광주광역시 도심의 노른자위 땅인 전방‧일신방직 공장부지 개발이 공공기여 협상 타결로 본궤도에 오르면서 시민들의 관심이 높아지고 있다.
광주시는 지난달 29일 '전방‧일신방직 공장부지 도시계획 변경 사전협상 협상조정협의회 제11차 회의'를 열어 공공기여액과 비율을 도시계획 변경에 따른 토지가치 상승분 1조835억의 54.4% 수준인 5899억원으로 결정했다.
개발 사업자인 휴먼스홀딩스PFV는 2025년 하반기 착공을 목표로 해당 부지에 복합쇼핑몰과 특급호텔, 주거복합시설, 학교‧도로 등 기반시설 개발에 나설 예정이다.
특히, 시민들의 관심이 높은 복합쇼핑몰은 이미 현대백화점그룹이 여의도 '더현대 서울'를 능가하는 설립 계획안을 밝히면서 기대감이 커지고 있다.
도심 지도를 바꿀 공공기여 협상 타결의 의미와 기여비율의 적절성, 기여금의 활용 계획, 향후 부지 개발 일정 등 시민들의 관심 사항을 하나씩 살펴본다.
'공공기여'는 무엇이고, 지자체별 차이는?
'공공기여'란 사업자가 토지를 개발할 때 토지 용도변경 등 행위 제한을 완화해 주는 대가로 계획 이득의 일부를 지방자치단체에 돌려줘 공공사업에 활용하는 것을 말한다.
공공기여 총량은 지자체마다 다르다. 광주의 경우 '광주광역시 도시계획변경 사전협상 운영 지침'에 따라 협상조정협의회에서 용적률 증가에 연동된 산식을 통한 공공기여총량 산정 값이나, 토지가치 상승분의 40~60% 범위 내에서 사업계획의 공익적 측면을 판단해 산정한 값 중 '큰 값'을 선정하도록 규정하고 있다. 후자는 전국 지자체 가운데 광주가 유일하게 도입한 선정 기준이다.
반면 서울과 인천, 대구는 용적률 증가에 연동된 산식을 통해서만 공공기여 총량을 산정하고 있다.
광주시가 다소 복잡한 방식으로 공공기여량을 산정하는 것은 5‧18민주화운동으로 대표되는 민주‧인권‧평화의 가치를 도시 개발에 투영하기 위함이다. 가치의 확장이 곧 공정과 평등이니 공공사업 개발이익을 시민에게 고루 나누자는 취지인 것이다.
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| ▲ 김광진 문화경제부시장이 지난 29일 오후 광주광역시 청사 5층 브리핑룸에서 전방·일신방직 공장부지 공공기여비율 협상 결과를 발표하고 있다. |
| ⓒ 광주광역시 | 관련사진보기 |
공공기여비율을 어떻게 정해졌나?
광주시 협상조정협의회는 토지가치 상승분(1조835억원)에 따른 공공기여비율을 54.45%, 공공기여액 5899억원으로 최종 확정했다.
※ 토지가치 상승분 = 지구단위계획 결정고시일 감정평가액(종후토지 감정평가) - 협상대상지 선정 전날 감정평가액(종전토지 감정평가)
광주시는 해당 부지 전체 토지에 일괄 적용하지 않고, 전략시설, 사업성 확보시설, 기반시설로 세분화해 그 개발이익 정도에 따른 각각의 비율을 산정했다.
복합쇼핑몰, 특급호텔 등 전략시설은 토지가치 상승분의 40~45%(1102억원), 상업시설과 주거복합시설 등 사업성 확보시설은 60%(4664억원), 학교와 공공용지, 도로 등 기반시설은 40%(133억원)를 적용했다.
많은 수익이 예상되는 시설은 최대치를, 공공성을 담보한 시설은 최소치를 적용한 것이다. 시민의 이익은 높이고, 사업자도 공공기여에 공감할 수 있는 합리적 결과를 도출했다는 평가를 받고 있다.
공공기여금 어디에 쓰이나?
공공기여금은 ▲도로‧공원 등 공공시설 ▲문화시설‧공공청사 등 기반시설 ▲공공주택‧임대산업시설‧기숙사 등 공공에서 필요성이 인정되는 시설의 설치에 사용될 수 있다고 규정하고 있다.
광주시는 10년 이상 장기미집행 시설과 시민이 체감할 수 있는 규모 있는 사업 등에 우선 사용할 방침이다. 대상사업 확정 전 사회적 합의 과정을 통해 공공기여금 활용에 대한 당위성을 확보한다는 계획이다.
앞으로 개발 계획은 어떻게?
광주시는 앞으로 공동(도시계획·건축)위원회 자문을 거쳐 이달 내 도시계획 변경 사전협상을 마무리할 예정이다. 또 내년 6월까지 사전협상 결과와 관계기관 협의, 주민의견 등이 반영된 지구단위계획을 결정‧고시할 계획이다. 내년 하반기부터 건축인허가 절차를 거쳐 2025년 하반기 착공을 목표로 한다.
김종호 도시공간국장은 "전방‧일신방직 부지 개발에서 가장 큰 이해관계가 걸린 공공기여비율이 결정된 만큼, 이후 단계는 순조롭게 추진될 것으로 전망한다"며 "시민편의성, 투명성, 공정성에 기초해 관련 절차가 원활하게 진행될 수 있도록 최선을 다하겠다"고 말했다.