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▲  지난 23일 만난 조치원 자이 아파트 비상대책위원회 회장 정아무개씨는 "GS건설이 과장광고 등 '사기분양'을 했다"고 주장했다.
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"대기업 건설사가 엉터리 분양을 할지 몰랐다. 사실상 사기 분양했다고 본다." - 계약자 정아무개(45)씨

GS건설이 충남 연기군에 지은 조치원 자이 아파트 이야기다. 최근 집값 하락으로 2006년 전후 집값 폭등기에 건설사들이 벌인 고분양가, 과장광고 등이 드러나면서 소비자들의 원성이 높아지고 있다. 조치원 자이 아파트는 이러한 흐름 한가운데에 있는 곳이다.

2006년 분양 이후 수년째 미분양 물량이 쌓여있는 이 아파트는 지난해 12월 미분양 물량에 대해 분양가를 20% 할인했다. 이에 소송자모임 소속 기존 입주민·계약자들은 "분양 당시 집값폭등기를 이용한 GS건설의 '불법 분양'에 속은 것도 억울한데, 할인 분양까지 하니 참을 수 없다"며 계약취소, 분양가 할인 등을 요구하고 있다.

반면, GS건설 쪽은 "집값이 떨어지니 손해를 만회하려고 억지를 쓰는 것"이라며 "소송자모임이 고소한 내용에 대해 검찰로부터 불기소 처분을 받았기 때문에 문제는 없다"고 밝혔다.

입주민·계약자 "GS건설이 청약·분양률 속이고 주택법 위반해"

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▲  조치원 자이 아파트 소송자모임 소속 입주민과 관계자들이 지난 3월 아파트 내에서 GS건설을 규탄하는 항의집회를 열고 있다.
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소송자모임이 가장 크게 문제제기하는 부분은 2006년 9월 분양 당시 GS건설과 분양대행사가 청약자격이 없는 이들의 청약 신청을 받았다는 의혹이다. 소송자모임 회장인 정아무개씨는 "절차상 하자가 심각한 것으로, 주택법을 위반했다"고 지적했다.

당시 3순위 청약은 주소지가 충남 연기군으로 돼 있는 이들만 가능했다. 하지만 소송자모임이 계약자들의 등기부 등본과 공급계약서를 살펴본 결과, 연기군에 살지 않은 이들도 이 아파트를 분양받은 사실이 드러났다.

소송자모임은 또한 GS건설과 분양대행사가 청약·분양률을 조작해 과장광고를 했다고 주장했다. 분양 당시 GS건설은 1순위 청약결과, 1429세대 모집에 1857세대가 몰려 평균 1.3대1, 최고 4대1의 청약경쟁률로 청약이 모두 마감됐다고 밝혔다.

GS건설 주택분양관리팀 관계자는 당시 <WOW한국경제TV>와의 인터뷰에서 "자이 브랜드의 높은 인지도와 1429세대가 가지는 프리미엄 외에 행정중심복합도시의 단계적 이전에 따른 기대감으로 수요가 집중된 것으로 파악된다"고 말했다.

하지만 이는 사실이 아니었다. 분양 당시 연기군청이 1가구 2주택자 등 부정당첨자를 솎아내기 위해 청약률을 조사한 결과, 3순위까지 청약자는 91명에 불과했다. 또한 GS건설 쪽은 분양상담과정에서 "계약률이 높아 70% 이상 분양이 끝났다"고 했지만, GS건설 내부자료에 따르면 분양 이후 두 달 간 총 계약건수는 246세대에 그쳤다.

소송자모임은 이후 GS건설 등을 사기와 주택법 위반 혐의로 고소했다. 검찰은 지난해 6월 "사회적으로 용인되지 않는 상술의 수준을 넘어서지 않았다"며 불기소 결정을 내리면서도 청약·분양률이 과장된 부분은 인정했다.  

"중도금 무이자" 홍보, 알고 보니 분양원가에 중도금 무이자 비용 포함?

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▲  연기군 자료에 따르면, 조치원 자이 아파트 분양가격에는 중도금 무이자, 학교용지부담금, 소비자만족도지수 등 소비자가 부담하지 않아도 되는 금액이 포함돼있다.
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GS건설이 부담해야 하는 비용이 분양가에 포함된 것도 논란이 되고 있다.

GS건설은 분양 당시 중도금 무이자 방침을 크게 홍보했다. 하지만 소비자모임이 입수한 분양원가 내역을 살펴보면, '중도금 무이자'라는 항목이 분양가에 포함됐다. 금액은 모두 114억2100만 원으로 3.3㎡당 약 20만9천 원이다.

이뿐만이 아니다. 분양가에는 학교용지부담금(14억4789만 원)과 소비자만족도지수 비용(37억1429만 원) 등 당시 소비자가 부담할 필요가 없는 비용이 포함됐다.

학교용지부담금의 경우, 분양 이전인 2005년 3월 헌법재판소가 "아파트 건립으로 늘어난 학생수용을 위해 학교 용지 부담금을 건설사를 통해 입주자들에게 전가하는 것은 위헌"이라는 판결을 내린 바 있다.

또한 소비자만족도지수 비용은 분양가 상한제 하에서 가산비용으로 인정되는 금액이다. 분양가 상한제가 시행된 것은 2007년 4월로, 조치원 자이 아파트는 분양가 상한제가 적용되지 않는 곳이다.

입주민 이아무개씨는 "GS건설은 각종 비용을 전가시킨 고분양가 아파트의 청약·분양률을 속여 소비자에게 파는 등 '불법 분양'을 했다"며 "우리도 투자 잘못에 대한 책임질 것이다, GS건설 역시 불법 분양에 대한 책임을 져야 한다"고 밝혔다.

이씨는 분양가를 승인해준 연기군청에도 날선 비판을 가했다. 그는 "연기군에서 주민들을 위해 분양가를 승인할 때 제대로 감독했어야 했는데, 제 역할을 못했다"고 비판했다.

GS건설 "집값 떨어지니 입주민들이 억지 부리고 있다"

한편, GS건설은 소송자모임의 주장에 대해 "집값이 떨어지니까 미분양 물량 분양가 할인을 핑계로 억지를 부리는 것"이라고 밝혔다.

GS건설 조치원 자이 아파트 분양사무소 관계자는 "당시는 분양가 자율화 시기이기 때문에 분양가 내역은 중요하지 않다, 분양가 그 자체가 중요하다"며 "당시 그 분양가에 분양을 받아놓고, 최근에 집값이 떨어지니까 분쟁을 일으키고 있다"고 비판했다.

이 관계자는 청약·분양률이 과장된 것과 관련, "분양상담 중에 다소의 과장은 일어날 수 있는 것 아니냐"고 말했다. 무자격자가 순위 내 청약에 참여하는 등 주택법을 위반했다는 주장에는 "이미 무혐의 판정을 받은 사안으로, 문제가 없다"고 전했다.

하지만 GS건설은 주택법 위반을 조사하려는 연기군청에 관련 자료를 제공하지 않고 있다. 연기군청 도시건축과 관계자는 "'(GS건설이)오랜 시간이 흘러 자료가 없다'면서 자료제출을 거부하고 있다"며 "자료관리 소홀, 보고의무 불이행으로 최대 500만 원의 과태료를 부과할 것"이라고 전했다.

이 관계자는 이어 "조치원 자이 아파트 입주민이 건설사를 상대로 민사 소송을 제기한 상황에서 군청이 개입할 여지는 없다"며 "또한 분양가 승인과 관련, 당시는 분양가 자율화 시대였기에 분양가 인하를 강제할 방법이 없었다, 안타까운 일"이라고 밝혔다.