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농지는 임야와 더불어 토지 투자자들에게 1차적인 관심대상이다. 지금까지 농지는 투자의 대상일 뿐만 아니라 투기의 대상이 되어 왔던 것이 사실이다. 그래서 농지가 투기의 대상이 되는 것을 막아보자는 취지에서 '농지취득자격증명제도'가 생겨나게 되었다.
농지취득자격증명제도는 농지에 대한 투기적 거래를 막고 실수요자로 하여금 농지를 소유하게 하기 위해서 만들어진 제도이다. 그래서 농지취득자격증명을 다른 말로 '실수요자 증명제도'라고도 한다.
@BRI@농지를 취득하고자 하는 자는 누구나 농지의 소재지를 관할하는 시장이나 구청장, 읍장, 면장으로부터 농지취득자격증명을 발급받아야 한다. 즉, 농지를 매입하고자 하는 자는 시, 구, 읍, 면장으로부터 자신이 투기꾼이 아니라 실수요자라는 것을 증명받아야 한다는 것이다.
이는 뒤집어 말하면 농지취득자격증명제도가 생겨날 만큼 농지에 대한 투기가 성행했다는 것이고, 그만큼 농지가 투자 수익이 높고, 투자 대상으로서 매력이 있다는 의미가 되겠다.
발급대상의 예외
그런데 농지취득자격증명을 발급받지 않고도 농지를 취득할 수 있는 경우가 있다. 다시 말해서 자신이 실수요자에 해당한다는 것을 증명하지 않아도 되는 경우도 있다는 것이다. 대표적인 몇 가지만 예를 들어보겠다.
① 상속에 의하여 농지를 취득하여 소유하는 경우
② 공유농지의 분할에 의하여 농지를 취득하는 경우
③ 시효의 완성으로 농지를 취득하는 경우
④ 환매권자가 환매권에 의해 농지를 취득하는 경우
위에서 공유농지의 분할이라는 것은 이런 것이다. 가령 한 필지의 농지를 A, B 두 사람이 공유지분으로 소유하고 있다가 각자의 지분대로 분할하여 소유하는 경우에는 이미 그 농지의 소유자였으므로 실수요자임을 증명받을 필요가 없다는 것이다.
시효의 완성이란 민법상의 '취득시효'를 말한다. 즉, 20년간 그 농지에 농사를 지어온 사람은 실수요자로 보아 농지취득자격증명 없이 그 농지를 취득할 수 있게 하는 것이다.
환매란 매도인이 매매의 목적물을 다시 사는 것을 말한다. 그러면 환매권에 의해서 농지를 취득하는 경우란 어떤 것일까? 예를 들어 보자.
유비가 돈이 필요해서 소유하고 있는 농지를 관우에게 1억에 팔았다. 이때 매매계약서에 5년 내에 환매할 수 있다는 특약을 하였다. 그리고 난 후 유비가 5년 내에 매매대금 1억원과 이자 비용 등을 반환하면 다시 그 농지의 소유권을 취득하게 되는데 이를 환매라고 한다. 이러한 환매의 경우도 원래 농지소유자가 다시 취득하는 것이므로 실수요자임을 증명받을 필요가 없다는 것이다.
발급절차
농지취득자격증명의 발급을 신청할 때는 '농업경영계획서'도 함께 작성하여야 한다. 농업경영계획서작성은 그리 복잡한 일은 아니다. 정해진 서류 양식에 취득대상 농지의 면적, 그리고 농사짓는 데 필요한 노동력이나 장비의 확보방안 등을 적으면 된다.
그런데 다음의 경우에는 농업경영계획서를 작성하지 않아도 된다. 즉, 아래에 예를 든 경우에는 농지취득자격증명을 신청할 때 농업경영계획서를 첨부하지 않아도 된다.
① 주말, 체험 영농을 하고자 농지를 소유하는 경우
② 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 한 자가 농지를 소유하는 경우
자, 그럼 여기서 몇 가지 정리를 해 보자. 농지를 취득할 때는 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받아야 하고, 또 농지취득자격증명의 발급을 신청할 때는 농업경영계획서도 함께 작성하여야 한다.
그런데 때로는 농지취득자격증명 자체를 발급받지 않아도 되는 경우가 있다. 그리고 어떤 때는 농지취득자격증명은 발급받아야 하되 농업경영계획서 작성은 면제되는 경우가 있다. 이를 구분해서 알아두기 바란다.
위에서 상속의 경우는 농지취득자격증명을 받을 필요가 없었다. 이렇게 이해하면 좋다. 상속에 의하여 농지를 소유하게 되는 경우는 투기의 우려가 전혀 없으므로 농지취득자격증명을 아예 발급받을 필요가 없다.
그런데 주말 영농을 위하여 농지를 취득하거나 혹은 농지전용허가를 받아서 농지를 취득하는 경우는 만에 하나 실수요 목적이 아닐 수 있으므로 실수요자인지를 확인하기 위하여 농지취득자격증명을 발급받도록 한다는 것이다. 다만, 이 경우는 어떤 용도로 이용하겠다고 하는 것은 나와 있으므로 농업경영계획서 작성은 면제하게 된다.
농지취득자격증명서 신청은 시, 구, 읍, 면장에게 하며 처리기간은 4일 이내이다. 다만, 농업경영계획서작성이 면제되는 경우에는 처리기간이 2일 이내이다. 그리고 농지를 매수하여 소유권 이전등기를 신청할 때는 농지취득자격증명을 첨부하여야 한다.
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