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<부동산 이야기> 쉰다섯번째입니다. '부동산투자분석의 기법'에 대해서 살펴보겠습니다.
만일 여러분이 가지고 있는 자금으로 투자할 수 있는 대상이 세 가지가 있다고 한다면 여러분은 그 중에서 어느 곳에다 투자하시겠습니까? 당연히 수익성이 가장 높은 투자안을 선택하시겠지요. 그러면 부동산투자안의 수익성은 어떤 방법으로 판단할 수 있을 까요?
어떤 부동산투자안이 타당성이 있느냐 없느냐 하는 것 즉, 수익성이 있느냐 없느냐 하는 것은 '순현가법'으로 판단해 볼 수 있습니다.
'순현가법'이란 부동산투자에 따르는 '순현가(순현재가치)'를 구하여 0보다 크거나 같으면 투자를 하고 0보다 작으면 투자를 하지 않는 방법입니다. 그러면 '순현가'란 개념을 좀 살펴보겠습니다.
순현가란 현금유입액의 현재가치 합계에서 현금유출액의 현재가치 합계를 뺀 금액을 말합니다. 이를 공식으로 나타내면 다음과 같습니다.
순현가=현금유입액의 현재가치 합계-현금유출액의 현재가치 합계
여기서 '현금유입액'이란 들어오는 돈, 즉 수입을 말합니다. 그리고 '현금유출액'이란 나가는 돈, 즉 지출을 의미합니다.
따라서 '순현가'란 들어오는 돈의 현재가치 합계에서 나가는 돈의 현재가치 합계를 뺀 금액을 말합니다. '순수익'이란 말과 비슷한 개념입니다.
그러므로 여기서 순현가 값이 0보다 크다는 것은 즉, 순수익이 0보다 크다는 말과 같습니다. 반대로 순현가 값이 0보다 작다는 것은 순수익이 0보다 작게 되는 상황입니다.
다만, 여기서 주의할 것은 '순현가'란 단순히 수입에서 지출을 뺀 금액이 아니라는 점입니다. 수입액의 '현재가치'에서 지출액의 '현재가치'를 차감한 금액이라는 것을 유념하셔야 합니다. 예를 들어 설명해 보겠습니다.
현재시점에서 100만원을 투자하면 1년후에 50만원의 수입이 들어오고 2년후에 50만원의 수입이 들어오는 투자안이 있다고 가정해 보겠습니다.
이 경우에 간단히 생각하면 100만원 투자하고 총 100만원 벌어들이니까 '순수익이 0'이라고 생각하기 쉽습니다. 그러나 엄밀히 따지면 그렇지 않습니다.
위에서 지출되는 100만원은 현재 지출되는 것이니까 현재가치가 100만원입니다. 그러나 수입금액(들어오는 돈)은 현재로부터 1년 후에 50만원 그리고 2년 후에 50만원입니다. 현재의 50만원과 1년 후의 50만원은 분명히 그 가치가 다릅니다.
쉬운 예를 들자면 현재의 50만원은 이 돈을 은행에 맡겨두면 1년 후에 이자를 받을 수 있습니다. 따라서 현재의 50만원은 1년 후의 50만원보다 가치가 더 큽니다.
그러므로 위의 투자안의 경우는 순수익이 0보다 작게 됩니다. 다시 말해서 순현가 값이 0보다 작게 됩니다. 이런 경우에는 투자를 해서는 안되는 것이죠.
참고로 1년 후 50만원의 현재가치는 이렇게 구합니다. (이자율이 r%라고 가정할 때)
50만원/(1+r)
2년 후 50만원의 현재가치 = 50만원 / ( 1 + r )²
3년 후 50만원의 현재가치 = 50만원 / ( 1 + r )³
부동산투자에서 수입액과 지출액을 비교하실 때는 반드시 현재가치로 계산해서 비교해야 한다는 것 꼭 유념하시길 바랍니다.
부동산투자와 관련하여 '회수기간'에 대해서 간단히 말씀드리겠습니다. 회수기간이란 투자원금을 전액 회수하는데 걸리는 기간을 말합니다. 다른 조건이 같다면 회수기간은 짧을수록 좋습니다. 투자원금을 빠른 시간 내에 뽑아낼 수 있는 투자안이 좋은 투자안이기 때문이죠.
만일 여러분이 여러 부동산 투자안을 놓고 그 중 하나를 선택해야하는 상황에 놓여 있다면 이렇게 해 보시기 바랍니다. 우선 여러 투자안 중에서 '순현가'가 0 보다 큰 투자안들을 선택하십시오. 그런 다음 그 중에서 순현가(순수익)가 가장 큰 투자안을 선택하십시오.
이 때 만일 순현가가 가장 큰 투자안이 두 개가 있을 때는 그 중에서 회수기간이 보다 짧은 투자안을 선택하십시오. 그러면 합리적인 부동산 투자안을 선택하시게 될 것입니다.
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