지난 2020년 6월부터 민간(서울 대부분과 경기 일부 지역)에 분양가상한제가 재시행됐지만, 적용 대상 서울 민간 아파트들의 분양가 차이는 99㎡(30평형) 기준 최대 9억 1200만원(이하 계산 가격은 모두 추정치)까지 벌어진 것으로 나타났다.
해당 아파트들의 3.3㎡(1평) 당 평균 건축비는 기본형건축비(2021년 3월 기준 653만원)의 2배에 달했다. 건축비에 무분별하게 더해진 '주52시간제 실시에 따른 공사비' 등 가산비가 그 원인으로 지목됐다.
시민단체 경제정의실천시민연합(경실련)이 2020년 6월부터 올해 6월까지 서울에서 분양된 분양가상한제 적용 100세대 이상 민간 아파트 6곳의 분양가를 조사한 자료에 따르면, 같은 기간 서울에서 분양된 민간 아파트는 모두 51개다. 이 가운데 11개에 분양가상한제가 적용됐다. 11개 아파트 중 100세대 이상인 아파트는 6곳이다.
6개 아파트 중 3.3㎡당 분양가는 서울 서초구 '래미안 원베일리'가 5644만 원으로 가장 높았다. 반면 가장 낮은 곳은 2604만 원을 기록한 영등포구 '센트레빌 아스테리움'이었다. 99㎡ 기준 두 아파트의 분양가는 9억 1200만원까지 차이가 났다.
분양가는 크게 택지비와 건축비로 구성돼 있는데, 3.3㎡당 택지비가 가장 높은 아파트는 4581만 원을 기록한 서초구 '래미안 원베일리'였다. 중구 '세운 푸르지오 헤리시티'의 택지비는 1109만 원으로 가장 낮았다. 99㎡ 기준 최고 택지비와 최저 택지비 차이는 무려 10억 4160만 원이었다.
비슷한 시기 분양 아파트... 평당 건축비 1893만 vs. 932만 원
입지에 따라 택지비에 차이가 큰 것은 어쩔 수 없는 요소지만, 건축비 차이는 예상을 뛰어넘었다. 물론 건설사 입장에서는 자재에 따른 차이라고 이야기하고 있지만, 구체적인 내역이 공개되지 않는 상황에서는 의구심이 커질 수밖에 없다.
3.3㎡당 건축비가 가장 비싼 곳은 중구 '힐스테이트 세운센트럴1'(1893만 원)이었고, 가장 낮은 곳은 932만 원을 기록한 성북구 '해링턴 플레이스'였다. 비슷한 시기에 분양된 두 아파트의 평당 건축비 차이가 2배 이상이었다는 얘기다. 이 때문에 두 아파트의 99㎡당 건축비 차이는 무려 2억 8830만 원에 달했다.
입지나 용도 등에 따라 크게 차이 나는 택지비와 달리 비슷한 시기에 분양된 아파트의 건축비가 이렇게까지 다른 이유는 무엇일까? 문제의 핵심은 '가산비'에 있었다.
중구 '힐스테이트 세운센트럴1' 아파트의 총건축비는 544억 원이다. 이 가운데 기본형 건축비는 324억 원, 건축 가산비는 220억 원에 이른다. 건축 가산비에는 '근로시간 단축(주 52시간)에 따른 공사비(30억 5942만 원)', '홈네트워크 공사(24억 6340만원)', '환경영향평가 이행(10억 3800만 원)' 등이 포함됐다.
반면 6개 아파트 중 단위당 건축비가 가장 저렴한 성북구 '해링턴 플레이스'의 경우에는 건축 가산비에 '근로시간 단축(주 52시간)에 따른 공사비'와 '환경영향평가 이행' 등 항목이 존재하지 않았다.
각 아파트에서 공개한 가산비 항목도 제각각이었다. 주택법에 따라 분양가상한제가 적용되는 민간아파트는 분양가를 택지비, 직접공사비, 간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비용, 그 밖의 비용 등 7개 항목으로 구분 공개해야 하는데 그렇지 않았다는 것이다.
"가산비 허용하더라도 일정 금액 이하로 상한선 부여해야"
입주자모집공고에는 분양가 관련 7개 항목과 가산비 항목이 표기되어야한다. 영등포구 '센트레빌 아스테리움'은 분양가 관련 7개 항목 중 택지비 외 6개 항목을 표기하지 않았으며, 중구 '세운 푸르지오 헤리시티'와 서초구 '래미안 원베일리', 성북구 '해링턴 플레이스' 등 3개 아파트는 가산비 항목을 공개하지 않았다.
동일한 공고문에 택지비를 서로 다르게 기재한 경우도 있었다. 영등포구 '센트레빌 아스테리움'은 입주자 모집 공고문 중 '세대별 분양가'의 경우 3.3㎡당 대지비를 410만원으로 명시했는데, '분양가상한제 적용 주택의 가산비 공시'에는 1385만원으로 공개했다. '엉터리 불성실 공시'로 의심된다는 것이 경실련 측 설명이다.
이처럼 비슷한 시기에 분양된 분양가상한제 적용 민간 아파트의 건축비가 제각각인 데 대해 김성달 경실련 정책국장은 "1999년 분양가 규제 폐지 전까지는 아파트 분양가를 엄격히 제한했고, 법정 건축비와 실제 분양 건축비의 차이가 거의 발생하지 않았다. 하지만 2007년 재도입 이후 무분별한 가산비가 허용돼 분양가상한제의 실효성을 떨어뜨리고 있다"며 "가산비를 허용하더라도 일정 금액 이하로 상한선을 부여해야 한다"고 강조했다.