경주지역 아파트 가격 하락세가 뚜렷해졌다. 과잉공급 우려가 현실화되고 있다는 분석이다. 지난 19일 한국감정원 등에 따르면 4월말 기준 경주지역 아파트 3.3㎡당 평균 매매가가 지난해 같은 기간에 비해 39만2700원(6.1%) 떨어진 것으로 나타났다.
99㎡(약 30평형) 규모의 아파트를 기준으로 보면 1년 사이 평균 매매가격이 1170여 만원 가량 내린 셈이다. 이 같은 하락세는 지난 2015년 10월 이후부터 지속돼 온 것으로 나타났다. 가격 하락세에 비례해 아파트매매 건수 역시 29%가까이 급감한 것으로 나타났다. 같은 기간 전세가격도 동반 하락해 3.3㎡당 13만2000원 내렸다.
한국감정원이 공개한 자료를 분석한 결과 지난 4월말 기준 경주지역 아파트 평균단위매매가격은 3.3㎡당 '606만2100원'으로 나타났다. 1년 전인 지난해 4월말 645만4800원에 대비해 '39만2700원' 하락한 것.
특히 최고치를 기록한 2015년 10월 '656만3700원'에 비해서는 무려 50만1600원 떨어져, 99㎡ 기준 아파트의 경우 평균 거래가격이 '1500여 만원' 가량 내려간 것으로 나타났다.
실제 황성동의 한 아파트 전용면적 84.6㎡의 경우 지난 4월 1억9750만원에 매매돼 지난해 4월 2억2000만원보다 2350만원(10.2%) 내렸다.
또 용강동 전용면적 84.95㎡ 아파트도 지난 4월 2억7000만원에 매매돼 지난해 같은 기간 2억7500만원보다 500만원 하락했다.
이처럼 기존 아파트 가격이 하락세를 보이는 것은 최근 대단위 규모의 아파트가 들어오면서 공급량이 많아졌기 때문으로 분석되고 있다. 한국감정원이 공개한 5년 간 경주지역 아파트 평균매매가격을 분석하면 이 같은 현상은 더욱 선명해진다.
이에 따르면 2012년 4월을 기준으로 매월 소폭 증가세를 보이다 2015년 1월 급상승했고, 이어 10월까지는 오름세를 유지하다 하락세로 돌아선 것으로 나타났다.
즉 5년간 평균 단위매매가격이 2014년 12월까지는 3.3㎡당 매월 3만3000원선 전후의 상승세를 보이다 2015년 1월엔 전월에 비해 무려 18만8000원 상승했고, 정점을 찍은 10월까지 오름세는 지속됐다.
이어 11월부터 지난 4월 현재까지 1년 6개월간 지속적으로 떨어졌고, 앞으로도 하락세를 보일 것으로 전문가들은 전망하고 있다.
한편 경주지역 아파트 평균 매매가격은 지난 4월 1억4435만1000원으로 지난해 같은 기간 1억5370만7000원 대비 935만6000원 하락한 것으로 집계됐다.
4월 기준 경북 평균 1억4169만2000원보다 265만9000원 높은 것으로 나타났으며, 전국 평균 2억8425만6000원보다는 절반가량 낮은 것으로 집계됐다. 아파트 평균매매가격 하락세와 더불어 매매건수도 급감했다.
국토교통부에 따르면 지난 4월말 기준 경주지역 아파트매매 건수는 142건으로 지난해 4월 199건에 비해 57건(28.6%) 떨어진 것으로 나타났다. 이는 지난해 3월 한수원 본사 경주 이전 후 황성동 등 아파트로 직원들의 입주가 몰렸기 때문으로 풀이된다.
같은 기간 아파트 평균단위 전세가격 또한 3.3㎡당 13만2000원(2.8%) 떨어졌다. 지난 4월 단위 전세가격이 3.3㎡당 466만6000원으로 지난해 4월 479만8000원 대비 13만2000원 하락했다. 전세가격은 지난 2015년 11월 3.3㎡당 480만5000원으로 최고점을 찍은 이후 매월 하락세를 보였다.
그러나 한국감정원에 따르면 경주지역 아파트 매매가격 대비 전세가격 비율은 지속적으로 상승하고 있는 것으로 나타났다.
지난 4월말 기준 전세가격 비율은 76%로 지난해 4월 73.3% 대비 2.7%포인트 증가했다. 예를 들면 지난 4월 매매가격 1억원 아파트의 전세 가격은 7600만원이었으며, 지난해보다는 270만원 올랐다는 것.
전세가격 비율은 지난해 5월 이후 매월 0.1~0.2%포인트 가량 상승세를 이어오고 있는 것으로 나타났다.
4월 기준 전국 평균 74.7%보다 경주가 1.3%포인트 높은 것으로 집계됐다. 한편 경주지역 전체 아파트 평균 전세가격은 지난 4월말 1억1163만4000원으로 나타났다. 이는 4월 현재 경북 평균 1억974만4000원보다 189만원 높았고, 전국 평균 2억648만6000원보다는 낮았다.
아파트 전·월세 보증금 도내 평균보다 높아경주지역 아파트 전세가격 대비 보증금의 비율은 보합세를 보였으나, 경북지역 평균보다는 높은 것으로 나타났다.
이번 분석 결과 4월 현재 경주지역 전세가격 대비 보증금은 16.9%의 비율을 보였다. 이는 지난해 같은 기간 17.1%보다 0.2%포인트 내려간 것으로, 1년간 17% 초반에 머물다 지난 3월 16%대로 내려갔다. 경북 평균은 14.1%로 경주의 보증금 비율이 2.8%포인트 높았고, 전국 25.1%보다는 많은 차이를 보였다.
또 경주지역 아파트 평균 월세보증금은 2104만원으로 지난해 4월 2147만원보다 43만원 내려간 것으로 나타났다. 경북도내 평균 1556만1000원보다는 547만9000원 높았으며, 전국 평균은 5896만8000원이었다.
아파트 매매가격 하락은 '공급 과잉'경주지역 아파트 매매가격이 하락하고 있는 원인으로는 공급과잉과 정부의 11.3 부동산정책, 금리 인상 등이 손꼽히고 있다.
그러나 한국감정원에 따르면 전국 아파트 평균매매가격은 지난 4월 현재 2억8425만6000원으로, 지난해 4월 2억8027만8000원보다 397만8000원(1.4%) 상승한 것으로 나타났다. 전국 평균 가격은 지난해 3월 상승세가 꺾였다가 다시 상승기류를 타고 있는 것.
전국 평균가격이 상승한데 반해 경주시를 비롯해 경북도내 평균가격은 하향세가 뚜렷하게 나타났다. 이는 경주지역 신규 대규모 아파트 물량이 쏟아지고 있는 것이 가장 큰 원인이라는 분석이 지배적이다.
경주시 주택건설사업 승인현황에 따르면 지난해 말 기준 경북도와 경주시로부터 주택건설 사업을 승인받아 입주가 완료되거나, 신축공사 중인 공동주택은 황성동, 용강동, 안강읍, 외동읍, 현곡면 등지에 12개 단지, 총 9104세대다.
이중 시내권인 황성동 e-편한세상 713세대는 지난해 한수원 본사 직원 경주 이전에 따라 입주를 완료했고, KCC스위첸 339세대, 황성 협성휴포레 444세대와 용강동 협성휴포레 1차 1588세대 등이 올해 연말 완공 예정이다. 비교적 시내권과 인접한 현곡면에는 대우푸르지오 964세대, 진현동에는 두산위브 730세대다.
안강읍에는 산대리에 이원리버빌이 190세대, 외동읍에는 효민개발 59세대, 입실리 송정산업 793세대이며, 임대주택인 (주)부영주택은 1차 1780세대, 2차 1450세대 분양을 준비하고 있다.
여기에 현곡면 푸르지오 2차 1671세대가 분양 중이며, 진현동 두산위브 2차 337세대도 승인 절차를 밟고 있다. 이에 따라 5월 현재 기준으로 2019년까지 총 1만1000여 세대의 아파트가 공급될 것으로 전망된다.
이 때문에 아파트 공급과잉 우려는 벌써부터 제기되고 있으며, 현재 기존 아파트 매매가격에 크게 영향을 미치고 있다는 분석이다. 또한 2016년 10월 기준 주택보급율은 117.5%로 지난 2013년 말 114.8% 대비 2.7%포인트 상승했다.
이는 주택 수요 대비 공급이 이미 초과한 상태로, 향후 신규 아파트의 미분양 사태 및 매매가격 하락 등 심각한 사회문제로 떠오를 것이라고 부동산 전문가들은 전망했다.
지역의 한 부동산 전문가는 "이미 분양 중인 신규 아파트의 프리미엄은 떨어지고, 기존 아파트 가격은 지난 2015년 10월을 기점으로 많게는 2~3000만원 가량 떨어진 금액으로 거래가 형성되고 있다"면서 "아파트 실구매자들은 현재로서는 관망세를 유지하고 향후 추이를 유심히 지켜본 뒤 판단할 것"을 권유했다.
덧붙이는 글 | 이 기사는 경주신문 (이상욱)에도 실렸습니다.