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농지는 지가상승의 여지가 많아서 오랫동안 토지 투자자들의 주요 관심 대상이 되고 있다. 지금까지 농지는 토지의 대표적 투자 대상 혹은 투기의 대상이 되어왔다. 그래서 농지에 대한 투기를 막자는 목적에서 농지법에서는 농지의 소유에 제한을 두고 있다. 즉, 아무나 농지를 소유할 수 없도록 소유의 제한 규정을 만들어 놓았다.
농지법 제 6조 1항을 보면 '농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 이를 소유하지 못한다'라고 되어 있다. 즉, 현재 농사를 짓는 사람 혹은 앞으로 농사를 지을 사람만이 농지를 소유할 수 있다는 것이다. 이를 흔히 '경자유전의 원칙'이라고 한다.
그러나 반드시 농사를 짓는 사람만이 농지를 소유할 수 있는 것은 아니다. 농지법 제 6조 2항에는 농지소유에 대한 예외 규정이 있다. 즉, 농사를 짓지 않는 자라도 농지를 소유할 수 있다는 것이다. 중요한 세 가지 사항만 소개하겠다.
① 주말 체험영농을 하고자 농지를 소유하는 경우
② 상속에 의하여 농지를 취득하여 소유하는 경우
③ 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 한 자가 농지를 소유하는 경우
먼저 '주말, 체험영농을 하고자 농지를 소유하는 경우'란, 농업인이 아닌 개인(농사를 짓지 않는 개인)이 주말 등을 이용하여 취미 또는 여가활동으로 농작물을 경작하기 위하여 농지를 소유하는 것을 말한다. 이런 경우는 농사를 짓지 않는 사람이라 할지라도 농지를 소유할 수 있다.
다만, 이 경우에는 소유상한에 제한이 있다. 주말, 체험영농을 위하여 농지를 소유하는 자는 1,000㎡ 미만의 농지에 한하여 소유할 수 있다. 그리고 이때의 면적은 세대원 전부가 소유하는 총면적으로 한다. 즉, 주말, 체험영농 목적으로 농지를 소유하는 경우 세대원 전부가 소유하는 농지의 면적이 1,000㎡를 넘을 수 없다. 1인당 1,000㎡가 아니라는 점 유의해야 한다.
두 번째 '상속에 의한 소유'란 말 그대로 농지를 상속받는 경우이다. 이때 상속의 개념에는 '상속인에게 한 유증을 포함'한다.
농지를 상속받는 경우에는 소유의 상한제한이 상속인이 농업인이냐 아니냐에 따라 달라진다. 농지를 상속받은 상속인이 농사를 짓는 사람이면 상속받은 농지를 모두 소유할 수 있다. 이 경우에는 소유 면적에 제한이 없다.
그러나 상속인이 농사짓는 사람이 아닌 경우에는 소유면적에 제한이 있다. 상속받은 농지 중에서 10,000㎡ 까지만 소유할 수 있다. 그리고 10,000㎡를 넘는 초과분은 1년 이내에 처분하여야 한다.
세 번째, '농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 한 자가 농지를 소유하는 경우'를 보자.
우선, '농지 전용'이란 말부터 알아보자. '농지의 전용'이란 농지를 농지 이외의 목적으로 사용하는 것을 말한다. 즉, 농지의 전용이란 지금까지 농사를 짓던 토지의 용도를 농사외의 용도로 바꾸는 것을 의미한다.
농지의 전용은 때에 따라 허가를 받아서 하는 경우가 있고 혹은 신고만 하고 하는 경우가 있다. 이에 대해서는 나중에 자세하게 살펴보겠다.
어떤 사람이 농지 전용허가를 받았다면 그 사람은 해당 농지를 농사짓는 용도가 아닌 다른 용도로 사용해도 좋다는 허가를 받은 것이다. 따라서 그 땅은 실제적으로 더 이상 농지가 아니라고 볼 수 있기 때문에 이런 경우는 농사짓는 사람이 아니라도 농지를 소유할 수 있다.
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