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▲ 인천경제자유구역 송도지구 6ㆍ8공구 개발계획도. 사진 상단 8공구 A1, A3, R1 3개 필지는 2012년 인천시가 토지리턴매각 한 (주)싸이러스송도개발 부지 이고, 사진 중간 6공구 A11~A16, M13 등 7개 필지는 인천경제청이 이번에 SLC(송도랜드마크시티)에 공급하기로 한 주택용지이며, 이중 6공구 A12, A15필지는 송도 워터프런트 사업 부지와 중복 된다.
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인천경제자유구역청이 5년 넘게 답보상태에 있던 인천경제자유구역 송도지구 6·8공구 개발의 출구전략을 찾았다.

인천경제청은 토지를 조성해놓고도 특수목적법인 SLC(songdo landmark city, 송도랜드마크시티 유한공사=현대·삼성·포트만·SYM 컨소시엄)와 2009년에 체결한 토지공급 협약에 발목 잡혀 이러지도 저러지도 못했다.

인천경제청이 그동안 추진한 출구전략의 핵심은 이 토지공급 협약에 따라 SLC가 가진 독점개발권의 해지였고, 이를 지난 6일 SLC와 최종 합의했다. 인천경제청은 전체 개발부지 227만 7418㎡ 중 193만7518㎡의 사업권을 SLC로부터 회수하는 대신, 나머지 부지 33만9900㎡를 SLC가 3.3㎡(=1평)당 300만 원에 매입해 개발하게 했다.

이로써 '151층 인천타워'로 상징됐던 18조원 규모의 송도 6·8공구 부동산개발 사업은 2006년 7월 기본협약 체결 이후 8년 6개월여 만에 신기루로 돌아갔다. 대신 인천경제청은 사업권을 회수해 다시 투자유치에 나설 수 있는 기회를 얻었다.

인천경제청 관계자는 "답보상태에 있던 6·8공구 개발의 출구전략이 세워져 다행이다. 전체 개발부지 228만㎡(=69만평) 중 194만㎡(=59만평)의 개발계획을 인천경제청이 다시 수립해 투자유치에 나설 예정이고, SLC가 나머지 33만9900㎡(=10만평)을 개발할 예정이다. 투자유치로 경제 활성화와 재정위기 극복에 도움이 되게 개발계획을 다시 수립할 것"이라고 말했다.

SLC 투자액 1000억원, 토지가격으로 충분히 보상

송도 6·8공구 전체 토지 면적은 582만9446㎡(약 176만3400평)이다. 이중 공원과 공공용지, 골프장 등 355만2028㎡를 제외한 개발부지는 227만7418㎡다. 개발부지 중 주택용지는 147만1941㎡(약 44만5260평)이고, 상업용지는 80만5477㎡(약 24만3650평)이다.

2009년 토지공급 협약 당시 SLC는 6·8공구 전체를 개발하는 독점개발권을 얻는 대신 인천타워(부지면적 17만㎡, 151층, 높이 587m)를 건설해 인천경제청에 기부채납하기로 했다.

하지만 2009년 이후 부동산경기 침체가 본격화하면서 개발은 답보상태에 빠졌다. 그 사이 인천타워 건립 계획은 151층에서 100층 내외로 축소됐고, 이마저도 기초공사 일부만 진행됐을 뿐 전혀 진척이 없었다.

인천경제청은 SLC의 송도 6·8공구 개발이 현실성이 없다고 보고 지난해 초부터 SLC에 계약 해지와 SLC가 투자한 비용을 환수할 수 있는 방안을 제시했다. 인천경제청이 인천타워를 포기할 테니 SLC도 전체 개발권을 포기해 서로 매몰비용을 줄이자는 것이었다. 아울러 SLC가 이미 투자한 금액에 대해 토지 공급으로 보상해주는 방안을 제시했다.

SLC이 그동안 투자한 금액은 1000억 원 가량으로 추산된다. 인천경제청은 주택용지 33만9900㎡를 3.3㎡당 300만 원에 공급하고, SLC가 이 부지만 개발하는 안을 제시했다.

송도 6·8공구의 조성원가는 3.3㎡당 약 240만~270만 원이다. 주택용지의 공시지가는 3.3㎡당 420만 원, 상업용지는 3.3㎡당 590만 원 대다. 인천경제청이 SLC에 주택용지를 3.3㎡당 300만 원에 공급하기로 했기에, SLC는 주택용지 매입가와 공시지가의 차액 3.3㎡당 약 120만 원에 달하는 이득을 보는 것이다. 이는 총 1236억 원 정도로 이미 투자한 1000억 원을 넘는다.

2009년 토지공급 협약을 보면, SLC가 더 유리한 위치에 있다. SLC는 인천경제청의 제안을 받아들이지 않아도 불리할 게 없다. 게다가 인천시가 2012년에 송도 6·8공구 토지 중 일부를 (주)싸이러스송도개발(교보증권 컨소시엄)에 매각한 것도 인천경제청에 불리하게 작용했다. 하지만 SLC 또한 개발 사업을 진척하지 못한 데에 책임이 있고 이를 지역사회에서 비판하자, 이번에 인천경제청의 제안을 수용한 것으로 분석된다.

골프장 부지 73만㎡, 다른 용도로 개발 예정

인천경제청과 SLC는 이번 합의에서 SLC의 개발이익 중 12% 초과분을 절반씩 나눠가지기로 했다. 이를테면 SLC가 100억 원을 투자했을 때 발생한 개발이익이 12억 원을 초과해야, 그 초과한 금액을 절반씩 나누는 것이다.

또한 향후 인천경제청과 SLC 사이에 발생하는 분쟁이 소송으로 이어질 경우, 관할 법원을 싱가포르 소재 국제상사중재원에서 국내 법원으로 이관하는 데도 합의했다.

이번 사업조정으로 인천경제청은 개발부지 227만 7418㎡ 중 사업권을 회수한 193만7518㎡ 외에도 73만㎡에 달하는 골프장 부지의 용도를 변경할 수 있게 돼, 전체 가용 개발용지 규모는 더욱 늘어날 전망이다.

골프장 부지 73만㎡는 '151층 인천타워' 건설을 전제로 설계됐는데, 이번에 인천타워 건설이 무산됐기 때문에 인천경제청은 6·8공구 개발계획을 재수립하면서 토지용도 계획을 재수립해, 골프장 부지 중 절반을 다른 용도로 전환할 계획이다.

인천경제청 관계자는 "송도 3공구에 이미 초대형 잭니클라우스 골프장이 들어서 있다. 이때문에 굳이 6·8공구에 대형 골프장을 조성할 필요가 없을 것으로 본다. 골프장 부지를 투자유치에 도움이 되게 해야할 것"이라고 한 뒤 "다만, 개발계획이 다시 나오면 골프장 활용방안이 정해질 것"이라고 말했다.

송도워터프런트와 개발부지 중복... 올해 돌아오는 '토지리턴'은 과제

인천경제청은 6·8공구 개발권을 다시 회수하면서 투자유치와 시 재정난 해소에 상당한 기대감을 내비치고 있다.

하지만 향후 개발계획을 재수립하는 데에 난관도 예상된다. 우선 인천경제청이 SLC에 공급하기로 한 주택용지(33만9900㎡) 7개 필지 중, 서해에 인접한 M13 필지(송도동 395-9번지)를 제외한 나머지 6개 필지(A11~A16) 모두 6·8공구 내 호수 서쪽에 붙어있다.

송도워터프런트 사업이 추진되면 6·8공구 내 호수를 중심에 놓고 호수 남쪽으로는 바다와 연결하는 수로를, 호수 북쪽으로는 송도지구 북쪽 수로와 연결하는 수로를, 호수 주변엔 각종 문화시설과 레포츠시설, 휴양시설 등을 조성할 전망이다. 또 이미 호수 동쪽에는 인천아트센터를 건설하고 있다.

이 때문에 이 필지 6개는 6·8공구 개발부지 중에서도 노른자위 땅에 해당한다. 특히 이중 2개 필지(A12, A15)는 송도워터프런트 사업구역과 중복된다. 즉, 송도워터프런트는 인천경제청이 직접 개발하는 사업인데, 이 사업 추진을 위해서 인천경제청은 다시 SLC로부터 부지를 가져오고, 대체 부지를 줘야 하는 것이다.

이뿐만 아니라 올해 8월 효력이 발생하는 '토지리턴매각'도 상당한 진통이 예상된다. 인천시는 재정위기 극복을 위해 2012년에 6·8공구 토지 일부(A1, A2, R1. 34만7036.6㎡)를 '토지리턴매각'제도를 적용해 (주)싸이러스송도개발(교보증권 컨소시엄)에 8520억 원을 받고 매각했다.

이 토지리턴매각에 따라 (주)싸이러스송도개발은 개발이 여의치 않을 경우 올해 8월에 이 토지를 인천시에 되팔 수 있는 권리를 가지고 있다. (주)싸이러스송도개발이 토지리턴권을 행사할 경우, 시는 이자를 얹어 돌려줘야 한다.

문제는 시가 2012년에 (주)싸이러스송도개발에 매각한 토지가격은 3.3㎡당 810만 원인데 비해, 이번에 인천경제청이 SLC에 공급하기로 한 가격은 3.3㎡당 300만 원으로, 그 차액만 약 510만 원에 달한다는 데 있다.

즉, (주)싸이러스송도개발이 매입한 토지의 가격이 SLC가 공급받는 가격에 비해 3.3㎡당 500만 원 이상 비싸기 때문에, (주)싸이러스송도개발이 자신들이 개발하기 위해서 토지리턴권을 행사한 뒤 다시 토지공급 가격을 재협상하자고 나올 수도 있는 것이다.

이 같은 문제점에 대해 인천경제청 관계자는 "SLC과 사업조정 당시 융통성을 두기로 했다. 송도워터프런트 사업계획이 아직 나오지 않았다. 이 사업계획이 수립되고 그 계획에 따라 사업 부지가 중복될 경우, 이번 SLC와의 사업조정 협약에 공급 부지를 조정할 수 있게 돼 있다"고 말했다.

토지리턴 문제에 대해서는 "SLC에 공급하기로 한 토지가격 3.3㎡당 300만 원에는 SLC의 투자 보상분이 반영돼 있다. 즉, 실제 3.3㎡당 공급가격은 550만 원 안팎이라 보면 된다. 그렇다면 (주)싸이러스송도개발에 공급한 가격과 250만 원 안팎의 차이인데, 향후 (주)싸이러스송도개발과 협의해 풀어갈 계획"이라고 덧붙였다.