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▲  지난 3일부터 서울, 경기도 과천, 세종시가 투기과열지구로 지정돼 주택 대출 한도가 축소되고 재건축·재개발 지위 양도가 대폭 제한 된다. 서울 중 강남·서초·송파·강동 등 강남 4개구를 비롯해 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서 등 11개 구와 세종시는 추가로 대출 규제 등이 적용되는 투기지역으로 다시 묶인다. 이날 서울시내 송파구 아파트 단지 모습.
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숨은 임대주택사업자들은 자발적으로 나올 수 있을까.

정부가 세제 혜택으로 자발적인 주택임대사업자 등록을 유도하겠다고 했지만, 부동산업계는 "더 큰 혜택"이 없으면 절대 움직이지 않을 것이라 단언하고 있다. 일각에선 임대사업자 등록 의무화 등 강력한 '채찍'이 필요하다고 주문한다.

통계청에 따르면 지난 2015년 기준 등록 임대주택사업자(건설, 매입, 준공공 총합)는 모두 13만8230명이다. 하지만 미등록 임대주택사업자들은 훨씬 더 많을 것으로 추산되고 있다. 임대주택사업자 등록은 법적으로 의무사항이 아니기 때문이다.

미등록 임대주택사업자가 많아 임대주택 현황 파악과 관리에 한계가 있다는 건 정부의 고민이다. 김현미 국토부 장관도 청와대 페이스북 인터뷰에서 "임대사업하면서 임대주택 등록하는 사람은 10% 밖에 안 된다"라고 토로하기도 했다.

정부의 '당근', 임대사업자 등록하면 다주택자 양도세 중과 안 해

숨은 임대주택사업자들을 찾아내기 위해 정부는 지난 8.2 대책에서 '당근'을 꺼냈다. 임대주택사업자로 등록하는 사람에 대해서는 다주택자 양도소득세 중과를 하지 않는다. 즉 다주택자가 집을 팔 때 내야 하는 세금을 깎아주겠다는 것이다.

장기보유특별공제(주택 양도소득금액을 계산할 때, 양도 차익의 일정 부분을 공제하는 것) 대상에서도 배제하지 않기로 했다. 기존에 임대사업자에게 적용되는 취득세와 재산세 감면, 종합부동산세 합산 배제도 그대로 유지된다.

김현미 국토교통부장관도 "임대사업자로 등록하면 세제 혜택을 드린다. 다주택자들은 임대사업자로 등록하면 좋겠다"라고 강조하기도 했다.

"안내도 될 세금 내는데, 누가 제발로 걸어들어오겠나"

하지만 부동산업계의 반응을 보면, 정부의 인식은 '순진'해 보인다. 8.2대책에서 나온 양도소득세 중과 면제는 주택을 팔지 않는 이상 큰 의미가 없다. 임대주택 사업자로 등록하는 순간, 재산세와 소득세 등 각종 세금 부담을 떠안게 된다. 그런데 누가 발품 팔아서 등록을 하겠느냐는 것이다.

권대중 명지대 교수는 "사업자 등록을 하는 순간 임대 수익에 대한 세금을 내야 하고 매달 내는 의료보험이나 연금보험 부담도 커진다"라면서 "임대주택 사업자등록시 일정기간 세금을 받지 않는 등 파격적인 혜택을 주지 않으면 (자발적 등록 유도는) 어려울 것"이라고 강조했다.

권 교수의 말대로 파격적인 혜택을 주더라도 걸림돌은 남는다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 "다주택자들은 임대주택사업자도 등록하면 과거 세원이 노출되기 때문에, 이를 꺼리는 경우가 많다"라면서 "이 부분에 대해 과세하지 않겠다는 가이드라인도 제시돼야 할 것"이라고 말했다.

"자발적으로 하지 말고, 법적으로 강제하고 보유세도 올려야"

결국 자발적인 등록을 유도하려면, 다주택자들에게 세금을 퍼주고, 과거 잘못에 대해서도 묻지 않아야 한다는 것인데, 이는 무주택 서민들의 반감을 불러올 수 있다. 박근혜 정부 시절 추진된 '뉴스테이'처럼 '있는 사람'에게 과도한 혜택을 준다는 비판도 나올 수 있다.

그래서 일각에서는 임대주택사업자 등록을 의무화하고 보유세를 인상하는 등 강력한 '채찍'을 들어야 한다는 주장이 나온다.

성달 경실련 부동산국책사업감시팀장은 "정부가 세금을 깎아주더라도 다주택자들은 여러 이유로 자발적인 등록을 하지 않을 가능성이 크다"면서 "이렇게 되면 주택사업자 등록률도 높이지 못하고, 각종 비용만 떠안는 부작용을 낳을 가능성이 크다"라고 말했다.

김 팀장은 이어 "부동산 보유세를 인상하고, 동시에 임대주택사업자 등록을 의무화하는 것이 등록률을 제고하는 가장 좋은 방법"이라면서 "정부 차원에서도 임대주택을 민간에 맡기기보다 정부 주도로 할 수 있는 방안을 찾아야 한다"라고 강조했다.

국회에도 임대주택 사업자 등록을 의무화하는 법안이 발의돼 있다. 지난해 8월 민홍철 의원이 대표 발의한 민간임대주택특별법 일부개정안은 주택임대를 하는 3주택 이상 다주택자들은 임대사업자 등록을 반드시 하도록 했다. 하지만 이 개정안은 1년 넘게 국회 국토교통위 법안소위에 계류 중이다.

민홍철 의원실 관계자는 "지금까지 정부 쪽에서 임대사업자 등록 의무화에 따른 부작용을 우려했고, 그런 분위기가 계속되면서 법안이 계류돼 왔다"면서 "임대주택사업자 등록에 대한 이야기가 나오는 만큼 이번 정기국회에서는 관련 법안 처리를 강력하게 요구할 것"이라고 말했다.

정부는 일단 당근 더주겠다는데, 9월 로드맵 나와봐야

이렇게 보면 임대주택사업자 등록률을 높이는 방안은 두 가지다. 임대사업자에게 파격적인 세제 혜택을 퍼주거나, 임대사업자 등록을 법적으로 강제하고 처벌하는 방식이다.

양극단의 선택지에서 정부는 일단 '햇볕'이라는 방향을 택했다. 임대주택 등록 강제화 등 '채찍'은 그 다음 카드로 미뤘다. 지난 8.2 대책에서 임대주택 사업자 등록률 제고를 위해 세제, 기금 등 추가 인센티브를 검토하겠다고 밝혔다. 국토교통부는 관계부처 협의를 거쳐 9월 주거복지 로드맵을 통해 구체적인 내용을 발표할 계획이다.

윤종수 국토교통부 주거복지기획과장은 <오마이뉴스>와 한 통화에서 "현재 구체적인 내용은 말하기 어렵고, 9월 로드맵을 발표할 때 만들어낼 것"이라면서 "세제 관련된 부분은 국세청이나 관련부서와 협의해 적정한 방안을 마련하겠다"라고 말했다.