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<부동산 이야기> 스무번째입니다. 이번 회부터는 '주택 금융'에 대해서 살펴보겠습니다. 오늘은 그 첫번째로 주택저당담보증권(MBS)에 대해서 말씀드리겠습니다.
주택저당담보증권을 살펴보기 전에 먼저 '저당의 유동화'에 대해서 말씀드리겠습니다. '저당의 유동화'란 저당권을 하나의 상품처럼 팔 수 있게 하는 것을 말합니다.
예를 들어 차입자가 자신의 주택에 저당권을 설정하고 은행(대출자)으로부터 자금을 차입했습니다. 은행은 많은 자금을 확보해서 주택금융을 시작했지만, 주택금융이란 것이 고액을 장기로 융자하는 것이다 보니 어느 정도 시간이 지나면 은행의 자금(융자 자금)이 부족해지는 상황이 올 수 있습니다.
이 때 은행의 자금부족 문제를 해결하기 위한 수단으로 나온 것이 바로 '저당의 유동화'입니다. 즉, 은행(대출자)이 가지고 있는 저당권을 2차 대출기관에게 팔아서 부족한 현금을 보충하자는 것입니다.
이제 본론으로 들어가서 주택저당담보증권(MBS)에 대해서 말씀드리겠습니다.
[의의]
주택저당담보증권은 말 그대로 주택저당을 담보로 해서 발행한 증권입니다.
[발행 구조]
은행이 주택자금을 대출하고 취득한 '주택저당채권'을 유동화전문회사에게 양도합니다. 유동화전문회사란 은행의 주택저당채권을 전문으로 사주는 회사를 말하는데 우리나라에는 '한국주택금융공사'가 있습니다.
유동화전문회사는 자신이 사들인 주택저당채권을 기초로 증권을 발행하여 투자자들에게 매각하게 되는데, 이 증권을 주택저당담보증권이라고 합니다.
[발행의 효과]
은행은 유동화전문회사에 자신들이 가지고 있는 저당채권을 팔아서 주택금융에 필요한 자금을 조달합니다. 이렇게 되면 은행은 적은 자금을 가지고도 많은 차입자에게 대출을 해줄 수 있게 됩니다. 차입자 입장에서는 그만큼 주택자금 대출이 쉬워진다는 것을 의미합니다. 따라서 주택담보증권의 발행으로 무주택서민의 주택구입이 그 만큼 쉬워지고 확대될 수 있습니다.
투자자 입장에서는 한국주택금융공사에서 발행한 MBS에 투자해 보시는 것도 좋을 것 같습니다. 다른 부동산투자에 비해 투자위험이 상대적으로 적습니다.
참고로 한국주택금융공사는 다음과 같은 업무를 수행하고 있습니다.
① 모기지론(보금자리론) 공급
만기 10년 이상의 장기저리 모기지론(보금자리론)을 공급하고 있습니다.
② 주택저당담보증권(MBS) 발행
은행으로부터 저당채권을 사들여서 주택저당담보증권을 발행합니다.
③ 주택신용보증 업무
서민 주거안정을 위해 전세자금 대출보증, 중도금 대출보증 업무를 하고 있습니다.
④ 대학생 학자금대출업무
오늘은 주택저당담보증권에 대해서 말씀드렸습니다. 다음에 계속하겠습니다.
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