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▲  가계신용과 주택담보대출 잔액 추이(단위: 조원)
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지난 9월 13일 정부 관계부처와 기관들은 그동안 강행했던 '빚내서 집 사라'식 정책 중 일부를 철회하기로 했다. 일단, 소득 상한 없이 1주택 소유자에 대해서도 5억 원까지 허용되며 총부채원리금상환비율(DSR)3) 규제도 받지 않던 '일반형 특례보금자리론' 공급을 중단했다. 그리고 주택담보대출의 만기 기한도 최대 50년에서 40년으로 제한했다.

지난 2022년은 드물게 가계부채가 거의 증가하지 않은 시기였다. 금리가 인상된 데다가 개인채무자의 주택담보대출·신용대출에 DSR 규제가 적용된 결과였다. 그러나 윤석열 정부는 이러한 흐름에 역행해 오히려 다주택자와 임대사업자도 주택담보대출을 받을 수 있도록 했고 특례보금자리론 등 특별 대출 프로그램도 내놓았다. 가계부채가 눈덩이처럼 커질 위험성을 담보 삼아 부동산 경기를 부양한 것이다.

지난 10년 동안 주택담보대출은 전체 가계대출의 절반 이상을 차지했다. 2022년 말 한국의 가계신용 잔액은 약 1870조 원에 달했는데 이 가운데 약 1013조 원이 주택담보대출 잔액인 것으로 확인되었다. 무리하게 빚을 동원해 부동산 경기를 부양한 폐해는 곧 가계부채의 질적 악화로 이어졌다.

올해 6월 한국은행 발표 자료에 따르면, 2021년 말 대비 2023년 초 한국 가계의 평균 자산은 4.4억 원에서 3.9억 원으로 감소했다. 반면 부채 고위험 가구(자산대비부채비율(DTA 100% 초과, DSR 40% 초과)는 2.7%에서 5.0%로 거의 2배 증가했다. 앞으로 이러한 추세가 심화할 가능성이 농후하다.

해법은 간단하다. 대출은 상환이 가능한 선에서만 실행되어야 한다. 혹자는 "대출받지 못하면 결국 서민들은 평생 집을 못 갖는 것 아니냐"고 항변할지도 모른다. 하지만 그건 주택 정책과 주거복지의 영역에서 해결할 사항이지 금융으로만 풀 문제가 아니다. 그간 시민단체들은 공공임대주택과 토지임대부 공공분양주택4) 등 저렴하고 안정적인 주택을 더 많이 마련하자고 주장했다. 구체적이고 장기적인 부채 축소(디레버리징) 정책이 필요하다.

1) 한국은행 자료를 재가공함
2) 금융기관으로부터의 대출과 신용카드 이용액 등 외상거래(판매신용)를 모두 포괄하는 가계 빚
3) 대출받으려는 사람의 연소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율(Debt Service Ratio). 대출한도를 정할 때 사용하는데, 이 비율을 높게 정할수록 최대 대출한도가 늘어난다. 우리나라는 주택담보대출과 신용대출 합계가 1억 원을 넘을 때 DSR을 적용하며 제1금융권 대출은 40%, 제2금융권 대출은 50%로 상한을 정하고 있다.
4) 공공이 토지를 소유하고 주택만 건설 원가로 분양하는 주택