서초동 노른자위 땅의 사이다트럭, 대기업이 손쉽게 돈 버는 방법

국가경제적 관점에서도, 인구 구성으로 봐도, 개인의 재테크라는 측면에서도 앞으로의 몇 년이 나와 한국의 성장·행복을 결정하는 중대한 시기입니다. 자본시장에 대한 이해가 필수적이지만 정치권마저도 부동산 중심의 사고에 매몰되어 있는 상황에서 어디에 우선순위를 둬야 한국인들의 삶의 질이 풍요롭게 될지 함께 생각해 보는 마당이 되었으면 합니다.[기자말]

▲롯데칠성음료의 본점소재지인 서울시 서초구 서초대로 70길 15의 구글지도상 모습.구글 지도

서울 지하철 2호선 강남역 근처는 한국에서 땅값이 가장 비싼 동네 중 하나다. 강남역 8번 출구를 나오면 삼성전자, 삼성생명, 삼성화재 등의 사옥이 나온다. 거기서 2호선 역삼역 방향 말고 교대역 쪽으로 한 블록, 1분 정도 걸어가면 가건물 비슷한 게 하나 세워져 있는 널찍한 공터가 하나 있다. 면적이 4만3438㎡(약 1만 3000평)이나 된다. 금융감독원 전자공시시스템에 따르면, 이곳이 롯데칠성음료의 본점 소재지다.

구글 지도로도 확인할 수 있지만 이곳은 사이다 실은 트럭이 왔다 갔다 하는 조그마한 가건물이 있는 사실상의 공터다. 이런 곳에 롯데 신동빈 회장이 근무할 리는 없다. 물론 본점 소재지에 그룹 회장이 꼭 근무해야 할 이유는 없다. 공시에 저렇게 기재하는 건 합법이고, 서울 강남 한복판 노른자위 땅을 개발하지 않고 사실상 방치하는 것도 그룹의 사정이라고 이해할 수 있겠다.

다만 주식 투자자 입장에서는 저 강남역 인근의 땅값은 대체 얼마나 될까 하는 궁금증이 생길 수 밖에 없다. 특히 롯데의 계열사들이 자금 압박을 받고 있다는 뉴스가 자주 나왔던 최근에는 더욱 그러하다.

2023년 <톱데일리>에 의하면 이 서초동 땅의 추정 시세는 2조 6000억원. 그러나 한국신용평가가 롯데칠성음료의 재무제표에서 찾아낸 이 땅의 장부가는 고작 4000억 원(롯데칠성의 막강한 신용안전판 ,'서초동 부지')이었다고 한다.

▲'서초동 부지'가 롯데칠성음료의 본점 소재지로 등록되어있다.전자공시시스템 롯데칠성음료 사업보고서

부동산에는 세 가지 가격이 있다?

PBR에서 P는 한 주당 가격을 의미한다. B는 "장부에 기재되어 있는" 주당 순자산가를 의미한다.

그렇다. 주당 순자산가는 장부에 기재되어 있는 가격이지, 실제 거래되고 있는 시세가 아니다. 장부가는 시세의 5분의 1, 또는 10분의 1 가격 이하에 기재되어도 아무런 상관이 없다는 말이다.

그렇다면 지난 회에 말했듯 우리가 알고 있는 대기업들의 PBR은 1이나 0.5가 아니라 실제론 0.5나 0.1도 될 수도 있겠다는 추정이 가능해진다. 왜 이렇게 되는 걸까? 땅이나 건물, 부동산에 대한 가격이 최소 세 가지 이상 존재하기 때문이다.

1.시세
2.장부가
3.공시가

1. 시세는 시장에서 실제 거래되는 가격이다. 이것도 나눠보면 매도호가, 매수호가, 최근의 실거래가가 있다.

2. 장부가는 기업의 공시에 나와 있는 자료다. 기업의 공시란 공개적으로 공공에게 알려주는 정보다. 모든 기업이 공시를 해야 하는 건 아니다. 기업공개(public offering)을 한 기업일수록, 코스피나 코스닥에 상장이나 등록을 한 기업일수록 더 많이 공개하고 더 투명하게 공개해야 한다.

왜? 그들은 기업공개 과정에서 공중으로부터 공개적으로 투자를 받았기 때문이다. 투자한 주주, 기업의 주인들에게 땅문서, 집문서를 자세히 보여주는 건 당연하지 않은가? 그러나 위에서 보다시피 장부가는 시세와는 달리 아주 부실하게 기재되어 있고 금융당국이 이를 제재하지는 않는다.

3. 공시가는 재산세나 종합부동산세 등 토지를 보유함에 따라 부과되는 세금의 과세표준이 된다.
기업의 토지는 업무용과 비업무용으로 나뉜다. 재산세를 적게 내려면 소유한 토지들이 "노는 땅"이 아니라 "일하는 땅", 업무용이면 좋다. 그러나 땅에 묻어두면 돈이 된다. 지난 수십 년의 한국 부동산 역사가 이를 증명했다. 너도 알고 나도 알고 있으니 한국의 기업들이야 오죽 잘 알고 있겠는가?

기업가 정신 사라지게 만드는 한국의 현실

그렇다면 당신이 만약 백화점이나 대형마트, 건물 등을 지어 어떤 땅을 개발하려 한다면 어떻게 하겠는가?

1. 최대한 주변의 논밭까지 많이 사서 개발하겠지.
2. 나중에 사실상의 공터, 노는 땅으로 남겨놓더라도 업무용으로 인정받을 방법은 있을 테니.
3. 개발부지는 업무용으로 쓰고, 놀고 있는 땅은 놔두더라도 가격이 올라간다.
4. 한국에서 부동산 재산세는 OECD 선진국들과 비교해 현저히 낮다.
5. 아. 본업으로 돈 버는 것보다 부동산 개발로 돈이 더 벌리네.
6. 수십 년 동안 땅값은 계속 올라가고 재산세는 계속 적게 내도 되는구나.
7. 업무용은 재산세 특례를 받아 면제 받을 수도 있고, 비업무용도 업무용으로 인정받는다면...
8. 그러나 북유럽 선진국들과는 달리 개인, 기업에 대한 구체적 과세정보는 프라이버시이므로 국세청은 이를 국민의 대표인 국회의원에게도 제공한 적이 없지.
9. 그렇다면 나는 1부터 8의 논리를 수십 년 동안 무한반복 이용한다면...
10. 나의 부를 부동산에 묻어둘 수 있겠다.

이렇게 생각하고 실천하는 게 자연스럽고 합리적이지 않을까?

본업에서의 경쟁력, 미래 산업을 향한 혁신을 추구하는 것보다는 차라리 저 방법이 가장 이성적이지. 강남에 부동산 투자하는 게 힘들게 제조업하는 것보다 백배는 나은데 왜 내가 힘들게... 나라도 자연스럽게 "기업가 정신"이 퇴색될 수밖에 없을 것 같다. 그게 합리적이고 이성적인 선택이니까. 그렇게 경제사회 구조가 기업도 부동산 투자에 유리하도록 시스템화되어 있으니까.

다만 이때 딱 한 가지 꺼림칙한 요소가 있다. 바로 상속이다. 저렇게 부동산 등에 축적해 놓은 부, 각종 세금 혜택 받아 가면서 쌓아놓은 저 거대한 내 돈(법적으로는 기업의 돈)을 어떻게 아들과 딸에게 고스란히 물려줄 수 있을까? 세금을 안 내거나 덜 내고 상속하는 방법에 대해 몰두하게 되는 것이다.

(3편에서 계속됩니다)

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