문재인 대통령께.

선거를 앞두고 있는 시점에 부동산 규제는 주택을 소유한 사람들의 심기를 불편하게 함에도 지난 2월말 국토부 업무보고 자리에서 선거에 연연하지 말고 부동산 투기를 차단할 것을 적극적으로 요청하는 대통령의 말씀을 들으면서 부동산 투기 근절 의지가 초지일관 변함없는 듯하여 고맙고 감사한 마음입니다.

다만 예상치 못한 부작용들이 자꾸 일어나는 것 같아 안타까운 마음도 함께 합니다. 부동산 투기 진앙지였던 강남 집값 상승세를 막으니 수용성(수원,용인,성남)이 오르고 수용성을 누르니 안시성(안산, 시흥, 화성), 김부검(김포, 부천, 검단) 등 새로운 부동산 관련 신조어들이 쏟아져나오고 있습니다.

2월 부동산 가격은 서울은 상승폭이 1월에 비해 0.34%에서 0.15%로 낮아진 반면, 규제가 덜한 수도권 지역은 0.39%에서 0.51%로 상승했다는 한국감정원 '2월 전국주택가격동향조사'에서도 풍선효과가 나타나고 있음을 보여주고 있습니다. 정부의 지속적인 규제정책에도 부동산 투기심리가 잡히지 않고 있다는 반증입니다.

정부가 전력을 기울여 촘촘하게 그물을 치며 부동산 투기 세력의 활동을 제약하고 있음에도 부동산 시장이 생각처럼 안정화되지 않는 이유는 정부 정책에 근원적인 허점이 있기 때문임을 지적하고 싶습니다. 지난 2월 말 국토교통부 업무보고를 받는 자리에서 대통령의 부동산 정책에 대한 인식에서도 허점이 보여 고언을 드리고자 합니다.

대통령께서는 국토부 업무보고 자리에서 1주택 실수요자들의 세부담을 줄이고, 고가·다주택 보유자에 대한 과세를 강화할 것을 요청하셨습니다. 고가주택과 다주택 소유자들에게 보유세, 양도세를 무겁게 매기고 대출을 조이는 등 지금까지의 부동산 정책 역시 이러한 기조 하에서 진행되었습니다.

합법적으로 1주택자로 변신하는 101가지 방법

하지만 1주택 실수요자와 부동산 투기세력을 구분하는 것이 생각처럼 쉽지 않습니다. 현행 법제도 아래에서는 주택을 여러채 가지고 있어도 개인이 합법적으로 1주택자로 있으면서 세부담을 줄일 수 있습니다.

12.16 부동산 대책이 나온 이후 법인으로 부동산을 구입하는 사례가 급증했다고 합니다. 법인을 설립하여 구매한 주택은 다주택 소유로 잡히지 않아 양도세 중과와 종부세 누진 과세를 피할 수 있기 때문입니다.

부동산 관리신탁을 활용하는 방법도 있습니다. 관리신탁에 맡긴 주택은 보유주택으로 잡히지 않아 다주택자들이 종부세 절세방안으로 많이 선택하고 있는 방식입니다. 또한 종부세는 세대별 합산이 아니라 인별 합산이기 때문에 부부가 개인 명의로 한 채씩 가지고 있어도 다주택자 종부세 중과를 피할 수 있습니다. 자녀를 세대분리시켜 주택을 가지게 하면 다주택자 종부세 중과도 피할 뿐 아니라 양도세 중과까지도 피할 수 있어 자녀 명의로 주택을 구입하는 경우도 자주 활용되는 부동산 투기 방법입니다.

만약 다주택자에 대한 페널티를 강력하게 시행한다면 주택은 한 채로 두고 상가 및 오피스 건물로 갈아탈 수도 있습니다.

주택담보대출을 조인다 해도 이자비용을 상쇄할 정도로 집값이 오를 것이라는 확신을 가지는 이들은 P2P대출, 신용대출 등을 활용해서라도 부동산 투기에 뛰어듭니다. 12·16 부동산 대책 이후 신용대출이 늘어났다는 것도 여전히 부동산 시세차익에 대한 기대가 크다는 것을 반증하는 사례입니다. 뿐만 아니라 돈을 어디에 투자해야 할지 고민하는 현금부자들이 4대 시중은행(신한·KB국민·우리·KEB하나은행)에 10억 이상 넣어둔 정기예금 잔액이 2019년 기준 293조라고 합니다.

현재 고가·다주택 소유자를 대상으로 보유세/양도세 중과와 대출 규제 중심으로 짠 그물망은 부동산 투기 세력이 보기에는 틈이 많고 너무 헐겁습니다. 대통령께서 생각하시는 1주택자=실수요자, 고가/다주택자=부동산 투기 세력이라는 프레임으로 부동산 정책을 짜는 한 문재인정부는 계속해서 부동산 투기 세력에게 끌려다니게 될 것입니다.

땀의 가치는 땀흘린 이에게, 땅의 가치는 모두에게!

프레임의 근본적인 전환이 필요합니다. 1주택 실수요자 프레임이 아닌 개인이 노력한 가치는 개인이 가져가고 모두가 함께 노력한 가치는 모두가 함께 누린다는 관점으로 부동산 정책을 만들어야 부동산 투기에 대한 유인을 제거할 수 있습니다.

부동산 투기가 일어나는 근본적인 원인은 토지불로소득에 있습니다. 사람이 만든 재화는 시간이 지날수록 낡고 가치가 떨어지지만, 땅의 가치는 사람들이 모이고 국민의 세금을 투입해 교통·문화·환경인프라를 조성하여 사회가 발전하고 살기 좋아질수록 높아집니다.

땅 자체가 가진 입지 요인이나 공공의 재정투입 또는 인구가 집중되면서 자연히 높아지는 토지가치를 개인이 가져가도록 두면 당연히 누구나 손쉽게 돈을 벌고 싶어하기에 투기가 일어납니다. 부동산 투기, 즉, 사회발전에 아무런 기여도 하지 않는 지대추구 행위를 근절하기 위해서는 사회가 함께 만든 토지가치 상승분을 개인이 가져가지 않고 모두가 공유하도록 만들어야 합니다.

1주택자라고 해서 사회가 함께 만든 토지가치 상승분을 홀로 누릴 권한은 없습니다. 이른바 목 좋은 곳에 있는 '똘똘한 한 채' 주택을 확보한 1주택자는 토지불로소득을 웬만한 다주택자들보다 더 많이 누릴 수 있습니다.

'땀의 가치는 땀 흘린 이가 가져가고, 모두가 함께 만든 땅의 가치는 모두가 함께 누린다'는 관점을 가장 잘 구현하는 정책이 토지보유세 강화입니다. 사회가 함께 노력하여 만들어낸 토지가치를 모두가 함께 누리기 위한 토지보유세 강화는 틈이 없는 정책입니다. 예외를 두지 않고 전반적으로 토지보유세를 강화한다면 다종다양한 방법으로 정책의 틈새를 찾는 시장참여자들의 부동산 투기심리를 꺾을 수 있습니다. 

선거를 앞두고 세금을 올리는 것이 부담스럽다면 거둔 토지보유세를 모두에게 기본소득으로 나누어주는 방안을 검토해볼 수 있습니다. 토지보유세 강화와 기본소득의 결합은 땅과 집에 대한 진짜 실수요자인 전·월세 세입자들과 집값 상승이 거의 없는 1주택자들까지 다 포괄하여 고루 혜택을 줄 수 있는 진짜 실수요자를 위한 정책입니다. 

'1주택=실수요자, 고가·다주택자=부동산 투기자'라는 부동산 정책 프레임이 만들어내는 핀셋 정책으로는 풍선효과를 잡기가 어렵습니다. 코로나 19 전염병은 정부가 어찌할 수 없는 천재(天災)에 가깝지만 이대로라면 부동산 문제는 정부의 책임이 큰 인재(人災)라고 평가받을 가능성이 높습니다. 너무 늦기 전에 '땀의 가치는 땀흘린 이에게, 땅의 가치는 모두에게'라는 정책 기조로 전환하여 땅과 집을 삶의 터전으로 삼고 살아가는 진짜 실수요자들에게 존경받는 대통령으로 임기 마무리하시길 기원합니다.