의왕시(시장 김성제)가 심혈을 기울여 추진하고 있는 백운지식문화밸리 조성 사업이 '난항'을 겪고 있다.
백운지식문화밸리사업은 지역경제를 활성화 하고, 도시 경쟁력을 높인다는 목적 하에 추진하고 있는 김성제 의왕시장 역점사업이다. 의왕시 학의동 560 일대 95만4979㎡에 주택 3400세대와 복합쇼핑몰·호텔·비즈니스센터·병원 등을 짓는 대규모 개발 사업이다.
그러나 사업이 난항을 겪고 있다 보니 실현 가능성과 필요성 논란이 일고 있고, 사업 추진 여부를 포함한 전면적인 재검토가 필요하다는 의견까지 나오고 있다.
10월 31일 좌초 위기... 현재 재공모 진행
의왕시는 지난 6월 민간 부문 우선협상대상자로 '누토백운컨소시엄'를 선정했다. 하지만 '누토' 측이 PFV(Project Financing Vehicle, 사업을 주관하는 페이퍼컴퍼니) 설립을 위한 주주납입금 24억9000만원을 최종시한인 10월 30일까지 내지 못해 한 차례 좌초 위기를 겪었다.
당초 누토 측은 9월 중 주주납입금을 내기로 했지만 이를 지키지 못했고, 의왕시와 의왕도시공사는 9월 말부터 2주씩 세 차례 연장해주며 이날까지 이행보증금 납입을 최종 통보했다. 그러나 결국 누토 측은 납입하지 않았다. 또 지난 10월 17일까지 내야 할 이행보증금 70억 원도 내지 못했다.
결국, 사업을 주관하고 있는 의왕도시공사는 PFV 미설립과 사업이행보증금 미납을 이유로 누토백운컨소시엄에 지난 10월 31일 사업 협약 해제를 통보했다.
'누토'와의 협약이 취소되자 관련 업계와 지역 관가에서는 '사업을 할 만한 능력이 없는 회사였다. 세부 협상 조율, 특히 리스크 부담 문제에 대한 협상이 이루어지지 않아서 사업을 포기 한 것이다' 등, 갖가지 소문이 떠돌았다.
이러한 소문의 진위를 확인하기 위해 사업을 주관하고 있는 의왕도시공사를 지난 20일 방문, 담당자한테 협약이 취소된 이유를 물었고, 25일 전화를 해서 다시 한 번 확인했다. 소문의 일부를 도시공사 직원은 인정했다.
"그 쪽(누토) 의중을 잘 모르겠다. 무엇 때문에 주금 납입을 안 했는지. (리스크 부담 문제를 물었더니) 리스크 부담 협상이 잘 안 된 건 사실이다. 그 쪽에서 임대주택과 지원시설이 분양이 안 될시 우리(도시공상)한테 모두 매입을 해 달라고 했는데… 우리가 수용 할 수 없는 요구였다."의왕도시공사 담당자 답변이다. 도시공사를 방문한 다음 날인 21일, 경기도 성남시에 있는 '누토'를 방문, 담당자한테 주금을 납입하지 않은 이유를 물었지만 답변을 들을 수 없었다. 담당자는 언짢은 표정으로 "할 말이 없다"는 말만을 되풀이 했다.
현재 의왕시는 민간사업자 재공모(11월 7일~12월 9일)를 진행하고 있다. 사업자금 조달 능력에 대한 평가 배점을 대폭 높이고, 컨소시엄 대표사의 자기 자본 규모와 신용 등급에 대한 평가 항목을 신설하는 등, 공모 지침을 보강했다.
"리스크 공동 부담하려는 민간업체 찾기 어려울 것""공공은 민간과 미분양에 따른 리스크를 공동부담하고 싶어 하겠지만, 민간업체는 지금까지 관행에 따라 지자체가 리스크를 모두 부담하길 바랄 것이다. 때문에 현재 상황에선 그럴 만한(리스크를 부담할 만한) 업체를 찾기가 아마 어려울 것이다." 개발 업계 전문가 김아무개씨 말이다. 김씨는 미분양에 따른 리스크 부담문제는 계속 백운지식문화밸리 발목을 잡을 것으로 보인다고 덧붙였다. 공공이 민간과 공동 사업을 진행할 때 통상적으로 SPC(특수목적법인)를 설립한다. 의왕백운지식문화밸리 역시 이 방식으로 개발을 하고 있다. 공공이 51%의 지분을 민간이 49%의 지분을 각각 소유하지만, 미분양 리스크는 공공이 떠안는 게 관행처럼 돼 있다.
그러나 관행대로, 의왕도시공사가 미분양 리스크를 모두 떠안을 수는 없는 상황이다. 공공이 민간 사업자와 공동으로 사업을 할시, 투자 지분에 따라 리스크를 공동 부담해야 한다는 감사원 지적이 계속되고 있기 때문이다.
실제 지난 5월, 감사원은 투자 지분에 따라 리스크를 공동 부담해야 한다고 군포시에 권고했다. 미분양 문제 등, 산업 단지 조성 사업 중 발생할 수 있는 모든 위험을 100% 군포시가 떠안는 방식에 대한 지적이었다.
이를 조율하기 위해 군포시는 민간 부분 우선 협상 대상자인 '현대 콘소시엄'과 몇 달간 협상을 진행했다. 하지만 끝내 합의점을 찾지 못해, 군포시는 지난 7월 29일 '현대엠코콘소시엄'에 대한 우선 협상 대상자 지정을 취소했다.
이밖에도 감사원은 목포대양산단에도 각 출자자가 출자 비율에 따라 상환 책임을 분담해야 한다고 지적했다. 목포시만 미분양 용지 매입대출금을 상환할 의무를 부담한 반면 공동출자자인 포스코건설 등은 사업 위험을 전혀 부담하지 않은 것은 부적절하다는 지적이었다.
주택 경기 장기불황... 민간, 사업 참여 주저주저"꼭 필요한 사업인지 모르겠다. 현재 수도권 주택 보급률도 높은 편이고, 알다시피 주택분양시장은 장기 불황이다. 우리나라 가계부채가 1000조가 넘는다는데, 다 지어 놓은들 누가 선뜻 아파트를 사겠는가? 만약 분양이 안 된다면 개발하기 위해 빌린 이자 같은 것을 모두 의왕시민 세금으로 부담해야 하는 것 아닌가? 1조 4천언 규모 개발이라고 하는데, 할 수 있는 사업인지도 모르겠다. (1년 예산)약 2700억 의왕시 재정 규모로는 감당하기 어려운 사업이다."이종명 '참여와자치를위한의와풀뿌리희망연대' 운영위원 말이다. 이종명 운영위원은 필요성에 의문을 제기하며, 분양이 되지 않았을 때 닥칠 후폭풍을 걱정했다. 후폭풍은 개발에 소요된 이자와 원금 상환 문제 등이다.
감사원이 투자지분별로 리스크를 부담하라고 권고한 건 이 때문이다. 분양이 잘 된다면 별 문제가 없겠지만 분양이 안 돼 분양 수익금으로 투입된 자금에 대한 이자와 원금을 갚지 못하는 상황이 오면 그 책임은 모두 지자체가 떠안게 돼, 지자체 재정 파탄이 우려되기 때문이다.
1조4천억 원이 투입되는 큰 공사라는 점을 감안하면, 이종명 운영위원 말대로 인구 약 16만 명에 1년 예산 2700억 원 정도인 작은 도시인 의왕시가 감당하기엔 무리한 사업이다. 이것이 의왕시가 미분양 리스크를 떠안을 수 없는 이유다.
백운지식문화밸리사업은 김성제 의왕시장이 지역경제를 활성화 하고, 도시 경쟁력을 높인다는 포부를 가지고 추진하고 있는 역점사업이다. 하지만, 진행되는 상황과 주변 환경은 김 시장의 포부를 뒷받침하기는커녕 외면하고 있는 실정이다. 주택경기는 살아날 기미를 보이지 않고 있고, 그러다 보니 민간 업체는 사업 참여를 주저하고 있는 형편이다.
"꼭 필요한 사업인지, 할 수 있는 사업인지 모르겠다"는 이종명 운영위원 이야기만 메아리처럼 울리고 있는 상황이다.