'먹튀'. '먹고 튀다'의 준말이란다. 나는 이 말을 처음 들었을 때 '먹물 튄', 가짜 지식인을 야유하는 말인 줄 알았다. 역시 돈 놓고 돈 먹는 세상인 모양이다. 먹고 튀다니. 

'먹튀'라는 말이 새삼 등장한 것은 최근 서울시가 추진하는 'SFIC(서울국제금융센터)'의 AIG특혜 관련으로 불거진 의혹 때문이다. 스포츠 선수가 몸값 부풀리기로 거액의 계약금이나 연봉을 챙긴다면 '운'으로도 볼 수 있지만, 서울시의 수장이 '먹튀' 위험성을 방치하며 국제계약을 추진했다면 글로벌 시대를 헤쳐 갈 미래가 영 찜찜하다.  
  

보도된 사연은 이렇다. 여의도 광장 맞은편 증권가 앞에 중소기업전시장으로 쓰던 금싸라기 서울시 땅에 일본 소재의 미국 금융회사 AIG아시아본부를 이전한다는 전제로 SFIC를 설립하여 '서울국제금융센터' 사업 시행권을 AIG에 위탁하였는데, 알고 보니 그 전제란 이명박 전 시장이 구두로 전한 이면계약에 불과할 뿐 공식 계약에는 명시되지 않았다고 한다. 더구나 AIG는 아시아본부를 이전할 계획조차 없고 한국의 'AIG부동산투자' 회사가 입주할 예정일뿐이라 한다.

오피스 3동과 호텔 1동으로 연면적 50여 만 평방미터의 대규모 개발로 여의도의 국제금융 앵커가 될 것으로 기대되었는데, 계약 당시 AIG 투자회수 계획에 의하면 2015년 매각해 약 1조의 이익을 낼 것을 계획하고 있어 전형적인 '먹튀 부동산 개발'이 될 위험이 높다는 것이다. 안 그래도 강남의 스타타워(현 강남파이낸스센터)를 매각하며 '론스타'가 1.5조의 투자차익을 세금도 안내고 먹고 튄 사례가 있는지라 제2의 론스타가 될 지도 모른다는 것이다.

'먹고 튈 자' 이상으로 '먹고 튀게 놔둔 자'에게도 책임을 물어야 할지도 모르는 사안이다. 이에 대한 구체적 사실은 국정감사에서나 확인될 수 있을 것이다. 서울시와 AIG 양측의 공식 계약 내용을 분석하여야 명쾌한 결론을 낼 수 있는 사안이기 때문이다. 다만 보도대로 현 서울시장이 원점에서 재검토를 하고 있다면, 뭔가 문제가 심각하기는 심각한 상황이 아닌가 싶을 뿐이다.

이참에 부동산 먹튀를 좀 따져보자. 도대체 부동산 먹튀가 뭐길래 이렇게 사라지질 않는가? '먹고 튀는 자'와 '먹고 튀게 하는 자'와의 상관관계는 도대체 어떤 것일까?
 
'부동산 먹튀'의 역사   

부동산 개발 먹튀의 역사는 오래다. 그동안 우리 사회를 뒤흔들었던 대표적 부동산 먹튀 종류와 사례에서 누가 '먹튀'였고 누가 '먹튀를 방치한 먹튀'였을까?
  
1. 아파트 분양 특혜  대표적으로 1978년 현대아파트 분양 특혜. 회사 조합원에게만 분양하여야 하는 아파트를 이른바 쟁쟁한 정치인과 관료 등 220명에 특혜 분양하였고 언론인도 37명 연루되었다. 특혜 분양하고 특혜 분양받은 사람들 중에는 지금도 날리는 정치인들이 적지 않다. 

2. 아파트개발 인허가 특혜  대표적으로 1991년 수서비리 사건. 조합아파트를 지을 수 없는 수서지구 내 공공용지 3만5천 평을 한보에 시공을 맡긴 26개 주택조합에 특별 분양한 사건이다. 지금도 재개발, 재건축을 둘러싸고 언론에 등장하는 수많은 비리 사례들에는 '먹튀'와 '먹튀 방치 먹튀'가 얽히고설킨다. 

3. 개발예정지 사전투기  사례들이 너무 많아서 특정 사례를 들 수 없을 정도다. 사전 정보를 빼내어 예정 지구 땅을 미리 사거나 또는 인근의 땅을 사놓는 경우 등, 도대체 누가 이런 개발 정보를 악용하는 걸까. 이런 부동산 투기 관련으로 낙마한 장관들이 수두룩하다.

4. 개발지구 지정  자기 땅이 들어있는 지역을 특정개발지구로 지정하거나, 오히려 개발지구에서 자기 땅을 제외하되 개발지구에 근접한 조건을 활용하여 발 빠른 개발을 추진하는 경우다. 한나라당의 경선 과정 중, 이명박 전 시장의 은평뉴타운 경우와 천호동 홍은프레닝 주상복합개발이 각각의 사례로 부각되었던 바 있다.   

5. 분양사기  2001년 '굿모닝시티'의 윤창렬 사장이 벌인 분양사기 사건이 대표적이다. 분양대금으로 비자금이며 다른 사업 투자며 각종 딴 짓을 하다 도망쳐서 약 4000명의 피해자를 만든 사건이다. 그 피해자들이 힘을 합쳐 '조합 형식'으로 추진하여 드디어 준공을 앞두고 있다. 

6. 고도제한 완화  2005년 청계천 주변개발의 고도제한 완화 관련 서울시 양윤재 부시장 뇌물사건이 대표적이다. '미래로RED'라는 시행사가 건물 높이를 올리기 위해 다방면의 로비를 했고 당시 실세 부시장의 부적절한 처신이 문제가 되었다. 최근 밝혀진 이명박 전 시장 소유의 땅이 포함된 서초구 법원 앞 지구의 고도제한 완화가 부적절하다고 지적되는 것도 한 예다.
 
7. 용도변경 특혜  2005년 양재동의 현대자동차 사옥증축을 가능케 한 용도변경에 서울시가 특혜를 준 의혹이 불거진 사건이다. 당시 도시계획위원회를 거치지 않고 용도변경을 허가해 준 서울시 전 주택국장이 갑자기 자살을 해서 의혹이 명쾌하게 밝혀지지 못했다. 

8. 공공용지 사용 특혜  2005년 AIG 국제금융센터와 같이 특정 조건을 전제로 공공용지 사용권을 부여하는 것이다. 99년 토지사용 조건에 공사기간동안 토지 임대료 면제, 입주가 시작되는 2011년부터 2017년까지 초기안정화기간을 설정해서 임대료 80% 상당분을 유예시켜주었는데, 입주자 조건과 매각 조건을 공식계약에 명시하지 않음으로써, 준공 후 매각 이익을 챙기는 먹튀가 될 위험과 당초 개발목적인 국제금융기업 유치가 아니라 단순한 부동산개발에 그치도록 할 위험을 낳고 있다는 의혹이다.

'부동산 먹튀'는 더 다양해지는 상황이다 
  
기실 부동산 개발이란 '먹튀' 위험을 안고 하는 일이다. 땅 소유와 이용, 지구지정과 사업승인, 규제 완화 관련, 분양 조건, 토지 사용조건, 사업금융 알선 등 하나하나마다 특혜 소지, 먹튀 생산 소지를 안고 있다. 그래서 부동산이란 징그러울 정도로 부정·부패·비리 사건이 끊이지 않는 것이다.

그래서 '먹튀'를 방지하는 여러 장치가 필요하다. 그나마 정부에서는 먹튀를 방지하는 여러 제도들을 만들었다. 아파트 분양방식은 이제 완전 공개방식이라서 분양 특혜란 거의 불가능하다. 개발지구 지정에 관련해서는 미흡하기는 해도 토지거래허가제도도 도입했다. 굿모닝시티 같은 분양사기 사건을 막기 위해서 상업개발의 후분양 제도와 분양계약금을 다른 용도로 쓰지 못하는 제도도 도입하였다.

여전히 문제 소지가 남아있는 것은 일선 현장에서 자행되는 먹튀다. 공교롭게도 이들 먹튀는 상당 부분 지방자치체의 재량에 따라 발생할 수 있는 사항들이다. 이른바, '먹튀를 방치하는 먹튀'들이 이런 재량권을 사용할 수 있는 위치에 있는 데가 지방자치체이기 때문이다.

지자체는 민간전문가들이 참여한 도시계획위원회를 통해서 규제 완화 여부를 결정하므로 공공성을 보장한다고 하지만, 지자체장이 맘만 먹으면 얼마든지 추진할 수 있다. 예컨대, 문제가 되었던 양윤재 서울시 부시장 같은 경우는 그 직위 자체가 도시계획위원회의 위원장이었다. 양재동 현대자동차 사옥증축 경우에는 도시계획위원회에 상정조차 되지 않았다는 것이 도저히 이해가 되지 않는다.

서울시 SFIC와 AIG와의 계약 같은 사안은 도시계획위원회나 시의회를 거치지 않고 시장 결재로 가능한 사안이다. 특히 '계약조건'이란 계약자 당사자인 시장이 챙겨야 하는 일이다. 실무자, 아랫사람의 책임이라 떠넘기기에는 너무도 중요한 사안이기 때문이다.

기초자치단체 경우에는 문제가 더 심각하다. 이른바 뉴타운이나 개발촉진지구, 재개발 구역을 신청하는 주체가 기초자치단체인지라 임의로 이해관계가 있는 땅을 넣거나 빼거나 하는 상황이 일어날 소지가 크다. 언론에 크게 보도되지 않지만 각 지역에서 각종 루머가 끊이지 않는 것도 이 때문이다. 공직진출자는 아예 부동산을 소유 못하게 하거나 소유 부동산 위탁관리제도를 철저히 하지 않는 이상 끊이지 않을 문제다.

 사실 앞으로는 더욱 다양한 방식으로 '부동산 먹튀와 먹튀 조장 먹튀'가 생산될 위험이 크다. 이른바 부동산 개발에 대해서는 중앙정부가 관장하는 사안들보다 지방자치단체들이 관련된 사안들이 워낙 많으려니와, 사업 유형도 이제는 '땅'과 관련된 전통적 먹튀 이상으로 '계약 조건, 금융, 사업자 선정'에 관련된 사안 등 더욱 다양해지고 복잡해지기 때문이다. 이른바 '프로젝트 파이낸싱'이나 '특수목적회사(SPC) 설립' 등 공공과 민간과 결합한 제3개발 방식이 더욱 많아지는 것도 또 다른 먹튀의 등장을 예고하고 있다.
 
'먹튀'와 '먹튀 방치 먹튀'를 방지하는 공공 리더  
  
이런 부동산 먹튀 사건들에서 도대체 누가 진짜 '먹튀'일까? 땅이나 개발과 관련된 이익을 챙기고 나간 사람만 먹튀일까, 아니면 먹튀 상황을 방치하거나 조장한 사람들도 먹튀로 봐야 할까? 이에 대한 판단은 독자 여러분께 맡긴다. 

다만, 먹튀를 방치하는 먹튀에 대해서는 더욱 엄정하게 체크할 수 있는 시스템이 작동해야 하고, 먹튀를 방지하는 공공 리더의 안목과 제도적 엄정함이 더욱 요구되는 상황인 것만은 분명하다. 부동산 개발을 부추기고, 임기 내에 사업을 당기고, 어설프게 기공식만 하고 실적으로 챙기는 상황이 벌어지지 않도록 시민과 국민의 안목도 높아져야 함은 물론이다. 

외국의 예를 한번 들어보자. 일본 도쿄시에 붙어있는 인구 360만의 요코하마시가 있다. 요코하마도 80년대 개발 추세를 타고 도쿄만 매립을 통해 '미나토미라이 21'이라는 야심 찬 개발 프로젝트를 앞세웠다. 90년대 이후 부동산 거품이 꺼진 후 개발이 소강상태로 있다가 최근 다시 개발이 활성화되고 있다. 

이 프로젝트는 요코하마시와 일본 굴지의 회사이고 주요 지주인 미츠이가 공동으로 목적법인을 설립해서 추진한 것이다. 지난 달 10여년 만에 다시 방문했을 때 혹시나 해서 담당 실무진에게 물었다. '개발 초기에 땅을 분양받은 후 땅만 팔아치운 사례가 혹시 있느냐?'고.

역시 일본 친구들은 치밀하고 꼼꼼했다. 요코하마시와 민간회사가 설립한 목적법인은 매립이 끝나고 바로 땅을 분양한 것이 아니었다. 개발 프로그램과 설계안과 투자계획을 제대로 제시하는 사업자를 선정하는 원칙을 지키고 있기 때문에 시장여건이 무르익을 때 분양하고 지금은 매년 두세 개의 필지에 대하여 사업자 모집을 한단다.

이런 추진 방식 덕분에 전체 매립지 500여 만 평에 필요한 사업 프로그램과 입주 회사들을 유치할 수 있어 전체적으로 작동이 잘 되는 도시를 조성할 수 있다는 것이다. 부동산 거품을 조장하는 부동산 개발이 아니라 진정한 도시개발이 되고 있는 것이다. 비록 개발이 전체적으로 늦어진다 해도 무리하지 않고 차근차근 채우는 도시개발이 되는 것이다. '먹튀 방지 도시개발'이라고 할까.

우리의 공공 리더들은 모름지기 '먹튀 방치 부동산 개발'이 아니라 '먹튀를 방지하며 실질적 콘텐츠를 채우는 도시 개발'에 눈을 떠야 할 것이다. 우리가 갈 길은 멀다. 부동산 먹튀가 득세해서는 나라가 부실해진다.