검단새빛도시, 스마트시티에 7개월 간 발목 잡혀

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▲ 검단스마트시티 유정복 인천시장과 자버 빈 하페즈 스마트시티사 CEO가 지난 1월 22일 송도 쉐라톤호첼에서 열린 ‘검단 스마티시티 MOA(합의각서) 체결식’에서 협약서에 서명하고 있다.
ⓒ <시사인천 자료사진>	관련사진보기

검단 스마트시티 조성이 무산 될 가능성이 높다. 인천시와 코리아스마트시티(KSC)는 합의각서(MOA)에 약속했던 기한인 22일까지 토지매매협상을 마무리 짓는 데 실패했다.

코리아스마트시티는 아랍에미리트(UAE) 두바이투자청(ICD: Investment Corporation of Dubai)의 손자 회사격인 두바이스마트시티사가 검단새빛도시 일부에 스마트시티를 조성하기 위해 설립한 투자법인으로, 인천시와 두바이스마트시티는 올해 1월 투자 합의각서를 체결했다.

합의각서대로 하면 코리아스마트시티와 인천시는 8월 22일까지 토지매매협상을 마무리 지어야 했다. 하지만 매매가격에 대한 입장차이가 컸다. 시는 이달 말까지 막바지 가격협상을 진행할 계획이라고 밝혔지만, 시 내부에서는 부정적으로 전망하며 협상결렬에 대비해 출구전략을 모색 중인 것으로 알려졌다.

이는 시가 "합의각서(MOA) 만료에도 불구하고 토지가격에 대한 접점을 찾기 위해 치열하게 노력하면서 막바지 협상을 진행하고 있다"면서도 "시는 한국토지주택공사 등이 추진하고 있는 검단새빛도시 (사업) 일정 등을 고려해 협상을 오래 끌 수는 없다"고 한데서도 드러난다.

시가 '검단새빛도시 사업 일정' 때문에 협상을 오래 끌 수 없다고 한 것은, 이미 올해 1월 검단스마트시티 합의각서 체결 때 예견 된 일로, 검단새빛도시 사업을 더 이상 지연시킬 수 없기 때문이다.

검단새빛도시는 전체 토지 면적이 1118만㎡로 3단계로 나눠 한국토지주택공사(LH)와 인천도시공사가 5대 5의 비율로 개발하는 신도시사업이다. 단계별 개발 면적을 보면, 1단계 약 387만㎡, 2단계 약 419만㎡, 3단계 약 312만㎡다.

그리고 스마트시티사업은 이중 1단계의 일부(230만㎡)와 3단계의 일부(240만㎡)를 합한 470만㎡에 인천경제자유구역 송도지구와 같은 신도시를 조성하는 것이었다.

즉, 검단새빛도시 1단계 일부와 3단계 일부가 스마트시티에 포함되면서, 사업 추진에 중단 됐다. 특히, LH가 발주한 1-1단계 구역 대부분이 스마트시티 사업 예정지에 포함 됐는데 스마트시티이 등장하면서 분양이 중단됐다.

스마트시티 사업이 확정 돼 두바이 자본이 해당 부지를 매입하면 아무런 문제가 없지만, 사업이 무산 될 경우 사업 지연에 따른 금융비용 증가와 투자비 회수 지연 등의 부담은 고스란히 LH와 인천도시공사의 몫이 돼 버린다.

검단새빛도시사업 공동시행사인 LH와 인천도시공사는 사업비가 없어 1단계 공사를 민간 대행개발 방식으로 변경해 발주했다. 대행개발 방식이란, 건설사가 공사비를 시행사(=LH와 인천도시공사)로부터 토지로 받아 개발하고, 시행사는 건설사가 지은 아파트를 분양해 투자비를 회수하는 방식이다.

그런데 1단계 구역은 공사를 발주했지만 분양이 중단된 상태다. 7월까지는 토지정리 단계라 부담이 덜했지만 이젠 분양과 건설을 서둘러 투자비를 회수해야 하기 때문에, 시 또한 더 이상 스마트시티에 연연할 수 없는 것이다.

경제자유구역도 아닌데 '송도 2배 땅값' 가능성 희박

두바이스마트시티가 투자를 가름하는 핵심조건은 저렴한 토지가격과 경제자유구역 지정이다. 그런데 우선 검단 신도시 택지 조성원가는 3.3㎡당 약 605만 원이다. 이는 경제자유구역으로 지정돼있는 송도6·8공구 가격의 약 2배에 달한다.

즉, 조성원가로 공급해도 땅 값만 무려 수조 원을 넘는다. 이 때문에 시는 올해 1월 합의각서를 체결할 때 검단새빛도시 개발 유보에 따른 '투자 이행 담보' 설정을 두바이스마트시티에 요청했다. 하지만 두바이 자본은 확답을 주지 않았다.

협상 때 두바이 자본은 수 조 원에 이르는 토지매입비 부담을 줄이고 사업성을 확보하기 위해 토지 매입 가격을 줄이고 싶었고, 시는 헐값 매각 논란이 일지 않게 적정한 가격을 요구하다보니, 협상이 결렬 된 것으로 알려졌다.

아울러 경제자유구역 지정이 검단스마트시티 사업의 전제조건인 것도 인천시의 협상력을 떨어트렸다. 경제자유구역 지정이 투자 조건인데, 사업 흐름은 '선 토지매입 후 경제자유구역 지정'이라는 모순을 안고 있었다. 사실 송도지구처럼 경제자유구역도 아닌데 땅값은 송도 2배에 이르는 곳에, 두바이 자본의 투자 가능성은 희박했다.

비서실이 베일 속에 추진한 사업 신기루 전락

유정복 시장은 지난해 3월 박근혜 대통령 중동 순방 때 두바이투자청의 칼리파 알 다부스 퓨처시티사 CEO를 만나 36억 달러(=약 4조 원)를 검단에 투자해 퓨처시티를 건설하려한다는 투자의향서(LOI)를 받았다. 그 뒤 지난해 6월 MOU(양해각서)를 체결했지만 이렇다 할 진전이 없자 올해 1월 다시 MOA(합의각서)를 체결했다.

그러나 사실 MOU에서 MOA로 달라지면서, 개발 사업 면적만 470만㎡로 축소됐을 뿐 양해각서와 합의각서는 큰 차이가 없었다.

지난해 6월 MOU에는 투자유치의 핵심이라 할 수 있는 투자 시기와 규모, 사업계획 등이 빠져있었다. 대신 인천시와 두바이스마트시티와 6개월 동안 협의해 2015년 12월까지 스마트시티 개발 방향과 개요 등의 개발 콘셉트를 마련하기로 했다.

하지만 6개월이 지나도 두바이스마트시티는 개발 콘셉트를 제출하지 않았다. 그러자 투자유치에 대한 각종 의혹이 제기됐다. 그러자 시는 올해 1월 다시 합의각서를 체결했는데, 명칭만 마스터플랜으로 바뀌고 6개월 연기됐을 뿐이다.

검단 스마트시티는 유정복 시장의 투자유치 1호 사업인데다, 올해 1월 거액을 들여 호텔에서 호화로운 합의각서 체결행사까지 벌였다.

그리고 시는 투자유치의 불투명과 불확실성 의혹을 제기할 때 마다 투자유치가 확실하다고 호언장담했다. 즉, 무산될 경우 그 만큼 파장이 클 전망이다.

검단 스마트시티 사업은 철저하게 베일 속에 가려져 시장실에서 추진됐다. 시는 4조원 규모의 투자 유치를 추진하면서 시의 전담 부서인 투자유치단을 가동하지 않았다. 이 투자유치단과 인천경제자유구역청 투자유치본부, 인천도시공사 투자유치처를 총괄하는 투자유치기획위원회도 가동하지 않았다. 논란이 커지자 시는 지난해 뒤늦게 담당부서를 정했다.

또 해당 자본이 제주와 파주에서 이미 실패한 전력이 드러나면서, 투자유치 신뢰성에 의혹이 제기 됐다. 하지만 시는 문제없다며 투자유치를 장담했다. 그리고 6개월 지나 검단스마트시티 사업은 신기루로 전락할 가능성이 커졌다.