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@BRI@신탁이란 위탁자(맡기는 자)가 자신의 재산권을 수탁자(맡은 자)에게 이전하고 수탁자로 하여금 위탁자(혹은 수익자)의 이익을 위해서 그 재산권을 관리하게 하거나 처분하게 하는 제도입니다.
그래서 신탁에는 세 사람이 등장합니다.
① 위탁자 : 자신의 재산권을 맡기는 사람입니다.
② 수탁자 : 남의 재산권을 맡아서 관리하거나 처분하는 사람입니다. (미성년자, 금치산자, 한정치산자, 파산자는 수탁자가 될 수 없음. 신탁법 제 10조)
③ 수익자 : 신탁이익을 받는 자입니다. 일반적으로 위탁자가 수익자가 되지만 수익자가 제 3자로 지정되는 경우도 있습니다.
위에서는 신탁의 일반적 개념을 살펴보았습니다. 그러면 부동산신탁이란 무엇일까요? 부동산신탁이란 위탁자가 맡기는 재산이 '부동산'인 경우를 부동산신탁이라고 합니다.
즉, 부동산신탁이란 부동산소유자(위탁자)가 신탁회사(수탁자)에게 부동산을 위탁하면 신탁회사가 그 부동산을 맡아서 관리하거나 처분하거나 혹은 개발사업을 하여 거기서 발생한 수익을 토지소유자에게 되돌려 주는 제도입니다.
부동산신탁의 종류
부동산신탁의 대표적인 종류에는 관리신탁·처분신탁·토지개발신탁의 세 가지가 있습니다.
1. 관리신탁
관리신탁이란 신탁재산으로 인수한 부동산을 관리(보존, 개량, 임대 등)하고 그 수익을 위탁자나 수익자에게 돌려주는 제도입니다. 관리신탁은 다시 두 가지로 나누어집니다.
① 갑종 관리신탁 : 위탁자가 맡긴 부동산을 종합적으로 관리하는 것을 말합니다. 종합관리란 단순히 부동산의 소유권만 관리하는 것이 아니라 건물의 외형이나 경제적인 측면까지 관리하는 것을 말합니다.
② 을종 관리신탁 : 부동산의 '소유권 관리'만을 하는 것을 말합니다. 일명 '명의신탁'이라고 합니다. 이것은 부동산의 소유권만 신탁회사 앞으로 이전해 놓고 실제적인 관리는 위탁자가 하는 방법입니다. 신탁회사는 단순한 명의대여자일 뿐 아무런 권한이 없습니다.
을종 관리신탁은 보통 이런 경우에 많이 쓰입니다. 부동산을 가지고 있다보면 누군가가 무단히 나의 소유권을 자기 앞으로 이전해 가는 경우가 생기기도 합니다. 혹은 아무 근거 없이 내 소유권에 저당권이 설정되는 경우도 있습니다. 이런 경우에 대비해서 하는 것이 을종 관리신탁입니다.
다만, 을종관리신탁이 채무를 회피하기 위해서 혹은 기타 정당하지 않은 목적으로 이루어진 경우라면 인정되지 않습니다. 예를 들어 갑이 을에게 채무가 있는 데 갑이 그 채무를 회피하기 위해서 자기 소유 부동산의 소유권을 신탁회사 앞으로 이전해 놓는 경우는 인정되지 않습니다.
2. 처분신탁
처분신탁은 신탁재산으로 인수한 부동산을 처분하고, 그 처분대금을 수익자에게 교부하는 제도입니다. 부동산을 팔고 싶은데 잘 안 팔리는 경우 처분신탁을 이용해 보시는 것도 하나의 방법이 될 수 있겠습니다.
3. 토지개발신탁
토지개발신탁은 수탁자(신탁회사)가 토지에 개발사업을 시행하고 거기에서 나오는 수익을 위탁자에게 되돌려 주는 제도입니다. 소유하고 계신 토지를 개발하고 싶은데 개발에 대한 경험이나 노하우 혹은 개발자금이 부족해서 못하고 계신 분들은 토지개발신탁을 이용해 보시기 바랍니다.
부동산신탁의 장점
부동산신탁을 하면 다음과 같은 장점이 있습니다.
1. 세금 절감효과가 있습니다.
토지개발신탁은 많은 자금이 소요되기 때문에 일반적으로 신탁회사는 개발에 필요한 자금을 은행에서 차입합니다. 그런데 이때 신탁재산이 상속되는 경우 신탁회사가 해당 신탁사업(개발사업)목적으로 차입한 채무는 상속인의 채무로 인정됩니다.
따라서 상속세 과세가격(상속세 과세표준액)을 산정할 때 상속인은 신탁회사의 채무만큼 공제를 받으므로 상속세 과세가격이 낮아져서 상속세가 적게 나옵니다.
2. 신탁부동산은 경매로부터 보호됩니다.
신탁을 하면 소유자의 일반채권자들이 일반채권에 의한 강제경매를 실시하지 못합니다. 즉, 부동산소유자가 개인적으로 파산을 하더라도 소유자의 일반채권자들은 신탁부동산에 대해 강제경매를 실시하지 못합니다. 그래서 신탁부동산은 경매로부터 보호됩니다.
참고로 하나 더 말씀드리겠습니다. 신탁을 하면 소유자의 일반채권자들이 신탁부동산에 대해 저당권을 설정하지 못합니다. 신탁사업의 안정성을 위해서 입니다. 그리고 이미 저당권이 설정된 부동산은 그 상태로는 신탁이 되지 않습니다. 먼저 저당권을 해지해야 신탁을 받아줍니다.
3. 부동산소유자는 경험·노하우·개발자금의 부담 없이 개발사업을 하여 장기적인 수익을 얻을 수 있습니다.
주의할 점
1. 소유자는 신탁기간 중에 자금이 필요하면 신탁수익권을 양도하거나 신탁수익권을 담보로 하여 자금을 조달할 수 있습니다. 이 때 토지 자체를 양도하거나 담보로 하여 자금을 조달할 수 없습니다.
2. 신탁부동산은 상속이 가능하지만 상속이 되더라도 신탁관계는 계속됩니다. 상속인이 신탁을 거부할 수 없습니다.
소유하고 계신 토지에다 개발사업을 하고자 하시는 분들은 토지개발신탁을 이용해 보시는 것도 좋은 방법이 될 것입니다.
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