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대통령 선거일이 60여 일 앞으로 다가왔습니다. 더 극심해진 자산양극화, 불안한 주거 상황으로 인해 이번 대선에서 주거 불평등을 완화시키고 주거권을 보장하는 것이 무엇보다 중요합니다. 각 당의 대선 후보들이 쏟아내는 수많은 영역의 정책·공약들 가운데 주거.부동산 정책을 충분히 확인하고 비교하는 것은 쉽지 않습니다. 또한 후보들이 '현 정부의 부동산 정책이 실패했다'고 한 목소리를 내고 있지만, 제각각 다르게 진단하고 문제 해결과 상반되는 방향의 공약을 발표하고 있습니다. 이에 집걱정끝장 대선주거권네트워크(이하 집걱정끝장넷)는 공약평가에 앞서 후보들의 정책 진단에 문제점이 없는지, 주거복지·세제·공급·금융·임대차 각 분야별로 총 6회에 걸쳐 팩트체크를 진행할 예정입니다. (기자 주)
   
지난 2020년 7월 31일 주택임대차보호법(이하 임대차법) 개정으로 임차인의 1회 '계약갱신 청구권'과 '전월세 인상률 상한제'가 도입되었고, 2020년 8월 18일 부동산 거래신고 등에 관한 법률 개정으로 2021년 6월 1일부터 '전월세 거래 신고제'가 시행되고 있습니다. 이와 관련해서 임대차3법이 전월세 폭등의 원인이라는 언론 기사가 이어지고 있습니다.

윤석열 국민의힘 대선 후보도 같은 주장을 하며, 임대차보호법을 개정 이전으로 되돌리겠다고 합니다. 집걱정끝장넷은 임대차법 개정으로 전월세 가격이 폭등한 것인지 확인하기 위해 주택임대차보호법이 개정되기 전인 2020년 1월부터 2021년 8월까지 국토부 실거래가 자료를 바탕으로 전국 주택과 아파트의 전세가격을 분석해 보았습니다. 
 
[검증 대상] 임대차법 개정이 전월세 폭등의 원인이다 
[검증 결과] 대체로 사실이 아닙니다

기준금리 인하로 임대차법 개정 전, 4~7월 전세가 폭등 
임대차법 개정 이후 전월세 가격 상승 추세 완화

 
집걱정끝장넷에서 팩트체크한 결과, 계약갱신청구권 및 전월세인상률상한제의 도입이 전월세 폭등의 원인이라는 주장은 대체로 사실이 아닌 것으로 확인되었습니다. 대부분의 언론 보도와 달리 전국·서울 전체 주택과 아파트의 전월세 가격은 2020년 4월부터 7월까지 급격하게 상승하다가 임대차법 개정 이후 일정 정도 완화되는 현상이 나타났습니다. 2020년 4월부터 7월까지 동기간 단행된 금리인하 등의 영향으로 전세가가 폭등했는데 이러한 추세가 계속되었다면, 8월 이후 훨씬 더 높은 전세가 상승이 나타났을 것으로 추정됩니다. 
 
2020년 3월 17일 한국은행은 기준금리를 1.25%에서 0.75%로 0.5%p 인하했으며, 5월 28일에는 기준금리를 0.5%로 0.25%p 추가 인하했습니다. 이 시기의 전세가격을 살펴보면, 2020년 1월부터 3월까지 하락세를 보이던 호당 전세가와 3.3㎡당 전세가 모두 4월부터 7월까지 급격하게 상승하기 시작합니다. 이는 전국과 서울의 전체 주택 및 아파트 모두에서 공통적으로 나타나는 현상입니다. 전국과 서울의 전체 주택 및 아파트 전세가의 변화가 금리인하와 밀접한 상관관계가 있다는 것을 알 수 있습니다.

2020년 7월 31일 임대차법이 개정되면서 2020년 8월부터 12월까지 전국과 서울의 전체 주택 및 아파트의 호당 전세가는 차별화된 경향이 나타납니다. 서울 아파트의 경우 8월 이후의 전세가는 이전보다 상승폭이 둔화되었고, 전국 아파트와 전체 주택, 서울 전체 주택은 7월을 정점으로 12월까지 큰 가격 변동이 나타나지 않습니다.

2020년 12월부터 2021년 8월까지 전국과 서울의 전체 주택 및 아파트의 호당 전세가 모두 유사한 패턴을 보였습니다. 2021년 8월 서울 아파트의 호당 평균 전세가는 4억6685만원으로 임대차 3법 개정 이전 2020년 6월의 4억6017만원과 유사합니다. 2021년 8월 서울 전체 주택의 호당 평균 전세가는 3억2025만원으로 2020년 7월의 3억4365만원에 비해 낮아졌습니다. 2021년 8월 전국 전체 주택과 아파트의 호당 전세가도 서울과 마찬가지로 2020년 7월 이전 수준으로 낮아졌습니다.
 
현실과 다른 대선 주자들의 임대차 공약

한국은행에서 기준 금리를 인하한 이후 2020년 4월부터 7월까지 서울 아파트 호당 전세가는 평균 3.3%에 달하는 높은 상승률을 보였습니다. 임대차법 개정 이후 서울 아파트 전세가가 하락세를 보이지는 않았지만, 법 개정 직전의 높은 전세가 상승세가 완화(평균 상승률 3.3→1.3%)되었습니다. 법 개정 직후, 8월 서울아파트 전세가는 일시적으로 하락 현상(-3.7%, 전월대비)까지 보였고, 9월부터는 전세가 평균 상승률이 이전보다 둔화된 상태를 유지했습니다. 이처럼 서울 아파트와 주택만이 아니라 전국 아파트와 주택의 전세 가격 변동을 살펴봐도 임대차법이 전세가 폭등의 주요한 원인이라는 근거는 발견되지 않았습니다.
  
국토부는 임대차법 개정 이후 세입자들의 갱신청구권 사용으로 갱신율이 높아졌고, 갱신 계약의 77% 이상이 임대료를 5% 이하로 인상했다고 발표했습니다. 이는 임대차법 개정이 기존 세입자들의 부담을 완화한다는 방증입니다. 다만, 법 개정 이후 신규 계약에서 임대료 인상률상한제가 적용되지 않아 임대인이 미리 임대료를 올려 갱신계약과 신규계약 간 이중가격이 형성되는 부작용이 나타나고 있습니다. 따라서 세입자 권리를 강화하는 방향으로 임대차법의 추가 개정이 필요합니다.
  
최근 대선 후보자들이 발표한 임대차 정책을 살펴보면, 팩트체크를 제대로 한 것인지 의구심을 갖지 않을 수 없습니다. 특히 윤석열 후보는 "임대차보호 2법 개정법률이 시행되면서 전월세가 급등했다"며 "임대차 2법을 2020년 7월 이전 상태로 재개정하되 임차인의 계약갱신 요청을 받아들여 재계약에 합의하는 임대인에 대해 임대소득세 감면 같은 인센티브를 제공하는 방안을 추진하겠다"고 밝혔습니다. 

안철수 국민의당 후보도 "(임대차)입법 이후 전월세가격 동향을 KB주택가격지수로 보면 전세시장은 주택임대차 3법 시행 이후 불안정해지기 시작해서 2020년에는 6.5% 상승을 기록했으며 2016년 이후 매년 2% 이내 상승률을 보였으나 2020년 하반기부터 급등한다"며 "현행 계약갱신 관련 임대인과 임차인 모두 불만인 상황에서 소유권과 임차권을 합리적으로 고려한 점진적인 임차인 보호 방안이 필요하다"고 말했습니다.

이재명 더불어민주당 후보는 "현재 임대차 3법이 시행된지 1년여 밖에 지나지 않았으므로 임대차 3법이 조기에 시장에 안착할 수 있도록 하고, 전·월세 시장 모니터링 결과 문제점이 드러나면 종합적으로 개선방안을 검토하겠다"고 했습니다. 
 
'임대차법 개정이 전월세 폭등의 원인이라는 왜곡·과장된 기사를 남발하는 언론도 문제지만, 사실 관계도 제대로 확인하지 않고 세입자들의 주거 불안을 더하는 나쁜 공약을 내놓은 후보자들은 지탄받아 마땅합니다. 집걱정끝장넷은 유권자들과 함께 세입자 권리를 후퇴시키는 공약을 발표한 후보자들을 엄중하게 심판할 것입니다. 
 
▲ [집걱정끝장팩트체크]2.임대차법 개정이 전월세 폭등의 원인이다 집걱정끝장 대선주거권네트워크(이하 집걱정끝장넷)는 공약평가에 앞서 후보들의 정책 진단에 문제점이 없는지, 주거복지·세제·공급·금융·임대차 각 분야별로 총 6회에 걸쳐 팩트체크를 진행할 예정입니다.
ⓒ 참여연대

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[주요 대선후보 관련 발언 및 공약]

더불어민주당 이재명 후보

"현재 임대차 3법이 시행된지 1년여밖에 지나지 않았으므로 임대차 3법이 조기에 시장에 안착할 수 있도록 하고, 전·월세 시장 모니터링 결과 문제점이 드러나면 종합적으로 개선방안을 검토하겠음." (출처 : 집걱정끝장넷 질의서 서면 답변)

국민의힘 윤석열 후보

"임대차보호 2법 개정법률이 시행되면서 전월세가 급등.  2법을 2020년 7월 이전 상태로 재개정하되 임차인의 계약갱신 요청을 받아들여 재계약에 합의하는 임대인에 대해 임대소득세 감면 같은 인센티브를 제공하는 방안 추진." (출처 : 한겨레신문 질의서 답변 기사 2022.01.10.)

정의당 심상정 후보

"전월세 2년, 추가 2년만 계약갱신이 가능한 지금 제도는 여전히 세입자의 주거 불안을 해소하지 못하는 미봉책. 횟수 제한 없이 계약 연장이 가능하도록 임차인의 '계속 거주권'을 보장하겠음." (출처 : 시민안심주거 정책 발표 기자회견 2021.12.23.)

국민의당 안철수 후보

"현행 계약갱신 관련 임대인과 임차인 모두 불만인 상황에서 소유권과 임차권을 합리적으로 고려한 점진적인 임차인 보호 방안 필요. 입법 이후 전월세가격 동향을 KB주택가격지수로 보면 전세시장은 주택임대차 3법 시행 이후 불안정해지기 시작해서 2020년에는 6.5% 상승을 기록함. 2016년 이후 매년 2% 이내 상승률을 보였으나 2020년 하반기부터 급등함" (출처 : 집걱정끝장넷 질의서 서면 답변)

덧붙이는 글 | <근거자료>
박상혁 의원실·한국도시연구소, 2021년 상반기 실거래가 분석을 통해 본 주거 정책의 과제(2021.10)
국토부, 실거래가 자료(국토부 실거래가 공개시스템 http://rtdown.molit.go.kr/)
한겨레, 무주택 유권자 질의에 답한 대선 후보 부동산 공약 총정리 Ⅱ( 2022.01.10) https://bit.ly/3tDKO0X


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