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▲  공공지원 민간임대주택 '위스테이' 견본주택이 서울 중구 명동에 오픈한 28일 오후 김현미 국토교통부 장관이 아파트 모형을 보고 있다.
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정부가 지난 28일 2018년 주거종합계획을 발표하면서 '아파트 후분양제' 도입 계획을 밝혔다. 공공 부문부터 단계적으로 후분양을 실시하고, 민간도 기금 지원 등을 통해 후분양 활성화를 유도하겠다는 계획이다.

정부는 내년 경기 시흥과 춘천 등 2곳에 후분양 아파트를 우선 공급한다. 베일 벗은 후분양제 내용을 문답 형식으로 정리했다.

Q: 후분양제란 무엇인가요?

A: 아파트를 다 짓거나 혹은 골조가 완성된 상태에서 분양하는 제도입니다. 현재 견본주택관(모델하우스)을 둘러보고 아파트 계약을 하는 건 선분양 제도입니다.

선분양 제도는 소비자보다 건설사에 유리한 제도로 비판을 받았습니다. 건설사는 아파트 분양 계약자들의 중도금을 받아, 건설비 등을 충당합니다. 중도금 이자는 분양 계약자들이 부담하죠. 살지도 않는 아파트에 중도금을 넣고, 거기에 이자까지 내는 겁니다.

게다가 건설사들은 그렇게 중도금을 받고도 제대로 짓지 못하는 경우가 많았습니다. 대표적인 게 동탄 부영 아파트 대규모 하자 시공입니다. 날림 공사를 한 아파트에서 주민들은 "도저히 못살겠다"고 분통을 터트렸죠.

또 건설사들이 2년 뒤 아파트 가격 상승분을 반영해 분양가를 책정하면서, 고분양가 논란도 끊이지 않았습니다.

후분양을 하게 되면, 소비자들이 집을 보고 결정합니다. 건설사들이 '대충' 지을 수 없게 됩니다. 분양가도 지금처럼 "미래가치"를 반영한다며 비싸게 책정할 수도 없게 됩니다. 지금처럼 입주하기도 전에 중도금과 이자를 부담할 필요도 없어집니다.

Q: 이번 주거종합계획에 담긴 후분양제 도입은 어떤 건가요?

A: 공공 분야에서 공급하는 아파트가 먼저 후분양을 실시합니다. 한국토지주택공사(LH)와 SH공사 등 각 지자체의 주택공사가 공급하는 공공 아파트입니다. 먼저 LH는 하반기 착공물량 중 시흥장현(614호), 춘천우두(979호) 등 2개 단지를 후분양하기로 했습니다. 이들 단지는 2019년 분양할 계획입니다.

서울주택도시공사(SH공사)는 지난 2007년부터 후분양을 해왔습니다. SH공사도 올해 약 1400호 정도의 후분양을 계획하고 있습니다. 앞으로 공급될 신혼부부희망타운은 후분양을 하지 않기로 했습니다. 지금은 신혼부부 조건에 충족하지만, 후분양 시점에 신혼부부 조건에 맞추지 못하는 사람들이 나올 수 있기 때문입니다.

Q: 후분양하는 아파트는 완전히 지어진 집을 보고 살 수 있나요?

A: 정확히 완성품을 보는 건 아닙니다. LH의 후분양 아파트가 공급되는 시점은 공정률 60%입니다. 공정률 60%면, 아파트 골조 정도만 올라가 있고 마감재나 내장재는 설치돼 있지 않은 단계입니다. 즉 내부 인테리어 등은 확인할 수 없다는 거죠.

Q: 그렇게 되면, 지금처럼 선분양 하는 것과 무슨 차이가 있나요?

A: 아파트 동간 배치, 주차장 배치, 채광 등은 확인할 수 있습니다. 동간배치나 주차장 등 모델하우스와 달리 지어진 경우가 많아 입주자들과 건설사간 갈등을 빚기도 했습니다. LH가 공급하는 아파트들은 이 부분은 확인할 수 있게 됩니다.

국토교통부는 골조만 올라간 건물 1층에 '샘플하우스'를 만들 계획도 밝혔습니다. 기존 모델하우스가 합판으로만 지어진 '가짜집'이었다면, 이 샘플하우스는 실제 아파트 골조를 기반으로 한 '진짜 집'이라고 볼 수 있습니다. 가짜 집 대신 진짜집 샘플을 보고 살 수 있는 것입니다.

공사를 모두 마친 후 분양하는 '공정률 100%' 후분양제 도입도 검토 대상입니다. 국토교통부 관계자는 "2022년 후분양을 실시한 것에 대해 성과 평가를 하고, 준공 후 후분양제도 도입을 논의할 계획"이라고 밝혔습니다.

Q: 민간 분야는 어떻게 하나요?

A: 민간 분야는 자발적인 동참을 유도한다는 게 정부 방침입니다. 후분양제 하면 혜택을 줘서 민간건설사를 끌어들이겠다는 겁니다.

후분양을 하는 건설사에는 공공 택지를 우선 공급합니다. 정부는 올해 화성동탄과 평택고덕, 파주운정, 아산탕정의 4개 블록을 후분양제 시행 건설사에 우선 공급합니다. 주택기금을 활용해 낮은 금리에 사업비도 빌려주기로 했습니다.

Q: 후분양을 하면 아파트 가격이 비싸진다고 하던데, 어떻게 되나요?

A: 일단 LH가 시범 공급하는 아파트의 경우, 국토부는 "소비자 부담이 가중되지 않게 분양가를 산정할 것"이라고 밝히고 있습니다. 문제는 민간이 후분양하는 아파트입니다. 민간이 후분양할 경우, 선분양에 비해 사업비는 올라갈 수밖에 없는 구조입니다.

그동안 건설사들은 계약금과 중도금을 활용해 공사비를 조달해왔습니다. 그런데 후분양을 하면 계약금과 중도금을 미리 받을 수 없으니, 공시비를 자체 조달해야 합니다. 이 경우 은행으로부터 사업비 대출을 더 받아야 하는데, 그만큼 이자 부담이 늘어납니다.

이런 부담을 덜어주기 위해 국토부는 후분양 하는 민간건설사에 대해 기금 대출과 대출 보증 등을 지원해주기로 했습니다. 주택도시보증공사가 분양 보증 심사를 할 때도, 분양가 부분을 세심하게 살피기로 했습니다.

소비자 입장에서도 유리합니다. 선분양 제도 아래선 아파트 중도금 이자도 부담해야 했습니다. 후분양을 하게 되면 중도금을 미리 낼 필요도 없습니다. 당연히 이자 부담도 없습니다.

경실련이 LH가 수원 호매실과 의정부, 세종 등 후분양을 실시한 5개 단지의 분양가 내역을 분석한 결과를 보면, 후분양에 따른 분양가 상승률은 총 사업비의 0.57%, 30평 기준으로 170만 원 수준에 불과했습니다.

이자 부담이 없다는 점을 감안하면 오히려 소비자들에게 이득이 될 수도 있을 것 같습니다.

Q: 후분양을 하게 되면, 집값을 한꺼번에 내야 하나요?

A: 사업자의 사정에 따라 다르겠지만, 반드시 한꺼번에 내는 방법만 있는 것은 아닙니다. 최근 LH가 공급한 후분양 아파트를 보면, 계약금(전체 분양가의 15%)을 먼저 내고, 5~6개월 뒤 중도금(30%), 잔금(40%)를 납부했습니다. 중도금 납부도 2~3차에 걸쳐 나눠서 내기도 했고요.

한꺼번에 목돈을 부담하기 힘든 점을 감안해, 향후 후분양 아파트도 '분납' 형태를 유지할 것으로 보입니다. 물론 목돈이 마련된 사람은 한 번에 잔금을 치르고, '이자' 부담을 더는 방법을 택할 수도 있겠죠.

LH가 내년에 공급하는 후분양 아파트도 분양대금 납부 계획이 확정되지 않았기 때문에, 좀 더 지켜볼 필요는 있습니다.