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<부동산 이야기> 첫회입니다. 오늘은 부동산이란 무엇이며, 어떤 특성을 가지고 있는가에 대해서 말씀드리겠습니다.
부동산(不動産)이라는 말을 한자 그대로 풀자면 '움직이지 못하는 것(재산)'입니다. 가장 대표적인 부동산은 '토지'를 들 수 있겠습니다. 일반적으로 부동산은 종류별로 '토지와 건물'로 나누고, 용도별로는 주거용 부동산·상업용 부동산·공업용 부동산으로 나눕니다.
부동산은 몇 가지 특징을 가지고 있습니다.
첫번째 특징이 앞서 말씀드린 대로 '움직이지 못한다'라는 것입니다. 이것을 '부동성'이라고 부르는데, 이는 부동산의 대표적인 특징입니다. 부동산은 못 움직이고 늘 그 자리에 있다보니 각자 정해진 위치라는 게 존재하게 됩니다.
[부동성] 주택용 토지는 도로보다 약간 높고 경사진 곳이 좋아
부동산은 이 '위치'가 대단히 중요합니다. 예전에 농경시대에서는 토지의 가치를 결정하는 것이 비옥도였습니다. 그러나 현대 산업사회에 들어서면서 토지의 위치가 그 토지의 가치를 결정하게 되었습니다. 위치가 좋아야 토지의 가격이 높고 임대료가 높아집니다.
구체적으로 어떤 위치가 좋은가 하는 것은 부동산의 용도에 따라 그 기준이 달라집니다. 주거용 부동산은 '쾌적성'이 좋아야 합니다. 상업용 부동산의 경우에는 '수익성'이, 공업용 부동산이라면 '생산성'이 좋은 위치가 좋습니다. 예를 들어 설명해 보겠습니다.
주거용 부동산(주택 혹은 주택용지)은 '쾌적성'이 가격에 가장 큰 영향을 줍니다. 그래서 주거용 부동산은 쾌적성이 좋은 곳에 위치하고 있어야 가격이 높습니다. 주거용 부동산의 쾌적성을 높여 주는 것들로는 공원, 호수 등을 들 수 있겠습니다. 따라서 주거용 부동산은 공원이나 인공 호수 근처에 있으면 쾌적성이 좋아져서 가격이 높아집다. 반대로 주거용 부동산이 쓰레기 매립장 근처에 있다면 쾌적성이 나빠져서 가격이 낮아지죠.
상업용 부동산은 '수익성'이 가격에 가장 큰 영향을 미칩니다. 그러므로 상업용 부동산은 수익성이 좋은 위치에 있어야 가격이 높아집니다. 상업용 부동산의 수익성을 좌우하는 것으로는 상권·시장 등을 꼽을 수 있겠습니다. 따라서 상업용 부동산은 상권이나 시장에 가까워야 수익성이 좋아져서 가격이 높아집니다.
공업용 부동산의 가격에 가장 큰 영향을 주는 요인은 '생산성'입니다. 이는 비용이 많이 절약되는 것을 의미합니다. 공업용 부동산은 각종 비용이 많이 절약되는 위치에 있어야 합니다. 예를 들면 산업도로·항만·공항 등에 가까워야 합니다. 이런 곳은 수송비용이 절약되기 때문에 공업지의 가격이 높습니다. 혹은 노동력을 많이 사용하는 산업이라면 노동력이 풍부한 대도시 인근이 좋겠습니다.
움직일 수 없다는 특징은 부동산의 '입지선정'을 중요하게 만듭니다.
가령 주택을 쓰레기 매립장 인근에 지었다면 그 주택에 사는 동안에는 늘 쓰레기 냄새를 맡으면서 살아야 할 것입니다. 주택을 지을 때는 이 땅의 면적이나 모양이 혹은 경사도가 주택을 짓기에 적합한가 하는 것도 살펴봐야 하지만 그보다 먼저 이 주변이(혹은 이 동네가) 주택을 짓기에 적합한 곳인가 하는 것을 먼저 보아야 합니다.
주변에 혐오 시설은 없는지, 도로 상태는 좋은지, 학교나 기타 공공시설은 잘 갖추어져 있는지, 상점가들이 적당히 있는지, 그 동네 거주자들은 어떤 수준의 사람들인지(소득 수준이나 사회적 수준 등), 그 지역의 기상상태 등은 어떠한지 가령 바람이 많이 부는 곳인지, 비가 많이 오는지, 안개가 많은지 등을 살펴야 합니다.
참고로 주택용 토지는 도로보다 약간 높으면서 경사진 곳이 배수가 잘 되므로 좋습니다.
[인접성] 택지개발사업? 주변 땅도 살펴보라
토지에는 또 서로 붙어있다는 특성이 있습니다. 반드시 다른 토지와 붙어있다는 것입니다. 그래서 어느 토지의 용도나 가격을 결정할 때는 주변에 어떤 토지가 붙어있느냐를 보고 결정하게 됩니다. 이를 '인접성'이라고 합니다.
예를 들어 공업단지 옆에 있는 토지에 주택을 짓는다면 이는 바람직한 이용이라 하기 어려울 것입니다. 가격이 그만큼 낮아질 것이니까요. 서로 용도가 맞지 않는 것들끼리 가까이 있으면 서로에게 피해를 주게 되어 가격이 낮아지게 됩니다. 공장은 공업지역에 있어야 하고, 상점은 상업지역에 있어야 하며, 주택은 주거지역에 있어야 합니다. 그래야 가격이 높아집니다.
인접성 때문에 이런 현상도 일어납니다. 소위 '택지개발사업'이라는 게 있습니다. 이전에는 건축용지가 아니었던 땅을 개발하여 건축용지로 만드는 사업입니다. 이런 경우에는 흔히 토지의 지목이 바뀌게 됩니다.
예를 들면 예전에는 농지로 사용되어서 지목이 '전'이었는데, 택지개발사업이 이루어지면 건축용지가 되어 지목이 '대'로 바뀌는 경우를 보신 적이 있을 겁니다. 이 때 토지의 가격이 많이 오르게 되고 이로 인해 토지 소유자는 많은 이익을 얻게 됩니다.
그런데 이 때 토지의 가격 상승은 택지개발사업이 일어난 토지에서만 발생하는 것이 아닙니다. 그 주변 지역의 토지 가격도 더불어 올라가게 됩니다. 토지에는 하나의 토지가격이 상승하면 그 주변에 있는 토지가격도 같이 상승하는 특징이 있습니다.
그래서 택지개발사업 예정지에 투자를 할 때는 택지개발사업이 실제로 이루어지는 해당 토지에 1차적인 관심을 가져야하지만 동시에 그 주변지역의 토지에도 관심을 가질 필요가 있습니다.
오늘은 부동산의 특성 몇 가지를 살펴보았습니다. 다음에 계속하겠습니다.
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