서울 서초구에 소재한 A상가는 2019년에 신축되어 A상가 관리단이 설립되었고, 관리단 설립 직후 관리인을 선임하였습니다. 그런데 관리인은 선임 직후부터 관리소장에게 모든 업무를 위임하였고, 관리소장은 상가 구분소유자들과 상가 임차인들의 의견을 무시한 채 자의적으로 관리단을 운영하여 왔습니다.

최근 관리단의 임원은 구분소유자 및 임차인으로 한정하는 기존 규약내용을 변경하여 관리인의 가족들을 관리단의 임원으로 선임할 수 있다는 내용으로 변경하고자 하는 규약변경안까지 발의하였는데 이를 막기 위해서는 어떻게 해야 할까요? 그리고 관리인을 해임하는 방법은 무엇일까요?

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법') 제29조 제1항은 "규약의 설정, 변경 및 폐지는 관리단 집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 한다"고 규정하고 있습니다. 이 경우 규약의 설정, 변경 및 폐지가 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 얻어야 한다고 규정하고 있습니다.

기본 상가 관리규약에 관리단 임원의 자격을 구분소유자 또는 상가 임차인으로 한정하고 있는데 이를 구분소유자의 가족까지 그 범위를 확장하는 것은 규약의 변경에 해당하므로, 규약의 변경을 위하여는 집합건물법 제29조 제1항에 따라 구분소유자의 3/4 이상의 찬성 및 의결권의 3/4 이상의 찬성이 있어야 합니다.

따라서 관리인의 이러한 관리규약 변경의안에 대하여 구분소유자 1/4 초과의 반대 또는 의결권의 1/4 초과의 반대가 있다면 관리규약 변경 정족수가 충족되지 못하므로 관리규약 변경을 막을 수 있습니다.

법원에 관리인 해임청구 가능해

관리인이 구분소유자 및 상가 임차인들의 요구를 전혀 반영하지 않고 사무 보고도 하지 않고 회계처리도 불투명합니다. 관리인 해임을 청구할 수 있을까요?

집합건물법 제26조 제1항은 "관리인은 매년 1회 이상 구분소유자에게 그 사무에 관한 보고를 하여야 한다"고 규정하면서 관리인의 보고의무를 정하고 있습니다.
관리인이 사무에 관하여 보고를 하지 않고 회계처리도 불투명하다면 보고의무를 이행하지 않은 것입니다.

집합건물법 제24조 제5항은 "관리인에게 부정한 행위나 그 밖에 그 직무를 수행하기에 적합하지 아니한 사정이 있을 때에는 구분소유자는 관리인의 해임을 법원에 청구할 수 있다"고 규정하고 있습니다.

관리인이 보고의무를 이행하지 않은 것이 집합건물법 제24조 제5항이 정하는 부정한 행위라고 단정지울 수는 없으나, 장기간 보고의무를 이행하지 않고 회계처리에 관하여 구분소유자들의 열람 요청 등이 있었음에도 불구하고 이를 거절하였고, 관리인 재임당시의 경과사항을 종합적으로 판단하여 이는 관리인이 그 직무를 수행하기에 적합하지 아니한 사정이 있다고 보이는 경우 구분소유자들은 관리인의 해임을 법원에 청구할 수 있습니다.

관리단 집회의 관리인 해임결의

관리인의 해임을 법원에 청구하지 않고 관리단 집회에서 관리인 해임결의를 할 수는 없을까요?

집합건물법 제33조 제2항은 "구분소유자의 5분의 1 이상이 회의의 목적사항을 구체적으로 밝혀 관리단 회의 소집을 청구하면 관리인은 관리단 집회를 소집하여야 한다"고 규정하고 있습니다.

만약 구분소유자의 회의 소집청구가 있은 후 1주일 이내에 관리인이 소집 청구일로부터 2주일 이내의 날을 관리단 집회일로 하는 소집통지 절차를 밟지 아니하면 소집을 청구한 구분소유자는 법원의 허가를 받아 관리단 집회를 직접 소집할 수 있습니다.

이렇게 구분소유자가 관리단 집회 소집청구를 하거나 직접 관리단 집회를 소집하는 경우 소집에 앞서 관리단 집회일 1주일 전에 회의의 목적사항을 구체적으로 밝혀 각 구분소유자에게 통지하여야 합니다. 즉, 관리인 해임이라는 목적사항을 소집통지에 명백히 밝혀야 합니다.

이러한 절차가 적법하게 이루어진 경우 관리단 집회에서 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 의결하여 관리인을 해임할 수 있습니다.