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▲  국민의힘 오세훈 서울시장 예비후보가 9일 국회 소통관에서 부동산 주택공급 정책 공약을 발표하고 있다.
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"토지임대부 아파트를 연간 1만호씩 공급하겠다고 모 후보가 공약했는데, 이런 공약은 다 헛공약이다. 불가능하다."

서울특별시장 보궐선거에 출사표를 던진 오세훈 국민의힘 예비후보가 자신의 경쟁자들을 저격했다. 같은 당의 나경원 후보가 "토지임대부 공공주택을 1년에 1만호씩, 10년간 10만호를 짓겠다"라고 공약한 것을 꼬집은 것.

오세훈 후보는 9일 오전 국회 소통관에서 마이크를 잡고 '스피드 주택 공급 2탄'이라는 제목으로 자신의 부동산 공약을 발표했다. "사실상 오늘 발표하는 내용이 저의 주택공약의 종합판·완결판"이라고 자신했다.

이 자리에서 그는 서울시가 민간토지를 수용해 공공주택을 건설하겠다는 구상 자체가 문제라고 지적했다. "규모가 커질수록 수용 자체가 오래 걸려서 신속한 공급이 힘들어진다"라며 "500~1000평 확보하려면 수십 개 필지를 사들여야 하는데, 서울시가 제시하는 가격에 쉽게 응할 가능성도 매우 낮고, 한두 가구라도 소송에 들어가게 되면 주택을 공급하는 데 적어도 3~5년 지체된다"라는 주장이다.

그는 "이런 상식을 잘 모르는 다른 후보들이 마치 토지 확보가 무한정 가능한 것처럼 가정하고 공약하는 건, 무책임하고 현실을 모르는 천진난만한 헛공약에 다름 아니다"라고 직격탄을 날렸다. 자신을 제외한 다른 후보들 부동산 공약과의 차별화를 선언한 셈이다. 특히 더불어민주당 유력 후보로 꼽히는 박영선 예비후보를 향해 "서울시 30만호 토지임대부 주택을 공급하겠다고 약속한 건 거의 불가능에 가깝다"라며 "공공토지가 거의 없기 때문"이라고 지적했다.

그는 이날 발표를 마치고 기자들과 만나서도 나경원 후보 공약에 대해 "토지임대부 주택공급은 서울시나 중앙소유 토지가 있을 때 가능한 주택"이라며 "민간토지를 매입해서 공급할 수 있는 경우, 토지임대주택이 매우 비싸지기 때문에 실용성이 없다"라고 꼬집었다. "주택공약을 준비하면서 서울시가 가진 땅부터 알아봤다. 국유지가 있어도 가능은 한데, 그냥 받을 수는 없다. 서울시와 맞교환을 한다"라며 "이런 실무를 모르기 때문에 그런 공약이 나오는 것이다. (공약이) 터무니없다"라고 꼬집었다.

특히 "더구다나 이번 시장은 임기 1년이다. 1년 내에 1만 가구를 공급한다는 건 현실적으로 불가능하다"라며 "이번 임기 내에는 단 1가구도 공급할 수 없고, 이번 임기 내에는 (대출 이자 지원을) 받을 수 있는 사람이 단 1명도 없다. 그렇기 때문에 헛공약"이라고 직격탄을 날렸다. "박영선 후보가 30만 호를 5년 동안 공급한다고 한 공약은 더 큰 거짓말"이라며 "삼척동자도 짐작할 수 있는 일"이라고 덧붙였다.

"2.4부동산대책, 신속한 주택공급 어려울 것"

오세훈 후보는 앞서 정부가 발표한 소위 '2.4부동산대책'에 대해 비판했다. "정부가 해야 될 일이 있고 민간이 해야 될 일이 있는데, 여전히 민간에 의한 활력을 활용할 생각을 못하고 정부 주도 공급대책으로 일관하겠다는 고집스러운 태도"라며 "오히려 신속한 주택공급이 어려울 것이다"라는 예측이었다.

그는 "재건축·재개발 조합 입장에서 공공주도 트랙으로 갈아타는 걸 잠시 고민은 하겠지만, 결과적으로는 공공주도 형태로 가는 것을 꺼릴 만한 요소들이 많기 때문에 성공하기 힘들 것"이라며 "더군다나 집권 전반기, 초기에 그런 제안을 했다면 혹시 모르겠는데 임기 1년을 남겨놓은 문재인 정부 입장에서는 그쪽으로 재개발 조합을 끌어들이는 것이 어려울 것"이라고도 강조했다.

구체적으로 그는 "기존 재건축·재개발을 구상하는 동네에서 추진하는 분들은 정부에서 주는 인센티브를 받아서 공공주도 트랙으로 갈 것인가 말 것인가 망설이는 데 2~3개월이 걸릴 것"이라며 "법령개정도 필요하다. 아무리 집권여당이고 다수의석이지만 지역구 의원 사정에 따라 반대하고 입장을 달리하는 의원들이 있다"라고 지적했다. "그 분들 입장까지 감안하면, 글쎄, 몇 달 내 입법이 가능할지도 의문"이라는 얘기다.

오 후보는 "(저는) 적어도 부동산 가격만큼은 안정화시켰던 경험이 있다"라며 "그때 우연히 안정됐던 게 아니다. 오세훈 시정 5년간 부동산 가격이 매우 안정됐다는 평가를 받고 있다"라고 강조했다. "실제 경제정의실천연합에서 발표했던 부동산 가격 동향을 보면 제 임기 때 가장 안정됐던 그래프를 볼 수 있다"라며 "그 노하우와 방법론을 가지고 이번에도 반드시 주택가격을 하향 안정화하겠다는 각오"라고 목소리를 높였다.

"민간으로부터 땅을 '빌려서' 공공이 짓겠다"
  

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▲  국민의힘 오세훈 서울시장 예비후보가 4일 서울 용산구 전자랜드 신관에서 용산 경제 정책을 발표하고 있다.
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그가 이날 약속한 공급량은 총 36만 호였다. 이 중 재개발·재건축을 활성화해 18만5000호를 공급하고, 기존 서울시 공급계획의 7만5000호를 차질없이 추진해 26만 호를 공급한다. 용적률 상향, 높이 규제 완화 등 기존 다른 후보의 공약들과 대동소이했다. 여기에 오 후보만의 아이디어로 내놓은 것이 '상생주택' 7만 호와 '모아주택' 3만 호였다. 사실상 이 두 가지가 다른 후보들과 차별되는, 오 후보의 승부처였다.

상생주택은 "준공업지역이나 자연녹지, 역세권 등 서울시내 이용이 제대로 되고 있지 않은 민간 소유 토지를 임차해서 토지임대료를 지불하고, 주택은 SH공사 등 공공이 건설해서 공급하는 민간토지임차형 공공주택"이다. "토지주와 공공이 '윈-윈(WIN-WIN)'한다고 해서 상생주택이라고 작명했다"라고도 부연했다.

이는 "가용할 수 있는 서울시 소유의 공공 토지가 이제 고갈되어서 없다는 걸 전제"로 하는 정책이다. "서울시에 남아있는 공공 토지, 공공 부지를 모두 마른 걸레 쥐어짜듯 모두 다 모아도 1만5000가구 이상 공급하는 게 불가능"하다는 것. 그의 대안은 "민간이 토지를 제공하고 공공이 주택을 건설하여 임대료를 매월 땅 주인에게 지급하는 것"이었다. 민간토지 소유주들에게 토지임대료 지급은 물론 "재산세, 종부세, 양도세, 상속세, 법인세 감면 등 각종 세제혜택이 부여"된다.

오 후보는 "일본 사례를 벤치마킹해서 만든 제도"라면서 "용도지역변경이라든가 용적률 인센티브를 부여해 저이용·저활용상태 토지들을 임차한 다음, 그 위를 고밀개발해서 서울시·정부가 SH공사 등을 활용해 임대주택·장기전세주택으로 쓴다는 개념"이라고 이야기했다. 이렇게 지어진 주택은 청년과 신혼부부 등에게 공급된다.

이는 "주택 가격 대부분은 토지가격"이라며 "가용지가 부족한 가운데 땅값이 계속 상승하면, 주택 가격이 상승하는 악순환이 계속된다"라는 문제의식에서 나온 발상이었다. 그는 "토지확보 재원이 거의 들지 않는다. 매월 임차 형태로 돈을 주기 때문에 처음에 목돈이 들어가지 않는다"라며 "예산 들어갈 일도 별로 없고, 신속하게 착공이 가능하다. 사들이는 것보다는 훨씬 더 속도가 있다"라고 주장했다. "신속"과 "저렴"을 여러차례 강조한 것.

그는 "공공의 사업추진에 부담이 적다"라며 "지금 현재 서울시민이 겪고 있는 주택난, 그 중에서도 특히 전세난이 매우 심각한데 전세나 월세 물량을 공급하기에 가장 빠른 속도로 실효성 있는 공급대책"이라고 자평했다. "각종 세제상 혜택, 용적률 인센티브 등을 적용함으로써, 쉽게 사업에 동참할 토지주를 확보하리라 자신한다"라고도 강조했다.

소규모 필지끼리 모아오면 용적률 인센티브

다음 대안은 '모아주택'이었다. 모아주택은 "많이 모아오면 용적률을 더 드린다"라는 의미의 주택으로 "타운하우스 형태의 대규모 빌라단지"이다. 오 후보는 "조그마한 형태의 주택이 다닥다닥 붙어있는, 동네가 열악한 상태의 주택단지가 대상"이라면서 "실제로 다가구·다세대주택이 밀집해 있는 뒷골목에 들어가게 되면 차량 한 대가 들어가기 어려울 정도"라고 지적했다.

그는 기존의 주택정비사업으로는 이런 공간에 양질의 주택을 공급하는 게 어렵다고 지적했다. "단독‧다가구 밀집지역은 주차난이 심각하고, 주택면적이 협소하여 거주환경의 질이 낮지만, 대부분 기존 용량만큼도 지을 수 없어 사업을 포기한다"라는 것.

그는 "자동차 한 대도 회차하기 힘들 정도의 공간이 서울시 뒷골목에 많은데, 이런 곳을 3집이나 4집이나 5집, 10집을 모아서 오면 양질의 주택으로 바뀔 수 있다"라고 말했다. "혼자 집을 허물고 새로 짓게 되면 매우 작은 집이 되고, 차 한 대 세울 공간이 없는 형태의 동네 모습이 그대로 유지되는데, 여러 채 집들을 모아 협업을 해서 개발하게 되면 100평만 넘어가도 주차할 면적이 나온다"라는 주장이었다.

다시 말해 "소규모 필지 소유자끼리 공동 개발할 수 있게 일정규모 이상 면적을 모아오면, 용적률 인센티브를 드리는 것"이라며 "기존 저층 주거지를, 도시의 바람직한 맥락에 맞게 질을 올리는 것"이란 설명이다. 오 후보는 "다양한 건축적 시도를 통해 도심형 타운하우스로 재탄생할 것"이라며 "부여된 인센티브 일정비율은 공공기여로 받아낼 방안도 모색 중"이라고 덧붙였다.

그는 "주차 문제 때문에 매우 극심한 교통을 겪는, 불편을 느끼는 이웃으로부터 전화가 오지 않을까 밤새도록 불안하게 주차해놓고 퇴근하는 분들의 열악한 주거환경을 해결할 수 있는 주택공급"이라고 평가했다.