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<부동산 이야기> 세 번째입니다. 오늘은 부동산의 특성 중 '고가성(高價性)'이라는 특성에 대해서 알아보겠습니다. 고가성이란 '값이 비싸다'라는 의미입니다.
고가성이라는 특성 때문에 부동산에는 몇 가지 독특한 특징이 나타납니다.
우선 부동산의 가격이 비싸다는 사실은 저소득층이 부동산 시장에 참여하는 것을 어렵게 합니다. 그래서 부동산으로부터의 이익을 소수의 시장참여자만이 누릴 수 있게 하는 부작용을 낳게 합니다.
또한 고가성이라는 특성 때문에 부동산투자자는 투자금액을 전부 자기자본만으로 충당하기가 어렵고 일정부분 타인자본이 필요하게 된다는 것입니다. 그래서 부동산투자자는 부동산에 투자를 할 때 일정부분 타인자본을 조달하게 됩니다. 현실적으로 표현하자면 은행의 융자를 받게 되는 것이지요.
그런데 이 은행 융자(타인자본)가 결과적으로 부동산투자자의 수익률을 높여주는 역할을 하더라는 것입니다. 이것을 '지렛대 효과'라고 합니다. 지렛대 효과의 의미를 구체적인 예를 가지고 설명해 보겠습니다.
가령 10억원을 부동산에 투자하여 1억원의 수익을 얻은 투자자가 있다고 하겠습니다. 이 때 투자금액 10억원이 전부 자기자본이었다면 자기자본 수익률은 10%가 됩니다.(1억 / 10억) 그런데 이 때 5억은 자기자본으로 충당하고 5억은 은행에서 차입하여 총 10억의 투자금액을 조성하여 1억의 수익을 얻었다고 가정해 보겠습니다. 이 경우에는 자기자본 수익률이 20%가 됩니다.(1억 / 5억. 이자비용을 고려하지 않았을 경우).
이처럼 투자금액 10억이 전부 자기자본일 때는 자기자본 수익률이 10%인데, 타인자본을 5억을 사용하게 되면 자기자본 수익률이 20%로 올라갑니다. 이처럼 타인자본(은행 융자)을 이용하여 자기자본수익률을 높이는 효과를 '지렛대효과'라고 합니다.
부동산에는 고가성의 특성이 있고 또 지렛대효과라는 것도 있어서 부동산 투자자들은 부동산 투자를 할 때 흔히 타인자본을 많이 사용하게 됩니다. 그러나 타인자본 사용이 항상 좋은 결과만을 가져다주는 것은 아닙니다. 위의 투자 사례에서 이자비용을 고려하여 자기자본 수익률을 계산해 보겠습니다.
첫 번째 경우 타인자본 5억을 이자율 5%로 융자한 경우의 자기자본 수익률
* 이자비용 = 5억 × 0.05 = 2500만원
* 이자비용 차감한 수익 = 1억 - 2500만원 = 7500만원
* 자기자본 수익률 = 7500만원 ÷ 5억 = 15%
이 때는 자기자본수익률이 15%가 됩니다. 따라서 이 경우는 투자금액 10억을 전부 자기자본으로 했을 때의 자기자본 수익률 10% 보다 자기자본 수익률이 높아졌으므로 타인자본을 사용해서 이익을 보았습니다. 이런 경우를 ‘정의 지렛대 효과’라고 합니다.
두 번째의 경우 타인자본 5억을 이자율 15%로 융자한 경우의 자기자본 수익률
* 이자비용 : 5억 × 0.15 = 7500만원
* 이자비용 차감한 수익 = 1억 - 7500만원 = 2500만원
* 자기자본 수익률 = 2500만원 ÷ 5억 = 5%
이번에는 자기자본수익률이 5%가 됩니다. 그러므로 이 때는 투자금액 전부를 자기자본으로 했을 경우(10%)보다 자기자본 수익률이 낮아졌으므로 타인자본을 이용하여 오히려 손해를 보았습니다. 이런 경우를 '부의 지렛대 효과'라고 합니다.
지렛대효과에는 위에서 본 것처럼 정의 지렛대효과와 부의 지렛대효과가 있습니다. 즉, 타인자본을 이용하여 부동산 투자를 했을 때 항상 이익을 보는 것은 아니고 손해를 보는 경우도 있을 수 있다는 것입니다. 부의 지렛대효과는 은행의 이자율이 부동산수익률보다 높을 때 나타납니다. 그런데 부동산 투자에서는 정의 지렛대효과가 나타나는 것이 일반적이라고 봐야 할 것입니다.
지렛대효과와 관련하여 한 가지 더 말씀드리고 싶은 것은 부동산은 환금성이 낮다는 단점이 있다는 것입니다. '환금성이 낮다'라는 말은 현금화가 빨리 되지 않는다는 것입니다. 부동산은 팔고 싶다고 해서 금방 팔리는 것이 아니라는 것입니다.
따라서 가지고 있는 현금을 전부 부동산에 투자했다가 값자기 현금이 필요한 상황이 발생하면 곤란을 겪을 수도 있습니다. 이런 경우에 지렛대효과의 원리를 이용해 보실 수 있습니다. 즉, 투자자 자신의 현금은 일정액을 그대로 가지고 있고 부동산 투자에 필요한 자금 일부를 융자를 받는 것입니다. 그러면 부동산이 가지는 환금성의 위험도 피할 수 있고 동시에 지렛대효과도 얻게 되겠지요.
오늘은 부동산의 고가성과 지렛대효과에 대해서 말씀드렸습니다. 다음에 계속하겠습니다.
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