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적신호 켜진 부동산시장  (서울=연합뉴스) 이지은 기자 = 정부가 24일 발표한 가계부채대책을 통해 주택담보대출을 더욱 강화하면서 부동산 시장에 적신호가 켜졌다. 이번 신(新) DTI와 총체적상환능력비율(DSR) 도입으로 내년 이후 은행에서 빚을 내 부동산을 구입하기가 더욱 어려워지기 때문이다. 특히 이미 시중은행의 주택담보대출 금리가 최고 5%대까지 오른 상태에서 한국은행이 추가 금리 인상을 검토중이고, 내년 4월부터는 양도소득세 중과 등 추가 규제도 시행될 예정이어서 부동산 시장에 적잖은 부담으로 작용할 전망이다. 사진은 이날 송파구 일대 아파트. 2017.10.24
▲ 적신호 켜진 부동산시장 이날 송파구 일대 아파트
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정부가 8.27 부동산 대책을 발표했지만, 집값 상승을 막기 위해선 종부세 인상과 분양원가공개 확대 등 주택시장 구조를 바꿀 근본 대책이 필요하다는 목소리가 높아지고 있다.

서울 강남 등 급등 지역에 대한 행정적 규제는 사실상 모두 사용한데다, 수도권의 대규모 주택 공급도 그 효과를 장담할 수 없기 때문이다.

박원순발 집값 상승세 막기 위한 8.27 대책, 강남과 여의도에 대한 규제 없어

국토교통부가 지난 27일 발표한 부동산 대책을 보면, 박원순 시장이 개발 계획을 발표하면서 집값 급등세가 두드러졌던 서울 강남3구와 여의도, 용산 등에 대한 규제 대책은 나오지 않았다.

사실상 법적으로 가능한 행정 제재 수단을 모두 사용한 탓이다. 이들 지역은 이미 투기과열지구와 투기지역으로 지정돼 있고, 양도소득세 중과와 대출 규제까지 이뤄지고 있다. 주택법을 들여다봐도 투기과열지구와 투기지역 외에 별다른 규제 수단은 찾아볼 수 없다.

그렇다고 투기과열지구와 투기지역에 적용되는 규제의 내용을 강화한 것도 아니다. 이문기 국토교통부 주택토지실장은 "추가 지역을 지정했지만 규제 내용에 대해서는 (강화 여부를) 검토하지는 않았다"고 했다.

국토부는 또 수도권 지역을 중심으로 다양한 규모의 공공택지 30여 곳을 추가 개발할 계획을 밝혔다. 앞서 발표된 성남, 금토 등 14개 공공주택지구와는 별개로 추진되는 것이다. 이른바 공급으로 집값을 잡겠다는 것이다.

판교와 위례의 경험, 단순한 공급확대만으로 집값 잡기 어려워

보수·경제지 등의 '공급 확대' 주장을 사실상 수용한 것으로 해석된다. 하지만 단순히 공급만 늘려서 집값을 잡을 수 있을지는 미지수다. 그동안 서울과 경기, 인천 등 수도권 지역에서 상당 규모의 공급이 이뤄졌음에도 집값 상승은 계속돼 왔다.

부동산 114 자료에 따르면 지난해 서울과 경기, 인천 등 수도권 지역의 아파트 입주 물량은 17만 5035가구였다. 지난 2010년 16만 9680가구 이후 최고 수준의 공급량이고, 지난 2016년(12만 3536가구)보다는 무려 5만 가구나 많다.

서울 지역을 보면 지난해 2만 7697가구가 입주했는데, 2016년(2만 6256가구)과 2015년(2만 1857가구)보다 많은 수치다. 지난해 상당한 물량이 공급됐음에도 집값 상승세가 이어졌기 때문에, '공급 확대'만으로 집값을 잡을 수 있다는 논리는 설득력이 떨어진다.

이에 더해 판교와 위례 등 서울 강남 인근에 대규모 신도시가 들어섰음에도 집값은 계속 올랐다는 점도 곱씹어봐야 할 부분이다.

경제정의실천시민연합은 정부의 공급 확대책에 대해 "제2강남으로 개발된 판교, 위례, 마곡 신도시 등은 가격안정에 기여하기 보다는 투기의 장으로 변질됐다"며 "정부가 하려고 하는 판교, 마곡과 같은 과거의 신도시개발은 투기만 조장할 뿐"이라고 강조했다.

금융당국과 국세청, 대출규제와 세무조사 칼 빼들었지만...

 29일 정부세종청사 국세청에서 이동신 자산과세국장이 편법 증여 등 부동산 거래 탈세혐의자 360명에 대해 세무조사를 한다고 밝히고 있다.
 29일 정부세종청사 국세청에서 이동신 자산과세국장이 편법 증여 등 부동산 거래 탈세혐의자 360명에 대해 세무조사를 한다고 밝히고 있다.
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8.27 대책만으로는 부족하다는 점을 알았을까? 금융당국과 국세청도 움직였다. 금융감독원은 오는 10월부터 시중은행에 총부채원리금상환비율(DSR)을 관리지표로 본격 도입할 방침이다.

총부채원리금상환비율(DSR)이란 개인이 1년 동안 갚아야 하는 모든 종류의 부채 원리금을 연 소득으로 나눈 값을 뜻한다. 지금까지는 은행들이 자율적으로 상환비율에 대한 기준을 세워 적용하고 있지만, 10월부터는 금융당국이 정한 기준을 따라야 한다.

주택금융공사도 오는 10월부터 부부합산 연 소득 7000만 원 이하인 가구는 전세자금 보증 이용을 제한한다고 밝혔다. 무주택자와 1주택자에만 전세자금보증을 제공한다는 요건도 추가했다.

'대출 받아 집투기'하는 것을 막겠다는 심산이다.

국세청은 지난 29일 아예 '투기와의 전쟁'을 선포하면서 칼을 빼들었다. 부동산 시장에서 탈세혐의가 드러난 360명에 대해 전격 세무조사에 들어간 것.

이동신 국세청 자산과세국장은 "올해 대부분 주택시장이 안정세를 보였지만, 서울과 수도권 지역을 중심으로 과열징후가 나타났다"며 "관련 정보를 수집해 검증한 결과 탈세 혐의가 다수 발견돼 세무조사에 착수했다"고 설명했다.

하지만 한계는 명백하다. 국세청의 세무조사로 인해 집값이 안정된 사례도 없었고, 집을 사려는 수요가 폭증하는 상황에서 '대출규제'만으로 이를 틀어막기는 어렵다는 것이다.

최환석 하나은행 부동산투자자문센터 팀장은 "수요 측면에서 규제를 가하는 것인데, 수요자가 쫓기듯 집을 사는 현재의 분위기를 뒤집을 수는 없다"고 단언했다.

이 때문에, 종합부동산세 세율의 상향 조정이나 분양원가 공개 확대 등 주택 시장 구조를 바꿀 수 있는 근본 대책이 필요하다는 주장이 힘을 얻고 있다.

이해찬 더불어민주당 대표는 집값을 잡기 위해서는 종부세 강화가 필요하다며 정부의 종부세 개편안을 재검토해야 한다는 뜻을 밝혔다. '세금 콩알탄'이란 비판을 받는 정부의 종부세 개편안으로는 집값 잡기에 한계가 있다는 것.

아파트 분양원가 공개 확대 등 건설사 견제 장치 필요

당·정·청 회의 주재한 이해찬 이해찬 더불어민주당 대표가 30일 오전 국회 본관 당대표회의실에서 열린 제4차 고위당정협의회에서 모두발언을 하고 있다. 오른쪽은 홍영표 원내대표.
▲ 당·정·청 회의 주재한 이해찬 이해찬 더불어민주당 대표가 30일 오전 국회 본관 당대표회의실에서 열린 제4차 고위당정협의회에서 모두발언을 하고 있다. 오른쪽은 홍영표 원내대표.
ⓒ 남소연

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이해찬 더불어민주당 대표는 30일 고위 당정청 회의에서 "3주택 이상이거나 초고가 주택에 대해 종부세 강화를 검토해야 하지 않을까 생각한다. 정부에서도 강력하게 검토해야 한다"고 밝혔다.

민주당 관계자는 고위 당정청 회의를 마친 뒤, "종부세율 몇 프로 조정 등 세부적인 이야기는 없었지만, (정부 관계자들 모두) 공감을 했다"고 설명했다.

여기에 더해, 임대주택사업자에 대한 양도소득세 혜택을 없애고, 양도세율을 높여 주택 거래에 따른 차액을 환수할 수 있는 조치도 필요하다는 지적도 나온다. 최은영 한국도시연구소 연구위원은 "양도세세율을 높여서, 집을 사고 팔면서 나오는 이득의 대부분을 국가가 환수할 수 있도록 해야 한다"고 강조했다.

종부세 강도를 높이는 것과 더불어 아파트 분양원가 공개 확대, 공공택지의 민간 매각 중단 등 주택시장의 구조를 바꿀 수 있는 방안의 도입도 적극 검토해야 한다는 지적이다.

최 연구위원은 "아파트 분양원가 공개를 확대하는 문제는 불투명하게 책정돼 온 분양가를 투명하게 공개한다는 측면에서 의미가 크다"며 "건설사들이 이 문제에서 강력 반발하는 것을 보면, 고분양가 문제를 해결할 수 있는 포인트로 보인다"고 말했다.

김성달 경실련 팀장은 "공공이 공공택지를 민간에 매각하면서, 그 부담은 고스란히 수분양자로 돌아가고, 집값도 상승한다"며 "공공이 땅을 보유하면서 저렴한 공공임대주택을 공급할 수 있는 방법을 시급히 찾아야 한다"고 강조했다.


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오마이뉴스 사회경제부 소속입니다. 주로 땅을 보러 다니고, 세종에도 종종 내려갑니다.