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<부동산 이야기> 쉰네번째 입니다. 오늘은 '지역분석과 개별분석'에 대해서 말씀드리겠습니다. 지역분석이란 그 지역의 특성이나 상황을 분석하는 것이고 개별분석이란 그 부동산 자체의 특성을 분석하는 것입니다.
중개업자를 따라 토지를 보러 다니다 보면 중개업자들이 땅을 소개하면서 '이 땅은 얼마입니다. 이 땅은 어떤 용도로 쓰면 좋습니다'라고 말하는 것을 듣게 됩니다.
내가 보기에는 두개의 토지가 별로 달라 보이지 않는데 중개업자가 말하는 두 토지 가격에 차이가 클 때, 왜 이 토지의 가격은 높고 저 토지는 낮은가 하는 의문이 생기게 될 것입니다.
혹은 중개업자가 '이 토지는 이런 용도로 사용하면 좋고, 저 토지는 저런 용도로 사용하면 좋습니다'고 할 때, 도대체 두 토지의 용도가 달라지는 이유가 무엇인가 하는 생각을 한 번쯤 해보셨을 것입니다.
이런 경우, 지역분석과 개별분석을 통하여 투자자 나름대로 토지의 가격과 용도를 가늠해 볼 수 있습니다. 그러면 지역분석과 개별분석을 통하여 어떻게 토지의 가격과 용도를 판단하는가에 대해서 말씀드리겠습니다.
1. 개별 부동산을 보기 전에 그 부동산이 있는 '지역'을 먼저 보십시오.
토지는 움직이지 못하므로 늘 그 자리에 고정되어 있습니다. 그래서 어떤 토지의 가격이나 용도는 주변 환경의 영향을 받아 결정됩니다.
예를 들면 제주 시청 옆에 있는 토지는 시청 주변지역의 영향을 받아 용도는 주로 상업용으로 이용될 것이고 가격은 높게 형성될 것입니다. 반면에 한라산 옆에 있는 토지는 주변지역의 영향으로 농업용으로 이용될 것이며 지가는 낮을 것입니다.
그러므로 특정 부동산의 가격이나 용도를 알아보기 위해서는 그 부동산이 있는 <지역>을 먼저 살펴보아야 합니다. 그러면 지역을 살펴본다는 것은 구체적으로 어떤 것들을 본다는 것일까요? 대표적인 것들을 들어보면 다음과 같습니다.
① 주변지역이 어떤 용도로 이용되고 있는가를 보십시오.
예를 들면 주변지역의 부동산이 농업용으로 이용되고 있는가 아니면 관광시설이 들어서 있는가 혹은 전원주택들이 지어져 있는가 하는 것들을 살펴봅니다.
일반적으로 토지의 가격은 농지로 이용될 때 보다는 택지로 이용될 때가 가격이 높습니다. 따라서 두 토지가 있을 때 그 주변지역이 농지로 이용되는 토지보다는 주변지역이 택지로 이용되는 토지가 가격이 높습니다.
또한 개별부동산의 용도는 주변 부동산들의 용도에 맞게 이용하시는 것이 좋습니다. 즉, 주변지역이 관광지역이면 해당 토지도 관광용으로 이용하시고, 주변지역이 전원주택지역이면 해당 토지에도 전원주택을 짓는 것이 좋습니다. 그래야 정의 외부효과를 얻을 수 있습니다.
② 도심과의 거리가 얼마나 되는지를 보십시오.
토지는 도심과 가까울수록 가격이 높습니다. 두개의 토지가 있을 때 특별한 사정이 없는 한 도심에 가까운 지역에 있는 토지가 가격이 높습니다.
③ 주변 경관이나 환경을 살펴보십시오.
제주의 경우를 예로 들자면 제주 토지의 생명은 바다가 보이는가 하는 것입니다. 따라서 바다가 보이는 지역은 바다가 보이지 않는 지역에 비해 가격이 높습니다. 그리고 주변에 혐오시설이 있는 지도 살펴보아야 할 요소입니다.
④ 주변 도로 상황을 살펴보십시오.
주변의 도로가 넓고 포장상태가 좋은 지역은 토지가격이 높습니다. 도로는 넓이뿐 만 아니라 아스팔트 도로인가 시멘트 도로인가 혹은 비포장도로인가에 따라 주변 토지의 가격이 달라집니다. 도로 상태가 좋은 지역의 토지는 그렇지 않은 지역의 토지보다 가격이 높습니다.
2. 지역을 보았으면 개별 부동산을 보십시오.
부동산의 가격은 해당 부동산이 가지고 있는 특징에 의해서도 영향을 받습니다. 해당 부동산의 가격에 영향을 주는 해당 부동산의 특성으로는 다음과 같은 것들이 있습니다.
① 면적
면적은 용도에 따라 너무 크지도 않고 너무 작지도 않고 적정해야 합니다. 토지의 면적이 클수록 토지 전체의 가격은 많아지겠지만 토지의 평당 가격은 오히려 작아질수도 있습니다.
가령 전원주택용 토지라면 200평에서 300평 정도가 적당할 것입니다. 전원주택 내에 텃밭도 하나 가꾸시겠다하는 경우에도 500평정도면 충분할 것입니다.
전원주택용 토지를 구입하는 매수자가 1천평이 넘는 토지를 사게 된다면 평당 가격을 많이 지불하려고 하지 않을 것입니다. 매수자에게는 그렇게 넓은 토지가 필요 없을 테니까요.
그리고 면적이 너무 크면 토지의 전체가격이 높아지므로 환금성이 나빠집니다. 즉, 잘 팔리지 않게 된다는 것입니다. 이런 토지는 구매할 수 있는 매수자층이 좁기 때문이죠. 그래서 토지의 면적은 너무 크지도 않고 적지도 않고 적당한 것이 좋습니다.
② 모양
토지는 어떤 용도로 사용하든지 일반적으로 직사각형 모양일 때 가격이 높습니다. 같은 면적이라도 삼각형 모양이나 혹은 일정한 모양이 없는 울퉁불퉁한 토지는 가격이 낮습니다.
③ 높낮이
주거지는 도로보다 조금 높은 것이 좋습니다. 배수가 잘 되기 때문입니다. 주거지가 도로보다 낮아서 배수가 잘 안되면 쾌적성이 나빠져서 가격이 낮아집니다.
반대로 상업지는 도로보다 다소 낮은 것이 좋습니다. 상업지가 도로보다 높으면 고객이 드나드는데 불편하기 때문입니다.
토지의 가격이나 용도를 파악하실 때는 먼저 주변지역을 살펴보신 후 해당 토지를 분석해 보시기 바랍니다. 오늘은 지역분석과 개별분석에 대해서 말씀드렸습니다. 다음에 계속하겠습니다.
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