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▲  지난 6일 태풍 힌남노가 경북 포항시를 강타해 실종 사망 7명이 발생한 가운데 하천이 범람한 포항시 오천읍 인근의 가게에서 주인이 청소를 하고 있다. (*사진은 기사의 사례와 관련이 없습니다.)
ⓒ 조정훈	관련사진보기

 
서울시 강남구에 위치한 한 빌딩 지하를 임차하여 소고기 음식점을 운영하고 있는 A씨는 최근 폭우로 인하여 음식점이 침수되었고, 천장·벽에서는 누수가 발생되어 영업을 하지 못하는 상황이 되었다.

이에 임차인 A씨는 건물주에게 침수와 누수로 인한 양수기 시설의 수리, 차단막 설치 요청, 도배 및 장판 비용 청구, 영업 손실분의 청구 및 수리 기간 동안의 임대료 감면을 요구하였다. 반면, 건물주는 자연재해로 인한 손해는 임대인의 귀책사유가 아니므로 임차인의 주장을 받아들일수 없다고 주장하고 있다.

수선의무는 원칙적으로 임대인이 부담해야

임대인은 임대차 계약이 유지되는 동안 임대차 목적물을 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무 즉, 수선의무를 부담한다.

다만, 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않게 된다.

그러나 수선하지 않는 경우 임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 수선의무를 부담하고, 임대인에게 귀책사유가 없는 훼손의 경우에도 수선의무를 부담한다는 것이 대법원의 판례이다.

특약으로 수선의무를 임차인이 부담한다고 명시하면?

임대인와 임차인이 상가임대차 계약을 체결하는 경우 특약에 의하여 임대인의 수선의무를 면제한다고 정하는 경우가 있다.

그러나 특약이 있는 경우라도 임대인은 수선의무를 부담하게 되기도 한다. 대법원은 "임대인과 임차인의 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 특약에 의하여 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한하고, 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다"고 판시하고 있다.

즉, 임대인인 건물주가 자신의 귀책사유가 아닌 폭우로 인하여 누수·침수가 발생한 경우에도 임차인이 손쉽게 고칠 수 있는 것이 아니고, 수리를 요하는 부분이 기본적 설비부분의 교체에 해당하는 경우에는 임대인이 수선의무를 부담하게 된다.

임대인이 수선의무 불이행하는 경우 임대료 지급 거절은 가능해

임차인이 임대인에게 수선을 요구하였으나, 임대인이 수선의무를 이행하지 않아 임대차 목적물을 전혀 사용할 수 없는 경우 임차인은 임대료 전부의 지급을 거절할 수 있다.

다만, 수선을 해야하는 부분이 부분적이거나 임대차 목적물의 사용에 일부 지장이 있는 것에 불과하다면 그 한도 내의 임대료 지급 거절만이 가능하다.

만약, 임대차 목적물의 일부 훼손으로 인하여 임차인이 임대료 전부의 지급을 거절한다면 한도를 넘은 임대료의 지급 거절은 채무불이행이 될 수 있다.

휴업 기간 동안 영업이익 상당액의 손해배상 청구도 가능해

또한, 건물주가 임차인의 수선요구에도 불구하고 임대인이 수선의무를 지체하여 임차인이 휴업을 하게 되는 경우 손해배상 청구 역시 가능하다.

대법원은 "임대인의 수선의무 지체에 따른 휴업손해의 범위는 임대인의 수선이 필요한 임차목적물에서 임차인이 해당 지체 기간 동안 영업을 계속하였더라면 얻을 수 있었던 영업이익을 기준으로 산정하여야 한다"고 판시하고 있다.

다만, 영업이익 상당액의 손해배상 청구가 인정되기 위하여는 임대인의 수선의무 위반과 임차인의 영업이익 감소의 인과관계가 인정되어야 하고, 영업이익에 관한 객관적 자료가 제출되어 영업이익이 산정이 되어야 한다는 점을 유념하여야 한다.