 2심에서는 임대인이 안전 진단서를 첨부하고 안전사고가 있다는 이유로 임대인의 손을 들어주었다. 이 사건은 대법원의 판단을 기다리고 있다.
비슷한 예로 건대입구역에서 헤어샵을 운영하던 C씨는 건물의 안전 문제로 임대인이 명도소송을 걸자 권리금 반소로 대응하였다. 1심에서 패소하였지만 2심에서 건물을 철거할 정도가 아닌 리모델링 상황이라면 권리금 회수 기회를 방해해서는 안된다며 임차인의 손을 들어주었다.
또 임대차계약 기간 중에 임대인이 재계약서를 제시하며 일정 기간 후 재건축에 동의를 요청하는 경우도 있다. 건물주와의 관계 문제 또는 법적 보호기간 종료 시 재계약이 안될 것에 대한 부담감 등으로 재건축에 동의하는 계약서에 서명하는 임차인이 많은데 이 경우 권리금 회수 기회를 잃을 수 있어 유의해야 한다.
재건축과 관련된 분쟁을 사전에 예방하려면 임차인은 건물의 노후 상태 등을 파악해보고 리모델링, 안전 문제 등으로 재건축 가능성이 예측된다면 이에 대한 합의안을 미리 조율한 후 임대차계약을 하는 것도 좋은 방법이다. 또한 정부도 권리금 보호법의 취지에 맞게 재건축 등의 사유 발생 시에도 임차상인의 권리금을 보호하도록 개정안을 만들어서 사회적 갈등과 비용을 줄여야 한다
재건축 이외의 임대차 분쟁 사례들
임대차계약의 연장은 계약 종료 6개월에서 1개월 사이에 의사 표명으로 이루어진다. 신촌에서 호프집을 운영하는 D씨는 계약 종료 한 달이 끝나는 하루 전에 임대인으로부터 임대료 인상 내용증명을 받았다. 코로나19로 힘든 상황의 D씨는 임대료를 올리려는 임대인과 마찰이 생겨 계약갱신청구권 같은 권리 행사는 하지 못했다. 계약기간 10년을 보장을 받을 수 있었던 D씨는 임대인의 명도소송 시 불리한 상황이 될 수 있기에 억울하지만 임대료 인상에 합의하였다.
또한 반포동에서 떡집을 운영하는 E씨도 계약 2년만에 사전에 고지도 없던 재건축을 이유로 퇴거 요청 내용증명을 받았다. 10년 보장을 생각한 E씨는 임대인의 내용증명에 대응하지 않았는데 이 또한 명도소송 시 불리한 상황이 될 수 있다. 계약종료 6개월에서 한 달 사이에는 반드시 계약에 대한 의사표명이 있어야만 불이익을 받지 않게 된다.
정부는 '임대인이 계약을 원치 않는 의사 표명이 있을 시 임차인은 일정 기간 이내에 답변해야 한다'와 같은 시간적인 여유를 주는 개정안을 만들어 임대인이 계약 종료 통보 시기를 악용하는 사례를 막아야 한다.
그 외에 법적보호기간 종료 시 임대료 인상에 제한이 없거나 수백만원에 달하는 권리금 감정평가 비용을 임차인 혼자 부담하는 문제 같은 크고 작은 기울어진 법안들은 반드시 개정되어야 임대차 분쟁 같은 사회적 갈등을 에방하고 줄일 수 있다.
코로나19로 자영업자는 위기다. 이러한 자영업자에게 재난지원금을 통한 보상도 중요하지만 그에 못지 않게 중요한 것은 정부가 정말 자영업자들의 아픈 곳을 알고 보듬어 주려고 노력하는 것이다.
덧붙이는 글 | 다음 기사에서는 정부가 비용을 들이지 않고 일상에서 자영업자들의 마음을 살 수 있는 방안 등에 대해 살펴보겠다.