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▲  위례신도시 22단지
ⓒ 김동환	관련사진보기

"SH공사에서는 평당 400만 원도 안 되는 돈에 아파트를 지었다는 기록이 있거든요. 그런데 정부가 분양가상한액 정할 때 쓰는 기준 건축비용은 평당 530만 원이 넘습니다. 그러니까 이게 애초부터 부풀려졌다는 거죠." - 최승섭 경실련 부동산감시팀 부장

경제정의실천시민연합은 최근 위례신도시에 분양된 6개 아파트들을 분석한 후 '다수 아파트에서 건축비가 부풀려졌다'는 결론을 냈다. 이 지역 아파트 건축 기준이 되는 법정건축비(기본형 건축비)는 지난해 3.3㎡당 평균 536만 원이었지만, 위례 민간분양 건축비는 평균 730만 원이었다.

평당 194만 원, 아파트 면적을 감안하면 소비자가 총 3612억의 건축비 덤터기를 썼다는 계산이지만(관련기사: "위례 민간 아파트, 법정건축비보다 3612억 많이 썼다") 경실련은 건설사들이 그 이상의 이득을 취했을 가능성도 지적했다. 법정건축비 자체가 실제에 비해 부풀려졌을 수 있다는 것이다.

법정건축비 오르면 분양가 상한액도 증가..."거품 상당해"

분양가상한제는 분양가 안정을 위해 아파트 등 공공주거 시설의 가격 상한선을 국가가 정해주는 제도다. 지난 1999년 사라졌다가 집값이 폭등하자 2005년 5월 다시 도입됐다.

이 제도를 운용할 때 꼭 필요한 것이 정부에서 정하는 법정건축비다. 법정건축비는 인건비나 재료비 등 현재 국내에서 주택을 지을 때 보편적으로 들어가는 평당 건축 비용을 망라한 것으로 국토교통부가 물가 상황을 고려해 1년에 2번, 3월과 9월에 고시한다.

실제 분양가 상한액은 이 법정건축비에 실제 아파트를 지으면서 들었던 별도의 비용(건축비 가산비용)을 더하고 땅값인 택지비와 택지비 가산비용을 합쳐서 계산한다. 법정건축비가 높아지면 분양가 상한액도 덩달아 증가하는 구조다.

실제로 법정건축비는 처음 고시된 2005년 3월 이후로 계속 증가해 지금은 초기에 비해 2배 가량 오른 상태. 올해 3월 고시된 법정건축비는 전용면적 85㎡에 공급면적 112㎡인 주택을 기준으로 했을 때 공급면적 3.3㎡당 544만 2000원이다. 국내에서 이 정도 규모의 평범한 아파트를 지으려면 건축비만 540여 만 원이 든다는 의미다.

경실련은 이 법정건축비에 거품이 상당하다는 주장을 펴고 있다. 평당 330만 원 정도면 아파트 건설이 가능하다는 것이다.

근거는 지난해 SH공사에서 분양한 서울 강남구 세곡2 보금자리주택지구 3개 단지의 원하도급대비표다. 원하도급대비표는 건설사가 발주처인 SH공사에 얼마에 공사를 따와서 실제 공사를 진행하는 하도급업체에 얼마에 넘겼는지를 비교한 자료를 말한다.

자료를 보면 세곡 2-1단지는 공급면적 기준으로 3.3㎡당 333만 9000원의 건축비가 들어간 것으로 나온다. 당시 법정건축비는 평당 541만 7000원. 보금자리주택의 실제 건축비보다 200여 만 원 가량 많았다.

다른 단지도 마찬가지였다. 경실련은 "세곡 보금자리 자료를 보면 아파트 한 채를 짓는데 340만~380만 원의 건축비가 들어간 것으로 나온다"면서 "정부가 법정건축비를 현실에 맞게 재조정해야한다"고 강조했다. 소비자 입장에서 보면 정부가 분양가 상한제 취지와는 달리 고분양가를 조장하고 있다는 주장이다.

이에 대해 국토부는 별 문제가 없다고 말한다. 한 국토부 관계자는 "법정건축비는 현재 보편화된 주택에 대해 기본적으로 적용되는 비용을 정해놓은 것"이라면서 "거기에 시기에 따라 물가상승률 등을 반영할 뿐"이라고 말했다.

"외국인 노동자 쓰면 건설 단가 떨어져"... 법정건축비와 '괴리'

왜 이런 차이가 날까. 이름 공개를 거부한 한 건설업계 관계자는 그 이유 중 하나로 인건비를 지목했다. 최근 국내 건설현장에서 일하는 노동자들이 대부분 외국인 노동자인데 이들의 실질 인건비가 국내 노동자의 60%~80% 정도에 불과하다는 것이다.

한국건설연구원이 지난해 발간한 '건설현장의 고용허가제 활용 및 개선방안' 보고서를 보면 지난 2011년말 기준 건설현장의 불법 외국인 취업자는 합법적으로 허용되는 인력의 2배인 11만 명으로 추산됐다.

게다가 국토부 통계에 따르면 최근 몇 년간 건설기능 인력 가운데 내국인이 차지하는 비율 역시 점점 줄어드는 추세다. 건설사로서는 인건비 감소 요인이 충분하다는 얘기다.

현실은 이렇지만 법정건축비에 들어가는 노무비는 국내인에게 지급되는 시중노임이 기준이다. 전체 법정건축비 상승에 기여하는 투입가중치도 높다. 노무비가 1.0740% 상승하면 법정건축비는 0.35% 오른다는 게 국토부의 설명이다.

실제 최근 법정건축비 내역을 보면 상승을 주도하는 항목 역시 노무비다. 지난해 9월 법정건축비 상승률은 2.1%였는데 같은 해 3월에 비해 재료비는 0.86% 떨어졌지만 노무비가 5.4% 오른 탓이었다. 국토부는 올해 3월에도 전기에 비해 0.46% 높은 건축비를 고시하면서 "철근이나 동관 등 원자재 가격은 하락했지만 노무비가 상승했다"고 밝혔다.

변창흠 세종대 교수는 "법정건축비의 물가 단가표를 보면 틀리는 것은 하나도 없지만 실제로 건설 현장에서 외국인 노동자를 쓸 경우 단가가 상당히 떨어지는 것은 맞다"고 말했다.