경매로 부동산을 구입하는 경우, 등기부상에 있는 여러 가지 복잡한 권리들은 어떻게 처리될까?

경매로 부동산을 살 때는 등기부상에 있는 여러 권리들이 향후 어떻게 정리될지를 미리 파악한 다음 입찰에 응해야 한다. 이런 사전 분석이 없이 무턱대고 입찰해 낙찰 받은 경우, 나중에 예상치 못한 경제적 손실을 입게 된다.

경매부동산이 낙찰되면 등기부에 있는 권리들은 말소기준권리를 기준으로 해서 운명을 달리한다. 경매에서 말소기준권리는 옛 로마황제의 엄지손가락 같은 파워를 가지고 있다.

영화나 드라마를 보면 옛날 로마의 원형극장 안에서 죄수나 노예 검투사들이 서로 생명을 건 싸움을 하는 장면이 나온다. 한 쪽 상대방이 죽을 때까지 하는 싸움이라 패한 사람은 생명을 잃게 된다.

한편, 남은 승자의 생명은 로마 황제의 엄지손가락이 결정한다. 로마 황제가 엄지손가락을 위로 치켜세우면 승자는 살아남고, 만일 황제의 엄지손가락이 아래로 향하면 승자 역시 죽음을 맞이한다.

경매 부동산에 있는 권리들은 '말소기준권리보다 앞서 설정됐느냐'를 가지고 삶과 죽음이 갈린다. 말소기준권리보다 시간적으로 빨리 성립된 권리는 살아남고, 반대로 늦은 권리는 죽어 없어진다.

예를 들어 말소기준권리보다 먼저 설정된 전세권, 지상권, 지역권, 등기된 임차권, 가등기 등은 살아남아 낙찰자에게 인수되고, 말소기준권리보다 늦게 설정된 지상권, 지역권, 전세권, (근)저당권, 등기된 임차권, (가)압류, 가처분, 가등기 등은 모두 말소된다. 그리고 말소기준권리 자체는 항상 낙찰로 소멸한다. 즉, 말소기준권리 이하 모든 권리가 죽음을 맞이하는 것이다.

여기서 낙찰자가 인수한다는 것은 낙찰자가 그 권리에 대해 책임진다는 의미다. 흔히 실무에서는 '떠 안는다'는 표현을 쓴다.

그러면 어떠한 권리가 말소기준권리가 될까? 등기부등본 을구를 들여다보자. 경매 처분된 부동산의 등기부등본 을구에는 대개 (근)저당권이 설정돼 있다. 이 (근)저당권이 말소기준권리가 된다. 만약 을구에 (근)저당권이 여러 개 등기되어 있다면 그 중 '가장 먼저 등기된 (근)저당권'이 말소기준권리가 된다.

따라서 어떤 부동산에 경매가 실행되면 그 부동산에 존재하던 권리들 중 가장 먼저 등기된 (근)저당권보다 앞서 이루어진 권리들은 낙찰자에게 인수되고, 가장 먼저 등기된 (근)저당권보다 나중에 성립된 권리들은 소멸한다.

대개의 경우 말소기준권리가 되는 것은 가장 먼저 등기된 (근)저당권이다. 그러나 언제나 가장 먼저 등기된 (근)저당권이 말소기준권리가 되는 것은 아니다. 그러면 이 외에 또 어떤 권리가 말소기준권리가 될 수 있을까?

말소기준권리가 될 수 있는 것에는 '(근)저당권, (가)압류, 담보가등기, 강제경매개시결정등기'가 있다. 이 네 가지 권리 중에서 해당 부동산에 시간적으로 가장 먼저 등기된 것이 말소기준권리가 된다. 만약 하나의 부동산에 위 네 가지 권리가 모두 등기되어 있다면 그 중에서 가장 먼저 등기된 것이 말소기준권리가 된다.

<말소기준권리가 될 수 있는 권리들>
 1. (근)저당권      2. (가)압류      3. 담보가등기     4. 강제경매개시결정등기
이 네 가지 권리 중에서 등기부상 등기순서가 가장 빠른 것이 해당 경매사건의 말소기준권리가 된다.

예를 들어 보자. 일반적으로 말소기준권리는 '(근)저당권 중 가장 먼저 등기된 것'이지만, 만일 담보가등기가 '(근)저당권 중 가장 앞선 것' 보다 먼저 등기되었다면, 이 때는 담보가등기가 말소기준권리가 된다. 따라서 담보가등기보다 앞선 권리는 인수되고, 담보가등기보다 뒤진 권리는 소멸된다. 이 때 담보가등기는 말소기준권리이므로 당연히 소멸한다.

거꾸로 (근)저당권이 담보가등기보다 앞서 등기되었다면 이 때는 (근)저당권이 말소기준권리가 되고, 권리의 인수와 소멸의 판단도 (근)저당권을 기준으로 한다.

경매 실무에서 대개의 경우 말소기준권리가 되는 것은 '(근)저당권 중 가장 먼저 등기된 것'이므로 권리분석 할 때는 가장 먼저 등기된 (근)저당권을 기준으로 권리의 인수와 소멸을 판단하면 된다.

한편, 주의할 점이 있다. 예외적으로 말소기준권리보다 나중에 설정된 권리임에도 불구하고 소멸하지 않고 항상 낙찰자가 인수해야 하는 권리들도 있다. 예고등기, 유치권, 법정지상권이 바로 그것이다.

이 세 가지 권리는 말소기준권리보다 빠르냐 늦느냐에 상관없이 낙찰자가 항상 인수해야 한다. 예고등기, 유치권, 법정지상권은 로마 황제의 엄지손가락으로도 어찌하지 못하는 강력한 권리이므로 부동산 경매에서 조심해야 한다.

이 때, 위 세 가지 권리 중 예고등기는 등기부상에 나타나므로 등기부만 살펴보면 존재 여부를 알 수 있다. 그런데 유치권과 법정지상권은 등기부상에 나타나지 않는 권리이기 때문에 등기부만 봐서는 그 존재여부를 알 수가 없다. 해당 부동산에 유치권이나 법정지상권이 존재하는지 여부는 반드시 현장조사를 통해 확인해야 한다.

▲ 경매로 내 집 마련할 때 주의할 점
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