강봉균 의장의 '부동산 정책', 서민용 맞나?

[기고-최재천] '눈높이 정당'으로 가기 위한 노력 필요하다

07.01.14 16:42l최종 업데이트 07.07.04 20:04l

강봉균 열린우리당 정책위의장(전북 군산)의 공개적인 지도부 비판을 계기로 이른바 '통합신당'이 지향해야 할 노선을 둘러싼 갈등과 대립이 본격화되고 있는 가운데 같은 당의 최재천 의원(서울 성동갑)이 강봉균 의장의 ‘통합신당의 정책비전모색’을 정면으로 비판하는 글을 기고했다. 다음은 그 두번째로 '부동산정책'을 비판한 글이다. <편집자주>

▲ 정부와 열린우리당은 11일 오는 9월부터 현재 공공부문에만 적용되고 있는 분양원가 공개를 수도권 전역과 지방의 투기과열지구로 확대하기로 했다. 우상호 열린우리당 대변인과 이미경 부동산특위 위원장, 이인영 간사등이 국회 기자실에서 이를 브리핑하고 있다.

11일 무늬만 '민간아파트 원가공개'를 내용으로 하는 부동산대책 당정합의가 발표됐다. 부끄럽고 죄송하다. 지난 9일 강봉균 정책위의장께서 쓰신 '통합신당 부동산 정책'을 읽었을 때도 마찬가지였다.

강 의장의 정책은 많은 부분 이번 당정합의의 기초가 됐다고 판단한다. 그 글에서 강 의장은 '공급위주', '시장중심', '주택은 자산'이라는 사고에서 한 치도 벗어나지 않는 '대책(?)'들을 말씀해주셨다. 강 의장의 '부동산 정책'을 보자.

종부세 강화, 양도소득세 인상은 '조세정의' 차원에서도 유지해야 하는 정책

@BRI@강 의장은 먼저 종부세 도입 강화, 양도소득세 인상 등 세제강화가 집값 안정화에 효과가 없었다는 말부터 시작한다. 당연하다. 아파트 가격 상승 추이에 비해 세제를 강화한 수준이 낮기 때문이다.

작년 11월 25일 여론조사기관 리서치앤리서치가 조사한 바에 의하면, 응답자 중 66.5%는 "종부세 부과가 최근 집값 상승에 비해 너무 미미한 수준이기 때문에 부과기준을 더 강화해야 한다"고 답했다. 실제 우리나라의 종부세 대상사 실효세율은 공시가 대비 0.4~0.6%인데 비해, 일본은 시가대비 1%, 미국은 1.5%~1.6%이다.

세제강화가 집값 안정에 효과가 없었다는 것은 세율이 집값 상승률을 따라잡지 못한 데 있는 것이지, 전혀 불필요한 조치였기 때문이 아니다. 종부세 대상자 중 1가구 2주택 이상 보유자가 70%, 그리고 이들이 가진 주택이 전체 주택의 92.3%를 차지하는 현실 속에서 종부세 도입과 강화, 양도소득세 인상은 '조세정의'의 차원에서도 반드시 유지해야 하는 정책기조이다.

그런데, 세제강화가 '쓸모없는 일'이라고 주장하던 강 의장은 11·15 공급확대정책은 집값 안정의 효과를 보고 있다고 말한다. 과연 그럴까? 공급확대정책만으로는 집값 안정 효과가 없다는 사실은 이미 1990년대 초반 증명된 것이다. 1989~1991년 주택 200만 호 건설 시기, 서울지역 아파트값은 평균 2.6배가 뛰었다.

오히려 건설노임 상승으로 촉발되어 제조업 전반에 걸쳐 국제경쟁력이 약화되는 악순환을 낳았다. 저달러-저유가-저금리의 '3저호황'이 가져다 준 과잉유동성에다가 200만호 건설 발표에 주택경기가 자극을 받은 여파 때문이었다. 강력한 토지공개념 도입으로 '거품빼기' 정책을 유도한 덕분에 겨우 진정될 수 있던 것이 당시 정황이다. 강 의장은 왜 '역사적 사실'에서 아무것도 보지 못하는 것일까.

강 의장은 주택공급기능이 민간 67%, 공공 33%로 되어 있어 시장기능을 무시하는 방식으로 주택문제를 해결하는 것은 어렵다고 했다. 따져보자. 우리당 부동산 특위가 내놓은 '공공택지 내 아파트 전면 공영개발' 정책은 1997년 분양가 전면 자율화 조치 이후 아파트 가격 폭등의 주요인이 민간 건설사의 '폭리'에 기초하고 있다는 분석 때문이다.

이런 상황에서 전체 물량의 67%를 민간이 공급하는 현 실태가 문제를 더욱 가중시킨다는 생각은 하지 않고 '시장기능'만을 고려해야 한다는 것이 말이 되는가. 더군다나 신규 분양아파트 시장에서 소비자가 선분양 외의 선택을 하기 어려운 조건 속에선 건설사가 '폭리'를 취하고 있다면 이것이야말로 '시장기능'이 작동하고 있지 못한 것이다.

왜 주택 소비자가 공급자의 택지거래 실패에 대한 책임을 져야 하나



	▲ 강봉균 열린우리당 정책위의장.

	ⓒ 오마이뉴스 이종호

강 의장은 주택분양방식을 제도적으로 규제하는 우리당 부동산 특위 논의에 대한 자신의 '신중론'은 시행착오에 대한 고려 때문이었으며, 분양원가공개에 대한 우리당의 2004년 총선공약은 "아파트 분양원가 공개를 신중하게 검토하겠다"는 것뿐이었다고 강변한다. 하지만 이 또한 이해할 수 없기는 마찬가지다.

공공택지 내 공영개발 전면 실시, 후분양제 도입은 분양 아파트 가격 상승을 막는 가장 기초적인 방법에 불과하다. 기초단계의 정책도입에 '신중론'을 펴는 것은 솔직히 말해 '민간 아파트 건설사의 폭리구조를 유지하자'는 말과 같다. 또한 지난 총선 당시 분양원가 공개 '검토'를 공약으로 했던 이유는 분양원가 상정 방식 등 '기술적 문제' 때문이었지, 하지도 않을 원가공개를 미적지근하게 넘어가려는 '꼼수'가 아니었다. 오히려 강 의장은 총선공약을 말하면서 당시 공약 중 하나였던 '후분양제 확대'는 거론하지 않는 것일까.

강 의장의 글은 특히 민간 아파트에 대한 분양원가 공개에 대해 큰 비중을 할애하고 있다. 민간기업이 매입한 택지 취득원가가 "되도록 토지를 싼값에 확보하려고 노력한 기업과 듬뻑듬뻑 주면서 토지를 매입한 기업이 차별화되지 않는" 문제 때문에 공증단계에서 논란이 예상되며, 이런 논란을 없애기 위해서는 민간택지를 '감정가격' 기준으로 해야 하는데, 이는 시세를 반영한 것이기 때문에 분양원가 하락에 미치는 영향이 의문이라는 것이다. 이는 전형적인 '공급자 위주'의 생각이다. 왜 주택 소비자가 공급자의 택지거래 실패에 대한 책임을 져야 하나.

정상적인 시장은 공급자와 소비자가 최소한의 '정보균형'을 갖고 있어야 한다. 최소한의 '정보균형' 없이 작동하는 거래는 '사기'이다. '정보균형'이 있더라도 한 쪽에게 불평등한 조건이 마련된다면, 그것은 '독점시장'이다. '시장경제'를 근간으로하는 우리의 법체계는 둘 모두를 배격한다.

선분양제 하에서 소비자들이 분양 아파트에 대한 정보를 갖고 있는가? 아파트 공급자와 소비자의 '정보균형'이 맞춰지고 있나? 정부가 언제 소비자의 권리를 공급자의 이익과 형평성 있게 다루려 했나? 그 어떤 것도 없이 주택소비자는 '분양주택시장'에서 철저한 희생양에 불과했다. 민간 아파트 분양원가 공개는 아파트 가격 안정 차원뿐만이 아니라 '분양아파트 시장정상화' 차원에서 당연히 실시돼야 하는 정책인 것이다.

'공영개발 전면확대', '민간아파트 후분양제 도입', '선분양제 내에서의 민간아파트 분양원가 공개'는 모두 연계된 정책으로 이것은 시장을 무시하는 것이 아니라, 아파트 시장을 '진정한 시장'으로 만드는 길이다. 더군다나 우리 헌법은 최소한의 한정된 토지 속에 국민의 주거권을 보장하기 위해 공개념과 기본권 개념을 도입하고 있다. 강 의장의 '정책'은 시장질서의 회복, 헌법정신에 일치를 위한 주택정책에서 한참이나 벗어나 있다.

여기에 일조권, 조망권, 건설업체의 브랜드 가치가 분양원가 공개를 어렵게 하는 조건이라는 강 의장의 주장도 이해할 수 없기는 마찬가지이다.

▲ 지난 해 12월 13일 서민주거안정을 위한 부동산 정책의 연내입법을 촉구하는 공동기자회견을 열고 있는 시민사회단체. 여의도 국회앞에서 참여연대, YMCA전국연맹, 환경정의, 토지정의시민연대, 주거복지연대 등 33개 단체 회원들이 참석한 가운데 열렸다.

부동산 정책은 민주세력이 '민생정당', '눈높이 정당'으로 나가기 위한 첫걸음

국민의 90% 내외가 분양원가 공개에 찬성하고 있다. 분양원가 공개가 아파트 가격 안정의 필요충분조건이 아니더라도 아파트 건설업체의 폭리를 막고, 투기세력에게 보내는 '아파트 불패신화'는 없다는 사인이라는 것을 모두 안다. 그런데도 건설업체들이 주장하는 소소한 이유들을 들어 원가공개를 끝까지 반대한다.

시민단체, 학계, 건설 전문가 등이 포함되는 '아파트 분양원가 검증위원회'에서 원가의 타당성을 검토한다고 하는데도 안 된다는 것이다. 분양원가 공개 좌절 이후에 반토막난 열린우리당의 지지율에 비춰 강 의장이 말하는 '통합신당'은 도대체 어떤 시민들의 지지를 받고자 하는 신당인가.

강 의장은 토지임대부나 환매조건부 분양방식은 '자산가치 증식'이 배제된 분양방식으로 국민의 호응, 주공 등 사업주체의 재정능력에 따라 확대 실시가 결정되어야 한다고 본다. 동의한다. 그러나 이것은 무책임한 발언이다. 토지임대부, 환매조건부 분양방식의 '적합성'은 정부가 시뮬레이션을 내놓아야 할 사안이다.

시뮬레이션도 하지 않고 결과도 내놓지 않는 정부의 '무책임성', '관료독재적 저항'에 대해 한 마디 언급도 하지 않은 채, 국민의 호응 탓만 해서는 안 된다. 현재의 분양방식에 의한 아파트가 소득 6분위 이상의 계층만 소유할 수 있다면, 토지임대부, 환매조건부 분양방식에 의한 타계층의 분양참여 여부는 '시장에 맡겨 놓을 상황'이 아니라, 그들이 참여할 수 있도록 '조건을 만드는 작업'이 필요한 것이다.

끝으로 강 의장은 1가구 1주택을 10년 이상 장기보유하고 있는 경우에 양도소득세 감면폭을 보유기간에 비례하여 확대하는 방안을 검토해야 한다고 했다. 그러나 지금도 1세대 1주택의 경우에는 양도가액 6억원 이하까지 양도세가 비과세되고 있으며, 6억원이 넘는 경우에도 초과부분에만 과세된다.

현 시점에서 주택가격 상승에 의한 전매차익을 보전해주자는 시그널을 보내는 이유가 무엇인가? 누구에게 보내는 것인가? 지금 집을 팔 사정이 있는 사람이 양도소득세를 이유로 팔지 않고 있다면 이는 양도소득세가 완화될 것이라는 '잘못된 기대'를 갖고 있기 때문이다. 도대체 누구를 위한 사인인가?

연일 '통합신당의 정책비전 모색'을 올리는 강 의장의 의도는 '정계개편'을 놓고 읽어야 할 것 같다. 캄캄한 바다 위에 보내는 '시장만능주의'의 불빛은 누가 누구에게 보내는 것일까. 혹시 낙담하고 해체된 서민과 중산층이 '시장만능주의'의 깃발 아래 모일 것이라고 생각하는 것일까. 그들의 희망이 지금의 '왜곡된 시장'에 있다고 믿는 것일까?

정확하게 얘기하자. 서민과 중산층을 위하는 정당이 되기 위해서는 '공영개발 전면 확대', '민간아파트 분양원가 전면공개', '후분양제 실시', '주택청 신설', '공공주택 확대', '보유세 현실화(강화)', '양도소득세 강화' 등의 정책을 전면적으로 그리고 확실하게 전면에 내걸 수 있는 정당이어야 한다.

실천을 위한 미세한 조정은 있을 수 있다. 그러나 이것을 이유로 총론을 후퇴하는 일은 없어야 한다. 민주세력이 '민생정당', '눈높이 정당'으로 나가기 위한 '첫걸음'이 바로 부동산 정책이다.

다음은 강봉균 의장이 자신의 홈페이지(www.yeskang.com)에 올린 '통합신당의 정책비전 모색' 가운데 '부동산 정책' 부분이다.

▲ 4일 오후 서울 성북구 길음뉴타운 부근 부동산 중개업소에 '문을 여시면 부자됩니다'라는 홍보문구가 붙어 있다.


	강봉균 의장의 '통합신당의 정책비전 모색 - 부동산 정책'

	⑴ 부동산투기를 억제하여 「집값만은 반드시 잡겠다」고 약속했던 노무현 대통령은 부동산정책에 시행착오가 있었음을 공개적으로 시인하였다. 종부세를 도입 강화하고, 양도소득세를 실거래가 기준으로 강화하면서 1가구 2주택 이상에는 양도소득세율을 인상하는 등 세제를 강화했으나 집값을 낮추는 효과를 발휘하지 못했기 때문이다. ⑵ 06. 11. 15 권오규 경제팀은 공급확대정책으로 집값 안정대책을 보완 수정하였다. 수도권의 경우 신규 공급물량이 목표수준 30만 호 보다 10만 호나 미달되는 상황이 3년째 계속 되었기 때문에 수급불균형이 심각해진 상황을 인정한 것이다. 「더 많은 주택을 값싸고 신속하게 공급하겠다」는 공급확대정책이 마련되고, 특히 신규주택 분양원가를 15% 이상 낮추겠다는 정책은 아파트가격 상승에 제동을 거는 효과를 보게 되었다. ⑶ 청와대가 추진한 수요억제정책이나 권오규팀이 보완한 공급확대정책은 접근방법은 달라도 시장수급균형정책의 범주에 들어간다. 우리나라의 주택공급기능은 민간이 67%, 공공이 33%를 점유(06년 기준)하고 있기 때문에 시장기능을 무시하는 방식으로는 해결이 어렵다. 다만 청와대가 추진했던 세제강화를 통한 수요억제정책이 가격안정효과를 내지 못한 이유는 공급이 모자랄 때는 조세증가분이 가격에 전가되기 때문이다. ⑷ 열린우리당은 「부동산특위」를 만들어 주택분양방식을 제도적으로 규제하는 논의를 하게 되었는데, 주택은 공공재이기 때문에 공급방식을 강력히 규제해서라도 집값을 낮춰야 한다는 정치적 절박성 때문이다. 열린우리당 내에서 집값을 잡지 않으면 여당의 국민지지율향상을 기대할 수 없다는 절박성에 대하여는 견해차이가 있을 수 없다. 당내 논쟁이 생기게 된것은 분양제도개선에 관한 여러 방안들이 과연 순기능만 발휘하고 역기능은 없겠는가 하는 우려와 만약 또다시 시행착오를 초래하면 돌이킬 수 없는 정치적 낭패를 보게 될 것이라는 신중론 때문이었다. ⑸ 당내 논쟁의 초점은 분양원가공개 문제였다. 부동산특위에서는 당의 총선공약이고 당론으로 되어있는 분양원가공개를 정책위에서 시비하고 있다고 공개적으로 비난하였다. 그러나 04년 총선공약에는 「아파트 분양원가 공개문제를 신중하게 검토하겠다」로 되어있고 04. 7 당정협의 결과는 「민영택지에서 민간이 공급하는 아파트는 시장기능에 일임한다」로 되어있다. 국민들에게는 이러한 당내에서의 시시비비 논쟁과정이 중요한 것은 아니다. 실제로 집값 안정 목표달성에 무슨 문제가 있는가가 중요하다. ⑹ 아파트 분양원가는 택지비+건축비로 구성되어 있다. 택지비는 토지를 얼마에 사들여서 조성비용을 얼마나 들였는가로 산출하게 된다. 여기서 문제되는 것이 토지를 얼마에 사들인 것이냐 하는 점이다. 토지공사 등 공공부문이 매입한 토지의 취득원가는 증빙이 비교적 확실하지만 민간기업이 매입한 토지의 취득원가를 일일이 검증하는 것은 매우 어려울 뿐 아니라 합리성도 문제가 된다. 민간기업은 토지소유자들의 과다보상요구 때문에 여러 해에 걸쳐 여러사람 명의로 분산매입하고, 주민을 무마하기 위한 비용들이 들어가게 된다. 공개적으로 검증하는 과정에서 많은 논란이 제기될 것이다. 합리성 차원에서 보면 되도록 싼값에 토지를 확보하려고 노력한 기업과 듬뿍듬뿍 주면서 토지를 매입한 기업이 차별화되지 않고 토지매입가격을 그대로 택지원가로 인정해야 하는 모순이 발생하게 된다. 정책위에서 제기했던 문제는 민간택지에 건설하는 아파트 분양원가공개를 공공택지의 경우처럼 취득원가+조성비 등으로 하기 어렵다는 것이었다. ⑺ 이러한 문제를 초래하지 않는 방식은 민간택지 가격을 「감정가격」기준으로 하는 것이다. ⑻ 분양원가공개제도를 민간택지에 건설하는 주택까지 전면적으로 실시하는 것이 분양가 인하에 어떤 영향을 줄 것인가? 일단 아파트 분양가격이 왜 그렇게 높게 책정되는가 하는 의문은 많이 해소될 수 있을 것이다. 그러나 택지비를 감정가격으로 하면 결국 주변시세를 반영하는 것이므로 분양원가 자체가 얼마나 낮아질지는 의문이다. 건축비의 원가공개는 큰 문제가 되지 않는다. 다만 사전 분양되는 아파트의 건축비는 추정원가이므로 실제 건축비와 차이가 날 수 있을 것이며 이 차액을 어떻게 처리할 것인지를 두고 분쟁이 생길 소지가 있다. 또한 아파트의 경제적 가치는 조망권이나 일조권에 따라 큰 차이가 있고 브랜드 가치도 다른 것인데 이런 것은 원가에 반영하기 어렵기 때문에 현실과 괴리될 수 있다. ⑼ 토지임대부나 환매조건부 분양방식은 금년중에 시범실시 해보고 점차 확대할 수도 있는 것인지를 판단하면 된다. 자산가치 증식이 배제된 이러한 분양방식에 국민들이 얼마나 호응할 것인지, 주공 등 사업주체의 재정능력이 얼마나 되는지에 달려있는 문제일 뿐이다. ⑽ 나는 정책위의장으로서 참여정부의 부동산정책이 시행착오를 일으킨데 대하여 책임감을 느끼고 있다. 8.31대책을 비롯한 각종 부동산정책관련 당정협의 때마다 내가 공급중시정책을 강력히 주장했던 사실을 당시회의에 참석했던 한덕수 경제부총리와 정문수 청와대 경제보좌관을 비롯한 모든 사람들은 잘 알고 있다. 또한 나는 작년 5.31지방선거의 참패요인 중 하나가 부동산세제정책이었다는 보고서를 작성하여 우리당 비대위에 보고 하였고, 이를 토대로 청와대비서실과 관계장관들을 설득하여 재산세와 취등록세를 인하하는 법개정도 성사시켰다. 재산세의 경우 과표 3억 원까지는 전년대비 5%를 넘지 못하도록 하고 과표 6억 원까지는 10%를 넘지 못하도록 하였다. 또한 취등록세율을 4%에서 2%로 낮추도록 지방세법을 개정하였다. ⑾ 집값 안정은 기본적으로 시장에서의 수급균형이 뒷받침될 때 달성 가능한 것이다. 다만 정부의 시장규제기능도 실효성만 있다면 도입할 수 있는 것이다. 그러나 어떤 제도든지 불합리하거나 경직적이어서는 시장으로부터 배척을 받게 되므로 부작용이 노출되면 수정보완하는 것이 현명하다. 조세제도도 마찬가지일 것이다. 예를 들면 1가구 1주택을 10년 이상 장기보유하고 있는 경우에 양도소득세 감면폭을 보유기간에 비례하여 확대하는 방안이 검토되어야 한다. 따라서 통합신당을 추진하는 정치세력들은 부동산정책에 관하여 실효성 있는 대안을 제시하고 그 결과에 책임을 지겠다는 자세를 견지해야 한다. 일시적으로 관심이나 인기를 끌기 위한 포퓰리즘적 대안을 제시하더라도 국민들은 무조건 박수를 보내지 않을 것이다. 국민들이 부동산문제에 관한한 정치인들보다 더 현실적이고 냉철하기 때문이다.