▲ 전세사기·깡통전세 피해자 전국대책위원회와 전세사기·깡통전세 문제 해결을 위한 시민사회대책위원회 관계자들이 8일 오전 서울 여의도 국회 앞에서 제대로 된 특별법 제정을 촉구하며 무기한 농성에 돌입했다. ⓒ 유성호
깡통전세와 전세사기 문제가 심각해지면서 전세제도 폐지에 대한 논의가 활발하다. 전세제도는 정말 없어질까?
전세제도가 우리나라에만 존재했던 것은 아니다. 이와 유사한 역사적인 사례는 중국, 남프랑스, 스페인, 아르헨티나, 볼리비아 등에서도 발견되고 있으나, 유독 우리나라에서 활발하게 발전되었던 이유는 미발달된 주택금융시스템과 지속적인 주택가격의 상승 때문이다.
은행 문턱이 한없이 높았던 시기에 집주인은 전세보증금을 이용하여 부족한 주택구입자금을 무이자로 마련할 수 있고, 세입자는 전세보증금을 되돌려 받음으로서 내집 마련을 위한 지렛대로 활용하였다.
집주인의 입장에서 계약기간이 끝나면 보증금을 돌려주는 것은 이윤추구의 목적에 부합되지 않지만, 전세보증금을 이용하여 부족한 주택구입자금을 마련한 경우에 집주인은 주택가격의 상승을 통해 순수 자기자금으로 주택을 마련한 경우보다 더 큰 자본의 이득을 취할 수 있었다.
전세제도가 완전히 소멸되기는 어려워 보여
9억 원하는 아파트를 전세보증금을 이용하여 산 경우와 순수 자기자금으로 샀을 때를 비교하여 보자. 9억 원하는 아파트가 2년 뒤에 10억으로 올랐을 경우, 순수자기자금으로 샀을 경우에는 수익률이 11.1%에 그친다. 하지만 전세보증금 4억 원을 끼고 산 경우에는 수익률이 20%로 뛰게 된다. 더구나 주택가격의 상승은 전세보증금의 상승을 동반했기 때문에 집주인은 전세계약 만료시점에 상환해야 할 보증금에 대한 부담은 거의 없게 된다.
그러나 주택가격이 지속적으로 하락하고 금리가 상승하는 경우, 전세에 대한 수요는 줄어들 수밖에 없다. 코로나19의 장기화와 우크라이나 전쟁 등과 같은 외부 여건의 변화로 금리가 치솟는 상황에서 주택시장마저 얼어붙어 집값하락, 전세수요 감소 등이 이어지면서 반전세화와 월세화가 가속되고 있다.
국토교통부가 2023년 1월 31일 발표한 주택통계에 따르면, 전월세 거래에서 월세가 차지하는 비중이 2022년 누계 기준 52.0%로 1년 사이 8.5% 포인트 급등했다. 월세 비중은 2020년 40.5%에서 2021년 43.5%로 상승했고 2022년 50%를 넘으면서 전세 거래량을 뛰어넘었다.
이는 아파트와 아파트 외 주택 모두에 해당한다. 아파트 월세 비중은 2020년 35.8%에서 2021년 38.0%, 2022년 43.5%로, 아파트 외 주택의 월세 비중은 2020년 44.9%에서 2021년 48.5%, 2022년 59.6%로 높아졌다.
그럼에도 전세제도가 완전히 소멸되기는 어려워 보인다. 만약, 전세가격이 하락하고 월세가격이 상승할 경우, 전세에 대한 수요는 다시 증가하게 될 것이다. 세입자 입장에서 매달 일정 비용을 부담하는 것보다는 계약기간 동안 보증금을 보존하는 것이 훨씬 더 경제적인 이익이 있기 때문이다.
실제로 2020년 하반기부터 월세가격이 지속적으로 상승하고, 올해 들어 전세가격이 큰 폭으로 하락함에 따라 아파트 전월세 신규계약에서 전세가 차지하는 비중이 크게 늘어난 것으로 나타났다. 지난 2월 부동산 R114가 국토교통부에서 제공하는 아파트 전월세 실거래가 데이터를 분석한 결과, 올해 1월 체결된 전월세 신규계약에서 전세의 비중이 58.4%로 집계된 것으로 나타났다.
▲ 월간 아파트 전세가격지수(2018. 4~2023. 4)
주. 2022=100 ⓒ KB부동산
▲ 월간 아파트 월세가격지수(2018.4 ~ 2023. 4)
주. 2022=100 ⓒ KB부동산