정부가 오는 2일부터 무주택자 또는 1주택자를 대상으로 강남 3구(강남, 서초, 송파)를 제외한 전 지역의 DTI 규제를 2011년 3월 말까지 한시적으로 폐지한다. 최근 부동산 경기 침체에 따른 대책인 셈인데, 그렇다면 DTI규제는 무엇이며, 또 이명박 정부는 왜 DTI규제를 한시적으로 폐지하려고 하는지에 대하여 짚어보았다.

DTI는 총부채상환비율(總負債償還比率)을 말하는 것으로, 지나친 대출을 막는 정책의 일환이다. 이 정책은 노무현 정권 시절 도입된 대출 억제책인데, 부동산 거품을 억제하고 시장의 안정성을 확보하기 위하여 만들어졌다. 그런데 노무현 정부는 부동산 정책에 실패한 것으로 평가되어진다. 그렇다면 폐지하는 게 맞지 않을까?

DTI는 노무현 정부의 실패한 부동산 정책일까
이를 설명하기 위해서는 지난 김대중 정권의 부동산 정책까지 시간을 거슬러 올라간다. 보통 정권은 나라 경기가 침체될 때 주로 부동산 규제를 완화하여 건설경기를 유발하고, 반대로 경기가 좋을 때 부동산 가격이 덩달아 들썩이지 못하도록 규제를 강화한다.

이전 김대중 정부는 토지 공개념 제도 완화, 양도 소득세 면제, 분양가 규제 폐지 등 거의 전면적으로 부동산 규제를 폐지하다시피 하였는데, 이는 부동산 가격의 상승을 불러와 부동산 가격은 2001~2003년 1차 폭등에 이어 2005년~2006년 2차 폭등을 거치면서 크게 상승하였다. 이는 결국 2006년 말 이후 부동산 버블이 꺼지면서 부동산 가격의 폭락을 가져왔다. 당시 야당이었던 한나라당과 보수신문들은 이를 "집없는 서민을 두번 울리는 것"이라며 비난했었다.

노무현 정부는 부동산 버블이 커지는 것을 보고있지만은 않았다. 노무현 정부는 DTI규제, 종합부동산세(일명 종부세) 등 부동산 시장을 규제하는 각종 정책들을 내어놓았다. 하지만 일반 대중에게는 부동산 버블 붕괴에 대한 기억과 함께 "노무현 정부의 부동산 정책은 대실패였다"로 각인되어 있다. 과연 그럴까? 다음 그래프를 보자.

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▲ 1999년 이래 아시아지역 실질 주택가격 상승률 (출처:IMF 2009년 한국보고서)
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위 그래프는 1999년 이래 아시아 지역의 실질 주택가격 상승률을 보여준다. 한국 주택가격은 25% 정도의 상승률을 보여주면서 태평양-아시아 국가들의 평균 상승률인 31%보다도 낮다. 이는 당시 '노무현 때리기'에 이용되었던 부동산 정책 실패 보도와는 상반된 내용이다.

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▲ 2000년 이래 OECD 국가들의 주택가격 변화 (출처: 2007년 OECD 한국보고서)
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위 그래프를 보자. 이는 2000년 이래 OECD 국가들의 주택가격 변화를 나타낸다. 이 그래프를 봐도 한국은 평균을 훨씬 밑도는 상승률을 보이고 있다. 이는 노무현 정권의 정책이 많은 비판을 받았음에도 불구하고, 실제로는 집값 안정에 도움이 되는 정책을 펼쳤음을 알 수 있으며, DTI규제는 그 일환이었음을 알 수 있다.

현 정부가 DTI규제의 한시적 폐지를 고집하는 이유

2008년 초 이명박 정부가 출범하였다. 부동산 실거래가는 어떻게 변화하였는가. 일명 "버블세븐"이라 불리는 지역의 주택 실거래가가 노무현 정부 시절 고점 대비 30~40% 수준까지 떨어졌다가(거품이 꺼짐), 2009년 6월 즈음 고점 대비 6~22% 떨어진 수준까지 반등했다(거품이 다시 일어남). 즉, 이명박 정부 출범 이후 꺼졌던 버블이 다시 부동산시장에 들어오기 시작한 것이다.

그렇다면 이명박 정부가 DTI규제를 한시적으로 폐지하면서까지 이토록 부동산 가격을 올리려는 이유는 무엇일까? 현 정권은 각종 부동산 관련 공약을 통해 사실상 "집값을 올려주겠다"는 공약으로 집권한 정권이다.

집권 초부터 30개월령 이상의 미국 쇠고기 수입 강행 등으로 국민의 신뢰를 잃어버린 이명박 정부는 부동산 버블까지 붕괴되면 마지막 남은 지지층까지 이탈할 것이 뻔하기 때문에 현재의 버블을 유지하기 위해 무리한 부동산정책을 펼 수밖에 없는 것이다.

현 정책따라 주택을 구입하면 안 되는 이유

2000년대 이후 주택 보급률이 10% 포인트 이상 증가하는 동안 주택 소유율은 2% 밖에 증가하지 않았다. 이것은 무엇을 의미하는가. 부동산 투기자들은 2008년 초 부동산 거품이 빠진 후 주택 가격을 지속적으로 키워왔다. 2010년, 이제 주택의 공급은 수요를 넘어섰고 부동산 투기자들은 시장에서 발을 뺄 준비를 하고 있다. 그리고 그들의 주택재고 처분을 이명박 정부가 DTI 규제의 한시적 폐지를 통해 돕고있다.

그러나, 다주택 부동산 투기자들이 빠진 부동산 시작은 그들이 만들어놓은 버블에 의해 다시 폭락을 시작할 것이다. 결국, 현재의 부동산 상황은 일반 시민이 현재 주택을 구입하면 부동산 투기층과 현 정부의 '서민 기만 합작품'에 말려들어 폭락한 주택가격과 상환해야할 빚의 이중고로 시달리게 되는 완벽한 시나리오인 것이다.

현재의 부동산은 매우 위험하다. 대다수의 국민이 부동산 다주택 투기자의 폭탄 처리반으로 전락되어서는 안 된다. 국민의 현명한 판단이 요구된다.