윤석열 정부는 정권 출범 후 부동산 시장 안정화 방안을 잇달아 내놓고 있다. 주택가격 상승기에 도입된 대출·세금·청약 등의 규제를 손질하고, 수요 진작을 위한 금융·세제 지원 방안을 제시한 것. 최근 부동산R114가 발표한 2023년 달라지는 부동산 제도를 소개한다.
부동산 취득세 과세표준 실거래가로
지금까지는 개인이 유상으로 부동산을 취득한 경우 신고가액이나 시가표준액 중 더 높은 금액이 과세표준으로 적용됐다. 1월 1일부터는 유상취득, 원시취득(건물을 신축해 취득)의 경우 실제 취득한 가액에 따라 취득세를 납부해야 한다.
증여취득 취득세 '시가인정액' 적용
증여로 부동산을 취득할 경우 취득세 과세표준은 시가보다 상대적으로 낮은 '시가표준액(개별공시가격 등)'을 적용했다. 2023년 증여분부터는 '시가인정액'으로 취득가액이 매겨진다. 시가인정액은 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 사이의 매매사례가액, 감정가액, 공매가격 등을 시가로 보는 기준이다. 증여 과세표준도 실거래가 수준으로 적용됨에 따라 취득세 부담이 늘어날 것으로 보인다.
양도소득세 이월과세 5년→10년 확대
배우자나 자녀에게 부동산을 증여한 후 이월과세 적용 기간(현행 5년)이 지나 매도하면, 증여자의 취득금액이 아닌 수증자가 증여받은 가액으로 양도차익을 계산한다. 이 경우 취득금액은 높아지고 양도차익은 줄어 양도세가 절세되는 효과가 있다. 하지만 2023년 증여 건부터는 양도세 이월과세 적용 기간이 5년에서 10년으로 늘어나 절세 요건이 까다로워진다.
무순위 청약 거주지역 요건 폐지
무순위 청약 신청 자격이 달라진다. 거주지역 요건을 폐지하고 무주택자면 누구나 참여할 수 있도록 대상 자격이 완화된다. 미계약분 발생 시 반복해서 청약을 진행해야 했던 불편함을 고려해 본청약 60일 후 파기됐던 예비당첨자 명단을 180일로 연장했다. 예비당첨자 수도 세대수의 500% 이상으로 대폭 확대했다.
청년 맞춤형 전세특례보증한도 확대
한국주택금융공사는 청년 맞춤형 전세자금보증(만 34세·연소득 7천만 원 이하 무주택 청년 대상)을 1억 원 한도로 운영 중이다. 청년층의 금리 부담을 완화하기 위해 낮은 전세대출금리가 적용되는 특례보증의 한도액을 1억 원에서 2억 원으로 확대한다.
월세 세액공제율 및 주택임차차입금 원리금 상환액 공제 한도 상향
서민 주거비 부담 완화를 위해 월세 세액공제가 15%까지 확대된다. 2023년 연말정산 분부터 총급여 5500만 원 이하(종합소득금액 4500만 원 이하)인 무주택 근로자나 성실사업자는 월세 세액공제율이 최대 15%로 상향되는 것. 근로소득 총급여 7천만 원 이하(종합소득금액 6천만 원 이하)면 기존 10%에서 12%로 조정된다.
전세 원리금 상환액 소득공제 한도도 2022년에 비해 100만 원 높아진다. 무주택 근로자가 국민주택규모(전용 85㎡ 이하)의 주택 전세대출 원리금을 상환 중이면 400만 원까지 소득공제를 받을 수 있다.
주택임대차 신고제도 계도기간 종료
정부는 2021년 6월 1일 주택임대차 신고제 시행 이후 1년간 계도기간을 운영해 왔다. 그러나 시장에서 적응할 기간이 필요해 2023년 5월 31일까지 계도기간을 연장했다. 이에 2023년 6월 1일부터는 신고 기한 내 신고하지 않거나, 거짓 신고할 경우 100만 원 이하의 과태료가 부과된다.
미혼 청년 공공분양 특별공급
신혼부부나 생애 최초 주택 구매자 등 기혼자 중심의 공공분양 특별공급 기회가 미혼 청년에게도 주어진다. 정부가 발표한 '청년·서민 주거안정을 위한 공공분양 50만 호 공급계획'에서 공공분양 3가지 모델 중 '나눔형(시세 70% 이하 분양가+시세차익 70% 보장)'과 '선택형(임대 후 분양)'에 미혼 청년을 위한 특별공급이 추진되는 것. 대상자는 주택을 소유한 적이 없는 19~39세 미혼자 중 1인 가구 월평균소득 140% 이하, 순자산 2억6천만 원 이하 청년이다. 단, 부모의 순자산이 상위 10%(약 9억7천만 원)에 해당되는 경우 청약자격이 제한될 수 있다.
생활안정·임차보증금 반환 목적 주택담보대출 규제 완화
보유 주택에 대한 담보대출 규제가 완화된다. 생활 안정자금 목적의 주택담보대출에 적용됐던 별도의 대출한도(2억 원)를 없애고, 기존의 LTV(주택담보대출비율) · DTI(총부채상환비율) 내에서 대출을 관리한다. HF(한국주택금융공사)를 통해 운영하는 임차보증금 반환 대출 보증한도도 기존 1억 원에서 2억 원으로 확대된다.
첫 주택구입자 취득세 감면 요건 완화
2022년 6월 21일 발표된 '임대차시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제'에 따라 생애 첫 주택구입자는 소득과 주택가격에 상관없이 200만 원 한도 내에서 취득세가 면제된다(2022년 6월 21일 취득분부터 소급 적용 예정). 이에 더해 취득세 감면 추징 예외 요건도 완화된다. 3개월 내 입주하지 않으면 취득세 감면분을 추징했으나, 기존 임대차 권리관계에 따른 입주 지연을 입증할 경우 추징 대상에서 제외된다.
주택담보대출 채무조정 대상 확대
고금리와 매출액 급감으로 상환 부담이 늘어난 차주에게도 채무조정이 적용된다. 6억 원 이하 주택 차주가 실직이나, 폐업, 질병 등의 이유로 대출 상환이 어려운 경우 원금 상환을 최대 3년간 유예해주는 것. 상환 곤란 차주 여부는 차주의 신용도, 다중채무 여부, 가용소득 대비 상환 부담 수준, 매출액 및 변동 수준 등 다양한 특성을 종합적으로 검토해 결정한다.
서민 · 실수요자 주거안정을 위한 '특례보금자리론' 출시
기존 보금자리론보다 주택가격이나 소득 요건 등을 완화한 정책모기지 상품이 출시된다. 안심전환대출(주택가격 6억 원 이내·대출한도 3억6천만 원)과 적격대출(주택가격 9억 원 이내 · 대출한도 5억 원)을 기존 보금자리론에 통합한 '특례보금자리론'을 운영하는 것. 9억 원 이하 주택 구입 시, 연 4%대 금리로 5억 원까지 대출을 받을 수 있을 것으로 전망된다.
임대인 미납 국세 열람제도 실효성 강화
세입자도 임대인의 세금 체납내역을 볼 수 있다. 임차개시일 전까지 세입자가 계약서를 지참해 세무서장 등에게 열람 신청을 하면 된다. 세무서장은 열람이 이뤄졌다는 사실을 임대인에게 통보해 준다. 더불어 국세의 경우 부동산 소재지 관할 세무서뿐 아니라 전국 세무서에서 미납 국세를 열람할 수 있도록 시스템이 개선된다. 다만, 임대인 개인 정보의 과도한 침해를 우려해 보증금이 일정 금액을 초과하는 세입자에 한해 적용할 방침이다.
임차보증금, 경 · 공매 시 우선 변제
지금까지는 전셋집이 경 · 공매로 넘어가면 세금이 먼저 변제되고 남는 금액을 배분해 전세금을 돌려줬다. 정부는 '국세 우선변제 원칙'에 예외를 적용해 세입자의 확정일자 이후 법정기일이 도래하는 세금이 있다 해도 세입자의 보증금을 먼저 변제할 계획이다. 단, 이러한 예외 조항은 임차보증금과 당해세 관계에서만 적용되며 저당권 등 그 외 다른 권리에는 영향을 미치지 않는다.