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양도소득세와 종합부동산세 등 주거용 부동산에 대한 세금제도가 이른바 '똘똘한 1채' 보유를 조장하여, 강남권과 마용성(마포-용산-성동) 등 서울지역 아파트값 폭등을 부추기는 요인 중 하나가 되고 있다는 지적이 나오고 있다. 

주택가격 안정을 위해서는 다주택자가 과도하게 보유한 주택을 매도하도록 유도하는 정책이 필요한 것은 맞다. 하지만 헌법에도 다주택 소유를 금지하는 조항은 없는데 다주택자에게 양도세-종부세-취득세 등 부동산 세금을 과도하게 중과하는 것이 과연 합리적이고 바람직한가 하는 의문이 제기된다.

올 들어 개별주택가격 1억원 미만 지방도시 아파트값이 폭등한 것은 취득세를 1.1%만 내면 되고 양도세 중과도 피할 수 있어 수요가 몰렸기 때문이다. 이처럼 주택에 대한 세금제도는 의도하지 않은 부작용이 나타날 수도 있다. 부동산 정책은 예기치 못한 복잡한 현상이 발생하는 등 매우 어렵다. 

다주택자에 대한 '칼로 무 자르는' 식의 일괄적인 부동산 세금 중과에 따른 부작용은 '똘똘한 1채' 선호 현상으로 나타나고 있다. 은퇴한 고령자들이 소규모·소액의 주택을 2~3채 보유하고 주택임대 월세로 생활비를 충당하는 경우도 있는데, 이런 부분까지 주택 투기로 치부해 양도세·종부세를 중과하는 것은 보완이 필요하다.

개인이나 법인이 수십, 수백 채의 주택을 보유하여 과도한 임대 수입과 시세 차익을 내는 것에 대한 세금 중과는 꼭 필요하고 타당하다. 하지만 소규모·소액 주택 2~3채 보유자가 똘똘한 1채 보유자에 비해 세금을 더 크게 부담하는 것은 오히려 똘똘한 1채에 해당하는 고가 아파트나 주택 가격의 지속적인 상승을 조장하거나 하향안정을 해칠 수 있다.  

지난 17일 통계청이 발표한 '2020년 주택소유통계'에 따르면 2020년 11월1일 기준, 주택을 소유한 가구의 공시가격 기준 평균 주택자산가액은 3억2400만원으로 1년 전보다 4900만원(17.8%) 올랐다.

양도세 비과세 기준 12억원으로 올리면 생길 일들
 
[출처] 통계청 '2020년 주택소유통계'.
▲ 2020년 주택 자산가액 분포 [출처] 통계청 "2020년 주택소유통계".
ⓒ 통계청 보도자료

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분위별로 보면 지난해 10분위(상위 10%) 가구의 평균 주택자산가액은 13억900만원으로 1년 전보다 2억600만원(18.7%) 비싸졌다. 현 정부가 출범한 2017년에는 10분위 가구 평균 주택 자산가액은 8억8100만원이었다. 최근 4년간 주택 자산가 상위 10%가 보유한 주택 가치는 4억2800만원이 증가하여 48.58%나 늘었다.

반면 1분위(하위 10%) 가구의 지난해 평균 주택 자산가액은 2800만원으로 1년 동안 100만원 올랐다. 현 정부 출범 당시 2500만원에서 4년 동안 오른 주택 가치는 300만원으로 12%가 증가했다.

 
[출처] 통계청 2017년 기준 주택소요통계 보도자료.
▲ 2017년 주택자산가격 10분위별 현황 [출처] 통계청 2017년 기준 주택소요통계 보도자료.
ⓒ 통계청

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즉 똘똘한 고가주택 1채 또는 다주택을 보유(평균적으로는 2020년 2.43호 보유)한 주택 자산가 상위 10%의 지난 4년 간 주택자산가액이 48% 늘어날 때 주택가격 하위 10%가구의 주택자산가액은 12%가 증가했을 뿐이다. 4년 간 오른 금액으로 비교하면 4억2800만원과 300만원으로 격차가 크다. 문재인 정부 들어 주택자산 보유 빈부 격차가 커진 것이 통계청 주택소유통계로도 입증된다.

그나마 다행인 것은 주택 자산가 상위 10%의 평균 소유주택수가 2017년 2.64채에서 2020년 2.43채로 줄어 든 수치다. 이 수치 속에는 아파트 등 주택매매 시장에 똘똘한 고가주택 1채 보유 수요가 몰린 현실이 숨어있다.

더불어민주당은 1가구 1주택 양도세 비과세 기준을 현행 시가 9억원 이하에서 12억원 이하로 상향하는 소득세법 개정안을 발의했고, 제1야당인 국민의힘도 이에 동의하고 있다. 개정안이 통과되면 1가구 1주택 양도세 비과세 조건을 채운 아파트 등 주택 매도자는 매도 가격 12억원까지 양도세를 1원도 안내게 되는 것이다.
 
[출처]국세청
▲ 양도소득세 법령적용 가이드 맵 [출처]국세청
ⓒ 국세청

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반면에 지난해 발표된 7·10 대책에 따라 올 6월부터 조정대상지역 내 2주택자에 대해선 양도세 기본세율(6~45%)에 추가 세율을 20%포인트, 3주택 이상 보유자에 대해선 30%포인트를 적용하고 있다. 2주택자는 최고 65%, 3주택 이상 보유자는 최고 75%의 양도소득세율이 적용되는 것이다.

앞으로는 매도가격 12억 이하 1가구 1주택 소유자가 비과세 조건을 채우면 양도세를 한 푼도 안내고, 2주택자 이상 소유자는 최종 1채를 제외한 나머지 주택을 매도할 때 최고 65%~75% 수준의 양도세를 낸다. 이 역시 똘똘한 1채에 수요가 몰리게 하는 요인이다.

똘똘한 한 채 보유 부추기는 종부세 비과세 기준 상향

지난 8월 국회는 1주택자의 종부세 비과세 기준을 종전 공시가격 9억원 이하에서 주택 보유자의 상위 2% 수준에 해당하는 11억원으로 높이는 종부세법을 통과시켰다. 국세청은 이에 따른 올해 분 종부세를 11월 말 납세자들에게 고지한다.

반면에 집이 2채 이상인 다주택자는 개인별 공시가격 합산액이 6억원이 넘으면 종합부동산세 과세대상이다.

부동산 업계에선 1주택자 종부세 비과세 기준이 시가 기준으로 대략 15억~16억원선까지 높지면서 똘똘한 1채 선호현상이 더 강해질 수 있다고 우려하고 있다.

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<GK부동산경제연구소 소장> GK부동산경제연구소는 "좋은 대한민국"이 되기 위한 부동산의 역할을 연구하며, 주거-사업의 필수요소이면서 재테크 대상이기도 한 부동산 전반에 대한 정보를 제공합니다. ※GK는 "Good KOREA"와 "GoldOK"의 약자입니다. 또한 "Global KOREA" 세계속의 좋은 한국을 지향합니다.


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