중 부동산 찬바람... 한국인 1조원 날릴 판

[해외리포트] 부적합 투자자격 부동산 합동단속

07.04.09 19:32l최종 업데이트 07.07.09 20:02l

▲ 베이징의 코리아타운 '왕징'. 이곳에 사는 한국인은 줄잡아 10만명으로 추산되는데, 한국인 주택 구매자는 1500명 정도로 추산된다.

엄격히 적용할 경우 한국인 투자금 1조원 가량이 위협받을 수 있는 중국의 부동산 정책이 발표됐다. 신화사는 6일 "중국의 관련 부서 8개가 연합해 부동산시장의 영역간섭과 위법행위, 권력형 거래 등을 엄단하는 조치를 실행한다"고 보도했다.

이 조치가 엄격히 실행되면, 현재 1만여 채에 달할 것으로 추산되는 중국내 한국인 주택 구매자들의 투자가 위협받게 된다. 이럴 경우 개인적인 문제를 넘어 정치적인 문제로까지 확산될 것으로 전망된다.

이번 조치는 중국 부동산을 관할하는 정부 부서가 팔을 걷어붙이고 부동산시장 질서를 확립하는 전면적인 조치다. 4월 들어 조사에 들어갔고 그 대상도 신규분양 아파트 뿐만 아니라 기존 거래 아파트도 해당된다.

베이징·상하이·산둥·랴오닝 등에 적지 않은 한국인 부동산에도 적지 않은 파장이 예상된다. 한국인의 중국 부동산 구매는 대부분 적법한 조치를 따르지 않았을 뿐만 아니라 구입 용도 이외로 사용되는 경우가 많기 때문이다.

검은 커넥션 뿌리뽑기에 한국인이 당할 판

▲ 왕징의 밤. 저 공터가 언제까지 비어있을 지 모른다.

이번 조치의 가장 큰 목적은 '검은 커넥션과 자본'을 뿌리뽑겠다는 것이다. 5일 국가건설부와 국토자원부 등은 합동기자회견에서 전면적인 전쟁을 선포했다. 중국 부동산에 문제가 생길 요소는 곳곳에 산재해 있다.

우선 가장 큰 문제는 시공사·건설사·관리회사가 대부분 다르다는 것이다. 한국은 한 회사가 이 세 가지를 같이 하지만 중국에서는 건설을 기획하는 시공사, 실제로 건물을 짓는 건설사, 완공 후 건물을 관리하는 관리회사가 대부분 다르다.

이에 따라 전체적인 건설 진행에서 다양한 문제소지를 안고 있다. 우선 기본자금을 만들기 위한 은행과 시공사의 커넥션, 또 건설이 진행되는 과정에서 생기는 발주사와 건설사의 커넥션, 일반인들의 주택구매를 유도하기 위한 은행과 시공사의 커넥션, 토지를 공급받기 위한 토지관련부서와 시공사의 커넥션도 빼놓을 수 없다.

거기에 시공사들은 토지를 수용하는 과정에서 힘과 권력을 이용하는 경우가 많았고, 이 문제는 특히 가장 큰 사회문제화되기도 했다.

시공사들은 이런 구조를 맞추기 위해 아파트 가격을 상당히 높은 가격에 내놓는데, 대대적인 홍보 등을 이용해 입주자를 모집한다. 지난해까지만 해도 외국인 구매자를 모으기 위해 대대적인 커미션을 주는 등 복잡한 분양 형태를 갖고 있다. 이를 보조하기 위해 은행들은 분양가의 50~90%에 이르는 자금을 개인가구에 대출해 집을 사게 하는 경우가 태반이었다.

이번 조치에 대해 부동산 전문가인 이운학 우평투자자문 대표는 "우선 부동산 자금의 출처를 완벽히 파악해 세금을 부과하겠다는 것으로 파악한다"며 "과거에는 구매자의 경우 자금의 출처를 묻지 않았지만 이번 조치로 이런 라인이 원천적으로 막힐 것으로 보인다"고 말했다.

그는 또 100㎡ 이하의 소형 주택은 큰 변화가 없겠지만 중대형 주택 시장의 경우 큰 변화가 있을 것이며, 특히 한국인의 고전이 예상된다고 전망했다.

중국 시민들, 환호하면서도 의심

▲ 상하이 구베이. 한국인들이 집중 거주하며 많은 주택을 구매한 곳이다.

일단 이번 조치는 단계적으로 시행될 예정이다. 우선 4월에서 6월 사이까지는 지방급 이하에서 전면적인 조사를 실시한다. 7월에서 8월까지는 지방급에서 조사를 실시하고, 9월에서 10월까지는 성급에서 조사를 실시한다. 이 조사를 바탕으로 11월과 12월에는 유관 8개 부서가 조사를 실시하고 내년 1~2월에 집행한다.

이번에 조사하는 위법행위는 개발상들이 멋대로 용적률을 줄이거나 원래 약정한 시설 투자를 줄이는 것을 포함해 과다한 이윤을 내는 행위다. 또 허가를 받지 않은 개발상들이 부동산을 개발하거나 은행 융자를 받은 행위도 엄벌한다. 또 준비가 부실한 상태에서 개발한 부동산회사도 엄단하고, 허가되지 않은 구입자들에게 방을 분양하거나 임대한 은행도 조치할 예정이다.

임의로 가격을 올린 개발상들도 가격을 조정시킬 예정이다. 또 개발상들이 작전을 갖고 개발지역을 정리하거나 작전을 펴는 행위도 근절할 계획이다. 부동산 기업의 회계조작이나 자산 거짓 신고, 이윤 은닉, 영업세 탈루, 거짓 자료에 의한 대출 등이 포함되어 있다. 사실 이 내용을 살펴보면 부동산에 대한 전면적인 조사를 의미한다.

일단 시민들의 반응은 환호와 더불어 의심의 눈초리가 강하다.

"관과 개발상이 결탁해 방값을 높였다. 방값은 턱 없이 올라갔다. 백성들은 방을 살 수 없다. 하지만 조사해야 한계가 있을 것이다. 진짜 탐관을 찾아내서 사형을 시켜야 한다. 집값은 백성들의 피와 땀이 어린 돈이다. 그러니 몇은 사형시켜야지 하나로 될 것인가."
"사실 많은 부동산개발회사의 막후에는 막강한 실력자들이 있다. 내 동업자가 은행장이고, 건설위 주임의 동생인데…."(중국 포털 '신랑' 네티즌)

자신의 거주지 개발에 대한 조사를 하라는 요청도 많다.

"중앙에서는 광저우 류마우 지구의 부패를 조사해 주세요. 개발상과 관이 결탁해 부패해 있습니다."('신랑' 네티즌)

중국에는 한국인 집이 1만여채

▲ 칭다오 오사광장. 칭다오도 한국인이 선호하는 지역 가운데 하나다.

전체적으로 지금 분위기가 격앙된 중국 서민들보다는 개발상에 집중되어 있는 만큼 일반 서민에게 주는 영향은 급속한 집값 상승을 막는 정도다. 그러나 이번 조치의 가장 큰 피해자는 외국인이 될 전망이다. 그 가운데 한국인이 특히 위험하다.

현재 베이징이나 상하이에는 각각 한국인이 1500여채 이상의 집을 구매한 것으로 보고 있다. 3000여채까지 전망되는 칭다오 등 산둥지역 등을 합치면 한국이 중국에 구매한 집은 줄잡아 1만여채가 넘는다.

그 중에 낙타가 바늘구멍 들어가기 보다 어렵다고 평하는 중국의 외국인 부동산 구매 조건에 합당한 이는 많아야 10%를 넘지 않는다고 본다. 그럼 9000여채는 불법 구매에 가깝고, 한 채에 1억원을 호가한다는 점을 감안하면 결국 1조원 가량이 이번 조치에 의해 위험에 빠졌다고 볼 수 있다.

이번 조치에 대해 이운학 대표는 "일단 전반적인 한국인 구매에 대한 소급적용은 어렵겠지만 3~4년 전부터 진행 중인 프로젝트라면 손댈 가능성이 충분하다"며 "그럴 경우 실수요자 중심의 베이징은 낫겠지만, 투자 형식으로 들어온 상하이의 자금은 상당한 위험에 처할 수 있다"라고 말했다. 그는 또 "아마 개인적인 해결은 불가능하고 정치적인 방법까지 동원되어야 할 것으로 보인다"고 덧붙였다.

2005년 상하이 부동산의 투자 금지 조치로 된 서리를 맞은 중국 부동산 투자는 이번 조치로 완벽한 빙하기에 접어들 전망이다.