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<부동산 이야기> 아홉번째 입니다. 오늘은 '나지'와 '건부지'에 대해서 알아보겠습니다.
나지 : 나지란 건축물이 없는 토지를 말합니다. 쉽게 말해서 '빈 땅'.
건부지 : 건축물이 있는 토지.
나지는 건부지에 비해서 일반적으로 가격이 높습니다. 그 이유는 이렇습니다.
토지에는 '용도의 다양성'이라는 특성이 있습니다. 여러 가지 용도로 쓸 수 있다는 특성입니다. 빈 토지(나지)가 하나 있으면 그 위에다 주택을 지어서 주거용으로 쓸 수도 있고, 상가 건물을 지어서 상업용으로 쓸 수도 있고, 혹은 공장을 지어서 공업용으로 쓸 수 도 있다는 것입니다.
토지의 가격은 용도에 따라 달라집니다. 같은 토지라도 어떤 용도로 사용하느냐에 따라 가격이 달라집니다. 토지가 나지 상태로 있을 때는 사용자의 선택에 따라 가장 좋은 용도로 이용할 수 있습니다. 나지는 앞으로 가장 좋은 용도로 사용될 수 있다는 가능성을 가지고 있으므로 가격이 높게 형성됩니다.
그런데 그 토지 위에 어떤 건물이 들어서면 토지의 용도가 확정되어 버린 상태이므로 그 확정된 용도(현재 사용되는 용도)의 가격으로 평가됩니다. 그러므로 일반적으로 건부지의 가격이 나지의 가격에 비해 낮습니다.
만약 현재의 용도가 마음에 들지 않아서 다른 용도로 전환을 하려면 현재 있는 건물을 헐어야 하기 때문에 철거비용이 들어가게 됩니다. 이러한 추가적인 비용지출 때문에도 건부지의 가격이 나지의 가격에 비해 낮습니다.
이와 관련하여 '건부감가'라는 용어에 대해 잠깐 설명을 드리겠습니다. 건부감가란 토지의 가격이 같은 토지라도 나지일 때가 더 높고 건부지가 되면 가격이 낮아진다는 말입니다. 건부지가 되면 토지가격이 낮아진다고 해서 건부감가 입니다. 그 이유는 앞에서 설명한 바와 같습니다.
일반적으로 토지에는 건부감가 현상이 나타납니다. 그래서 실수요자나 투자자들은 대개의 경우 건부지보다는 나지를 선호합니다.
그런데 모든 토지에 건부감가 현상이 나타나는 것은 아닙니다. 특수한 상황에서는 토지가격이 나지일 때보다 건부지가 되었을 때 더 높아지는 경우도 있습니다. 이러한 현상을 '건부증가'라고 합니다. 건부지일 때 가격이 더 높아진다는 의미입니다.
예를 들자면 개발제한구역처럼 건축물의 건축이 제한을 받는 곳에서는 나지보다 건부지의 가격이 높은 경우가 있습니다. 개발제한구역에서는 건물이 아예 없는 나지보다는 허름한 건물이라도 하나 지어져 있는 건부지가 더 높은 가격에 거래되기도 합니다.
그 이유는 이렇습니다. 개발제한구역은 건축허가가 까다롭기 때문에 현재 건물이 없는 나지에 건축허가를 받아서 새로운 건물을 짓기가 매우 어렵습니다. 그러나 현재 허름한 건물이라도 하나 지어져 있는 상태이면 그 건물을 새롭게 수리해서 쓰는 것은 가능합니다.
개발제한구역 안에서의 나지는 일반적인 경우처럼 다양한 용도로 사용할 수 있는 우량하고 가치있는 토지가 아닙니다. 어쩌면 영영 사용을 못 하게 될지도 모르는 그 용도가 불투명한 천덕꾸러기 신세입니다. 거기에 비해서 건부지는 허름하나마 건물이 지여져 있으므로 용도가 분명하고 따라서 그만큼 가치가 안정적입니다. 그래서 개발제한구역 같은 곳에서는 건부지 가격이 나지 가격보다 더 높은 경우가 있습니다.
투자관점에서 본다면 개발제한구역은 투자 대상으로는 가급적 피해야 할 곳입니다. 단, 이곳이 머지않은 장래에 개발제한구역에서 해제된다고 하면 그 때는 투자 대상 1순위가 되겠습니다.
오늘은 나지와 건부지에 대해서 말씀드렸습니다. 다음에 계속하겠습니다.
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