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국세청이 양도소득세와 취득가액 산정, 그리고 각종 증여 재산 가액 산정이 기준이 되는 아파트 기준시가가 아파트 시세의 69% 수준인 것으로 분석됐다.
월간 부동산뱅크(www.neonet.co.kr)가 서울지역 269개 단지 401개 평형을 대상으로 아파트 시세와 국세청 기준시가를 비교한 결과, 기준시가가 시세의 69.4% 수준인 것으로 집계됐다.
지역별 시세 대비 기준시가 비율을 살펴보면 강북구가 77.9%로 기준시가가 시세에 가장 근접한 지역으로 조사됐고, 뒤이어 강남구(75.4%), 송파구 (74.3%), 서초구 (73.7%) 순이었다.
강북구는 미아동 SK북한산시티, 벽산라이브파크 등 2002년 이후 입주한 신규아파트의 기준시가가 시세와 근접해 반영된 것으로 분석됐으며, 강남구, 송파구, 서초구 등 강남권은 2002년과 2003년 두 차례의 기준시가 인상 조정에 따른 결과로 풀이된다.
반면 강북구를 제외한 기타 강북지역은 종로구 (58.6%), 중구(62.2%), 서대문구 (62.7%), 성북구(64.8%) 등이 서울평균에도 훨씬 못 미친 것으로 조사돼, 강남지역에 비해 시세 대비 기준시가 비율이 낮은 것으로 분석됐다.
또 재건축 아파트의 경우 시세에 기준해 기준시가가 73%에 달해 일반 아파트의 68.3%보다 높았고, 투기지역 내 아파트도 기준시가 대비 시세가 71.2%에 달해 비투기지역의 66.8%보다 기준시가가 높게 책정된 것으로 파악됐다.
이번 조사에서 주목할 부분은 개별 아파트별로 기준시가 시세의 92.5%에 달한 곳도 있는 반면 시세의 40%에도 미치지 못한 곳도 있는 등 단지에 따라 편차가 크다는 점이다.
잠실동 주공 5단지 36평형은 시세 대비 기준시가 비율이 92.5%, 신천동 장미1차 28평형은 92.2%를 각각 기록, 기준시가가 시세에 근접하고 있는 것으로 나타났다.
반면 중구 황학동 삼일 11평형의 시세 대비 기준시가 비율은 33.9%, 양천구 신정동 현대 33평형은 44.3%, 종로구 명륜동 아남 37평형 46.8%, 성북구 석관동 두산 33평형 49.7% 등으로 기준시가가 시세의 절반에도 미치지 못했다.
한편 투기지역 지정 여부에 따라 양도세 격차도 큰 것으로 조사됐다. 성북구 석관동 두산 33평형의 양도세를 실거래가 기준으로 산출하면 (2002년 3월 매입, 1가구 1주택 기준) 1265만원이지만 기준시가를 기준으로 하면 96만원선에 그쳐 투기지역 지정 여부에 따른 양도소득세 격차가 최고 13.1배에 달하는 것으로 분석됐다.
서울에서 주택투기지역으로 지정된 14개구는 실거래가 기준으로, 그 외 11개구는 기준시가를 기준으로 각각 양도소득세가 부과되며 성북구는 투기지역으로 지정되지 않아 기준시가 기준으로 과세되고 있다.
부동산뱅크 양해근 팀장은 "매년 한차례 발표됐던 기준시가가 지난 2002년과 2003년에는 아파트 값 급등에 따라 두 차례씩 발표됐다"며 "특히 강남, 재건축 등 가격을 선도한 단지를 집중적으로 조사해 기준시가를 조정했기 때문에 이들 단지의 기준시가가 상대적으로 시세에 더 근접한 것으로 보인다"고 덧붙였다.
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