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얼마 전 뉴스에 발표된 자료에 의하면 수도권의 PIR 비율이 8정도라고 한다. 즉, 수도권 주택 한 채의 값이 근로자 연소득의 8배에 해당한다는 것이다. 다시 말해서 평균적인 소득을 받는 근로자가 8년치 연봉을 꼬박 모아야 집 한 채를 살 수 있다는 것이다. 도시 근로자의 평균소득에 미치지 못하는 서민들은 이보다 더 오랫동안 자금을 모아야 할지도 모르겠다. 내 집 마련의 길은 멀고도 힘든 여정인 것 같다.
이렇게 집값이 비싸기 때문에 대부분의 서민들은 어느 정도의 자금이 모이면 나머지는 은행대출을 받아서 주택구입자금을 마련한다. 그 많은 돈을 다 모으려면 시간이 너무 많이 걸리기 때문이다. 그런데 이미 자기 주택을 소유한 일부 여유 있는 사람들까지도 은행돈을 빌려서 주택구입에 나서는 현상이 만연해 지자 정부에서는 주택대출을 규제하기 시작했고, 이 과정에서 주택대출금리가 점점 올라가기 시작했다. 현재 주택담보대출금리는 최고 7.7%까지 올랐다고 한다.
이자율의 인상은 그렇지 않아도 힘들고 먼 내 집 마련의 길을 더욱 힘들게 한다. 이자부담이 그 만큼 커지기 때문이다. 그래서 내 집 마련을 꿈꾸는 서민들로서는 하루라도 빨리 이자율이 내리기를 바랄 수밖에 없는 것이다. 그런데 이런 꿈은 잠시 접어야 할 것 같다.
며칠 전에 한국은행 고위관계자 한 분이 라디오방송 프로그램에 출연해 "2000년 이후 우리나라 금리는 경제에 비해 너무 낮은 수준이었고 이 같은 시대는 끝난 것으로 보인다"는 말을 했다고 한다. 한국은행 고위 관계자의 말이라는 점에서 시사하는 바가 크다고 하겠다.
한국은행 관계자의 말 한마디 가지고 앞으로의 이자율 흐름을 예단하는 것은 좀 지나친 것 아니냐고 할 수 있겠지만 이미 다른 전문가들도 이자율 상승을 예측하고 있는 상황이다. 이자율 상승을 대세로 받아들여야 할 것 같다.
주택구입자금을 충분히 모아 둔 사람들에게는 이자율의 상승이 큰 부담이 되지 않을 것이다. 자기 돈으로 사 버리면 그만이니까. 그러나 자금 사정이 넉넉지 못한 서민에게는 심각한 문제가 아닐 수 없다. 돈이 없는 서민들은 높은 이자부담을 감수하든지 아니면 내 집 마련을 다음 기회로 미루던지 둘 중 하나를 택할 수밖에 없다.
하지만 이자율 하락을 기대하며 언제까지 내 집 마련을 미룰 수도 없는 일이다. 전문가들의 말을 들어보면 요즘의 이자율 상승흐름은 잠시 동안 나타나는 일시적인 현상이 아닌 것 같은 느낌을 준다. 이자율 상승이 장기간 지속될 것 같은 분위기다. 내 집 마련을 준비하는 서민들로서는 뭔가 대책을 마련해야 하는 상황이다.
만일 앞으로 이자율이 지속적으로 오르는 상황이 온다면 무주택서민들은 내 집 마련을 위해 어떤 전략을 세워야 할까? 다음 네 가지 사항을 고려해 보자.
전세를 안고 매수하라
전세를 끼고 집을 사게 되면 어떤 이익이 있을까? 남의 돈을 빌려 집을 사면서 이자를 전혀 물지 않는 효과가 발생한다. 비싼 이자부담에서 완전히 벗어날 수 있게 된다. 그리고 은행의 까다로운 대출규제를 받을 필요도 없다.
만일 은행에서 대출을 받는 경우라면 DTI 규제 등으로 인해서 자칫 주택 매입에 필요한 충분한 자금을 빌리지 못하는 경우가 발생할 수 도 있다. 하지만 전세를 안고 집을 사는 경우에는 전세금이 매매가와 큰 차이가 없기 때문에 높은 비율로 대출을 받는 효과도 얻게 된다. 한마디로 일석이조의 효과를 얻는 셈이다. 물론 단점도 있다. 매수자 본인은 좀 더 값 싼 집에 세를 들던지 해서 본인의 주거문제를 따로 해결해야 하는 부담이 있다.
고정이자율로 대출하라
고정이자율이란 대출이자율이 시장이자율의 변화에 상관없이 고정되어 있는 것을 말하고, 변동이자율이란 대출이자율이 시장이자율의 변화에 따라 변동하는 것을 말한다. 이자율이 장기적인 상승기조에 있을 때는 고정이자율로 대출하는 것이 좋다. 이자부담을 줄일 수 있기 때문이다.
고정이자율대출이 좋은 점이 또 있다. 이자율이 변하지 않기 때문에 이자 부담액이 일정하고 따라서 차입자 입장에서 예산 세우기가 편하다는 장점이 있다.
기존 대출을 안고 매수하라
정부의 주택대출규제가 갈수록 강화될 전망이다. 현재 투기지역 및 수도권 투기과열지구에 한정하여 실시되고 있는 DTI규제가 9월부터는 전국의 3억 초과 아파트에까지 확대되고 12월에는 전국의 모든 주택에 대하여 적용될 예정이다. 갈수록 주택담보대출이 까다로워진다는 얘기다.
따라서 은행대출이 여의치 않을 때, 기존 대출이 있는 주택을 매입하면 은행의 대출규제를 받지 않고 돈을 빌리는 효과를 얻게 된다.
대출(상환)기간을 길게 하라
주택대출은 장기로 받는 것이 유리하다. 상환기간을 길게 하면 우선 매 기간의 상환액이 작아지므로 상환에 부담이 줄어든다. 또 장기대출을 받는 경우 일정요건을 갖추면 소득공제가 가능한 경우도 있다.
그런데 장기대출이 다 좋은 것은 아니다. 상환기간이 길어지면 총 이자부담액이 늘어난다는 단점이 있다. 이자는 매 기간 융자잔액에 대해서 납부하게 된다. 따라서 원금을 빨리(많이) 상환할수록 융자 잔액이 작아지므로 총 이자 부담도 줄어들게 된다. 그런데 원금 상환을 천천히(적게) 하게 되면 융자 잔액이 많이 남게 되므로 그만큼 이자 부담이 많아지게 된다. 소득이 충분한 경우라면 상환기간을 일부러 길게 할 필요가 없다.
< DTI 란 무엇인가? >
DTI란 연간 소득에서 주택대출금의 연간 원리금 상환액과 기타 부채의 이자 상환액을 합친 금액이 차지하는 비율을 말한다. DTI는 주택대출금의 연간 원리금 상환액에다 기타 부채의 연간 이자 상환액을 더한 뒤 이를 연소득으로 나누어서 산출한다.
예를 들어 DTI 40%를 적용한다는 것은 돈을 빌린 뒤 1년 동안 갚아야 할 원금과 이자가 대출자 연봉의 40%를 넘지 않도록 한다는 의미다.
DTI = 주택담보대출의 연간 원리금 상환액 + 기타 부채의 연간 이자상환액 / 연소득
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