"감정평가 산업에 종사하는 사람들과 업계를 관리·감독하는 국가기관은 이전까지 국민을 직접 이해당사자로 상정하지 않는 태도를 취해왔으나, 최근 감정평가업계의 선진화와 발전을 위한 확장된 논의 속에서 시민의 관점이 부각되고 있다."최근 한국감정평가협회에서 서울대 한국행정연구소(연구책임자 홍준형 교수)에 의뢰한 '감정평가 산업의 합리적 발전 방안에 대한 연구' 최종 보고서(2013.3)가 지난 9일 각 의원실에 배부됐다.
보고서는 주로 한국감정원의 공기업 추진 불합리성을 지적하며 ▲ 감정평가의 공정성·신뢰성 문제 ▲ 감정평가 산업의 왜곡된 구조 비판 ▲ 부실·과다 감정평가의 해결 방안 ▲ 이용자 권익 보호와 감정평가 산업의 안정화 대책 등을 다뤘다.
특히 보고서는 매년 법적 쟁송의 단골거리로 등장하고 있는 부실감정·과다감정 평가의 폐해를 지적했다. 그러며 감정평가의 공익적 측면을 고려해 이용자인 시민 중심의 양질의 서비스를 구축해야 한다고 강조했다.
이는 감정평가 서비스의 이용자로서 그동안 수동적이고 제한적인 행위자로 인식되던 시민의 참여를 적극적인 이해 당사자로 인식해야 한다는 내용이다. 또 감정평가의 타당성 결과를 투명화, 전면 공개해 일반 시민의 불합리한 피해의 반복을 최소화해야 한다는 주문이다.
감평협회, 공정경쟁체제에서 독점체제로 전환 우려
이 보고서에 따르면 초기 감정평가는 경제개발 추진과정에서 재산권 가치변동의 빈번함, 국토이용의 효율화 요청 등에 따라 도입됐다. 이에 지난 1969년 4월 재무부·한국산업은행·시중은행 등이 출자해 금융기관의 감정, 국공유재산의 관리처분 등의 감정 업무를 수행하게 할 목적으로 주식회사 형태의 한국감정원(감정원)을 설립했다.
하지만 당시 감정원의 평가 인력 부족과 업무미숙, 시장독점으로 인한 업무과다 현상이 초래돼 정부는 전문자격사인 감정평가사 제도를 1989년에 도입했다. 이후 기존의 이원화된 토지평가사와 공인감정사가 통합된 감정평가사 일원화로 전환해 감정원 독점적 지위를 폐지하고 임의기구인 한국감정평가협회를 설립, 민간자율 경쟁체제로 운영됐다.
그러다 지난 2008년 이명박 정부의 공기업 선진화 방안에 따른 감정원 민영화 방안이, 오히려 공적기능이 강화된 한국감정원공단(화)로 추진돼 상위 기관인 한국감정평가협회(감평협회)와의 내적 갈등이 불거져 현재까지 봉합되지 않고 있다.
이런 이유에는 본래 감평협회 소속 회원사로 한국감정원, 대형법인, 소형법인, 개인사무소가 있는데 그 중 한국감정원이 상위 기관인 감평협회를 능가한 조직으로 우월한 지위를 또 다시 독점하려는 데 논란이 되고 있는 것이다.
참고로 감정원은 기존의 평가업무 외에 공동주택 조사·산정 부대업무, 감정평가 타당성 조사업무, 표준지(주택) 조사·평가 부대업무, 지변률·임대사례조사 부대업무, 감정평가 정보체계 구축·운영 등의 관리감독 기능을 수행하고 있다. 이런 업무 기능은 감평협회가 정부로부터 위탁받아 해오던 운영 체계였지만 일부 업무가 감정원으로 이관된 것이다.
한편, 감정원의 이런 업무 변환에 대해 감평협회는 협회 소속 회원사가 협회를 넘어서 관리·감독 기능을 수행하는 매우 기형적인 구조에 해당된다고 반발하고 있다.
국민권익위 권고, 감정평가 투명성 제고방안 주목해야
지난 2007년 국민권익위원회(권익위)는 고질적인 감정평가사들의 부실 또는 과다 감정을 예방하기 위한 '부동산 감정평가 투명성 제고방안'을 발표했다.
이런 대책의 원인으로 감정평가제도가 각종 부동산 관련 부패 사건의 핵심수단으로 떠올랐기 때문이다. 또한 감정평가의 부실로 인해 주변 지역 부동산 가격의 동반상승을 부추겨 국민경제 전반에 악순환을 초래했던 것에 기인한다.
당시 참여정부는 제도 개선 방안으로 ▲ 감정평가업자 선정방법 개선 및 평가심사제 도입 ▲ 감정평가 기준 등 제도의 정비 ▲ 윤리성·전문성 확보를 위한 평가사 자격관리 강화 ▲ 부동산 가격조사의 공신력 및 경제성 제고 등을 내세웠다.
권익위는 또 감정평가의 공정한 선정기준이나 절차 없이 자의적으로 감평업자를 선정, 감정평가의 중립성이 훼손되는 것을 막기 위해 감평업자 선정을 '중립적인 제3의 기관에 일임'할 것을 권고한 바 있다. 이는 선정과정의 공정성을 담보하고 불공정시비로부터 자유로울 수 있으며, 부당경쟁의 폐해를 제거할 수 있기 때문이다.
마지막으로 보고서는 감정평가 산업이 공공의 이익을 최우선으로 고려하고 사회적인 역할을 다할 때에 비로소 감정평가 산업의 확장이 정당성을 확보할 수 있다고 강조했다. 덧붙여 공적·사적 영역의 모든 감정평가가 평가사들만의 고유 영역으로 특화되는 것을 경계하고, 향후 객관성과 투명성을 담보한 공공의 가치에 부합되는 제도로 거듭날 것을 주문했다.
한편 2012년 12월 31일 기준으로 감정평가사는 총 3451명이 등록돼 있고, 이중 감정평가업자로 등록한 감정평가사는 3421명이다. 이들은 13개 대형감정평가법인 2251명, 중소법인 304명, 한국감정원 222명, 개인사무소 소속으로 510명이 활동 중이다. 매년 합격자는 200명 내외다.
감정평가시장 규모는 연간의뢰 건수 약 40만 건, 의뢰금액은 약 5700억 원이다. 감정평가사 1인당 매출액은 1992년 1억3137만 원에서 2011년 1억7580만 원으로 증가했으나 2007년 2억1596만 원으로 정점을 기록한 후 소폭 감소하고 있다.
덧붙이는 글 | 이정민 기자는 국회 문병호 의원실에서 근무하고 있습니다.