이 대통령이 언급하지 않는 그것...제대로 된 부동산 정책이 필요하다

▲이재명 대통령이 지난 10일 서울 용산 대통령실에서 국무회의를 주재하고 있다연합뉴스

나는 지난 4월 9일 자 <오마이뉴스> 칼럼('이재명이 가야 할 길 … 9년 전 그날을 기억한다'https://omn.kr/2cxfc)에서 이재명 더불어민주당 대선 후보에게, 자신의 시대적 소명을 분명히 인식해서 그에 기초한 국가발전 전략을 마련해야 한다고 권면했다. 이와 같은 소명 인식과 국가발전 전략 없이는 21대 대선에서 승리할지는 몰라도, 끝까지 성공하는 대통령이 되기는 어렵다는 투로 말하기도 했다.

마침내 6월 3일 대선에서 이재명 후보는 21대 대통령에 당선됐다. 역대 최다 득표였다. 선거 기간 중에는 득표 전술이 압도적 중요성을 가질 테니 내심을 있는 대로 다 드러내기가 어려울 수도 있으리라고 짐작했다. 그러나 대통령 취임 후의 사정은 달라질 수밖에 없다. 윤석열처럼 아무런 소명 인식도 없이 대통령이 된 사람이라면 몰라도, 나라를 제대로 세우고 발전시키고자 하는 마음을 가진 사람이라면 대통령 취임과 함께 자신이 품은 시대적 소명과 그에 기초한 국가발전 전략을 당당하게 밝히는 것이 마땅하다.

취임사에서 드러난 이재명 대통령의 소명 인식과 국가 발전 전략

▲이재명 대통령이 지난 4일 오전 서울 여의도 국회의사당에서 열린 제21대 대통령 취임선서 행사에서 선서를 하고 있다.국회사진기자단

이런 기대에 부응하기라도 하듯이, 이재명 대통령은 6월 4일 취임 선서식에서 자신의 소명과 국가발전 전략을 제법 선명하게 밝혔다. 대통령은 지친 국민의 삶을 구하고 민주주의와 평화를 복구하며, 성장을 회복하고 무너진 국격을 바로 세우는 것이 21대 대통령으로 취임하는 자신에게 주어진 시대적 소명이라는 점을 분명히 했다. 아울러 자신이 만들려는 대한민국의 미래를 다섯 가지(▲ 명실상부한 '국민이 주인'인 나라, ▲ 다시 힘차게 성장·발전하는 나라, ▲ 모두 함께 잘 사는 나라, ▲ 문화가 꽃피는 나라, ▲ 안전하고 평화로운 나라)로 요약해서 제시했다.

첫째와 관련해서는 국민의 주권 의지가 일상적으로 국정에 반영되는 진정한 민주공화국을 만들겠다는 뜻과 함께 빛의 광장에 모인 사회 대개혁 과제들을 흔들림 없이 추진하겠다는 의지를 밝혔다. 둘째를 말하면서는 불평등과 양극화가 성장을 가로막는 걸림돌이라고 지적하면서 AI, 반도체 등 첨단기술 산업에 대한 대대적 투자와 지원을 약속했다. 셋째와 관련해서는 성장발전 전략을 균형발전·공정성장으로 대전환해야 하며 특권적 지위와 특혜가 사라진 공정사회를 실현해야 한다고 천명했다. 넷째와 다섯째를 말하면서는 문화가 곧 경제이고, 안전과 평화가 경제임을 강조했다.

대선 후보 시절 소위 '우클릭' 행보로 우려를 자아내던 것과는 사뭇 분위기가 다르다. 민주당 대선 후보로 선출된 이후, 아니 그 이전부터 이재명 대통령은 불평등과 양극화에 대해 거의 언급하지 않았다. 민주당이 중앙선거관리위원회에 제출한 '10대 정책공약'이나 민주당의 대선 정책 공약집에는 불평등과 양극화라는 단어가 단 한 번도 안 나온다. 그런데 대통령 취임사에서는 지금까지 거의 무관심했던 불평등과 양극화의 문제점을 정면으로 지적하고, 분배의 중요성과 노동 존중을 강조하며, 기후 위기에 대응하기 위해 재생에너지 중심 사회로 조속히 전환하겠다는 뜻을 밝혔으니 큰 변화라고 하지 않을 수 없다.

개혁적이고 진보적인 진면모가 마침내 드러난 것 같은 느낌이다. 사실 이런 입장은 윤석열 정권을 거치며 극우화 경향이 한층 짙어진 한국 사회에 시의적절한 정치적 선언이라고 생각한다. 이를 실현할 유효적절한 정책수단을 마련해서 임기 말까지 꾸준히 추진한다면, 대한민국은 현재의 위기를 극복하고 전 세계에 모범이 되는 선진 강국으로 발전할 수 있을 것이다.

이재명 대통령의 소명 인식과 국가발전 전략에 비추어, 이재명 정부, 즉 국민주권정부는 임기 후에 성공한 정부로 자리매김할 수 있으리라 예측해도 될까. 내 개인의 판단으로는 그렇게 예측하기에는 아직 이르다. 지금은 국민의 기대치가 높은 상태라 내 생각이 지나친 걱정으로 치부될 수도 있겠으나, 불안한 요소가 없지는 않다. 내 전공 분야인 부동산 정책이 특히 그렇다. 아래의 지적은 앞에서 소개한 <오마이뉴스> 칼럼에서 밝혔듯 이재명 대통령이 끝까지 성공하는 대통령으로 남기를 바라는 마음에서 하는 것임을 미리 밝혀둔다.

불평등과 양극화의 원인에 대해 말하지 않는 대통령

▲**이재명 대통령과 황인권 경호처장**이재명 대통령이 지난 11일 서울 용산 대통령실 기자식당에서 출입기자들과 점심식사 후 이동하고 있다. 오른쪽은 황인권 대통령경호처장. [대통령통신사진기자단]연합뉴스

우선, 이재명 대통령은 취임사에서 불평등과 양극화가 성장을 가로막는다고 진단했지만, 대한민국에서 불평등과 양극화가 심해진 원인에 대해서는 말하지 않았다. 짧은 취임사에서 그것까지 언급하기는 어렵다고 할 수도 있겠다. 하지만 불평등과 양극화가 심해진 원인은 정책 처방을 찾아내고자 할 때 핵심적인 요인이므로 대충 넘기기 어려운 문제다. 대통령이 취임사에서 제시한 대안들이 다소 추상적이고 공허하다는 느낌을 주는 이유는 바로 정확한 원인 진단의 부재에 있다.

사실, 불평등 심화는 1980년대 이후 여러 선진국에서 확인되는 공통적 현상이다. 많은 학자는 이를 두고 신자유주의 경제정책의 영향이라고 진단한다. 한국도 그런 공통적인 흐름의 예외는 아니었지만, 한국만의 특수 요인이 작용했다는 점을 잊어서는 안 된다. 바로 투기와 불로소득이다. 불로소득이란 재화와 용역의 생산(부의 '창출')에 기여하지 않으면서도 다른 곳에서 생산되는 부를 '추출'함으로써 얻는 소득을 가리킨다. 투기는 부 추출의 가장 유력한 통로다.

한 경제 안에 불로소득이 흐르는 파이프라인이 생겨서 점점 확대되면, 부의 창출은 위축되기 마련이다. 여러 경제주체가 땀 흘려 일하고, 모험을 감수하면서 투자하려고 하지 않으니 그럴 수밖에 없다. 그 결과 경제성장률은 점점 떨어지고 일자리 수는 정체하거나 줄어든다. 대한민국에 거대한 불로소득 파이프라인이 존재한다는 것은 모두가 느끼는 현실이다. 많은 국민이 노력소득으로 돈을 벌어 재산을 축적하기보다는 부동산 투기와 금융투기로 일확천금하는 데 마음을 빼앗기고 있다. 한때 투기 기법을 가르치는 고액 부동산 강좌가 인기를 끌고, 보통 시민들까지 부동산 강사를 따라 '아파트 투어'에 나서는 기현상까지 벌어진 것이 이를 방증한다.

처음부터 그랬던 것은 아니다. 대한민국은 해방 이후 농지개혁을 성공시켜 평등한 소농들이 가득한 사회를 건설했다. 이 소농들은 밤낮없이 일해서 얻은 소득과 재산으로 자식 공부를 시켰다. 그들의 후예들이 노동자·기업가·법률가·정치인으로 진출해서 대한민국의 '공평한 고도성장'(해외 학자들은 한국이 고도성장을 이루면서도 분배가 공평한 상태를 유지했다는 점에 주목한다)을 이끌었다. 하지만 애초의 평등한 사회상태는 급속한 도시화·공업화 과정에서 서서히 무너졌다. 도시개발 과정에서 토지투기가 엄청난 불로소득을 안겨준다는 사실이 드러나면서 너도나도 투기에 가담했고, 그 결과 10~15년을 주기로 부동산 투기 광풍이 불었다.

농지개혁 이후 수십 년이 지나면서 토지 가격과 부동산 가격은 선진국 최고 수준으로 뛰어올랐고, 한동안 평등하게 분포되었던 토지 소유는 다시 소수의 수중으로 집중되었다. 2020년대에 개인 소유지의 지니계수가 0.8을 넘고 법인 소유지의 지니계수는 0.9를 넘는다고 하니, 토지 소유의 불평등이 얼마나 심한지 짐작할 수 있다(지니계수는 소득과 자산의 불평등도를 보여주는 지표로 0에서 1의 값을 갖는데, 0에 가까울수록 평등하고 1에 가까울수록 불평등하다는 뜻이다. 참고로 총자산의 지니계수는 0.5대, 금융자산의 지니계수는 0.6대다).

2016년 이후 매년 토지 소득(토지 자본이득 + 토지 임대소득)의 규모는 400조 원 이상에 달했다. 이는 한 해 GDP의 25% 이상에 해당하는 막대한 금액이다(전강수, '불평등 시대 부동산 정책의 방향', 서울사회경제연구소, <불평등 시대의 부동산 정책>, 54~55쪽). 토지 소유가 극도로 불평등한 상황에서 이처럼 막대한 불로소득이 발생했으니, 그것이 주로 누구를 배 불렸을지 쉽게 짐작할 수 있다.

부동산 투기에 가담하는 사람들의 숫자가 늘어날수록 노력소득의 파이프라인은 점점 쪼그라들고 불로소득의 파이프라인은 팽창한다. 부동산 투자 한번 잘하면 몇 년 동안 벌어들일 소득과 수입이 생기는데, 누가 땀 흘려 노동하려 하고, 어느 기업가가 위험이 따르는 생산적 투자에 열심을 낼 것인가. 한편, 투기 에스컬레이터에 올라타지 못한 서민들은 집세와 가겟세를 내느라 허리가 휘고 주말까지 일해도 빠듯한 삶을 벗어나지 못한다.

대출로 내 집 마련에 '성공'한 중산층과 청년층은 대출 원리금을 상환하느라 허덕이며 소비를 줄일 수밖에 없다. 많은 청년이 자기 힘으로 도저히 도달할 수 없을 정도로 올라버린 부동산 가격 때문에 좌절감에 빠져 결혼을 기피하고, 결혼하더라도 자녀 갖기를 포기한다. 게다가 불로소득 취득 기회의 지역적 편중은 지역 간 부동산 가격의 격차를 초래해 지역적 양극화의 원인으로 작용한다.

이런 상황에서는 아무리 첨단사업에 집중 투자를 하더라도 경제가 성장하기를 기대하기는 어렵지 않겠는가. 한마디로 평등은 경제를 성장시키지만, 불평등은 경제의 발목을 잡는다.

자본주의 사회에서 불평등을 피하기는 어렵다. 그러나 노력소득에 기인하는 불평등과 불로소득에 기인하는 불평등은 사회적 영향이 매우 다르다. 사람들은 전자에 대해서는 힘들어하면서도 용인하지만, 후자에 대해서는 절대 용인하지 않으며 부득불 용인하더라도 마음속으로는 불만을 쌓아간다. 이렇게 쌓인 불만은 언젠가 파시즘의 토양이 될 수 있다.

이재명 대통령은 '비상경제점검 TF'를 만들어 수시로 경제를 살피고 대통령실 경제수석의 이름을 경제성장수석으로 바꿀 정도로 성장에 관심을 집중하고 있지만, 막상 한국 경제성장의 발목을 잡고 있는 최대 질곡에 대해서는 침묵한다. 이대로 가면 대통령이 추구하는 성장 전략도 제대로 성과를 내지 못하고 좌초할 수도 있다.

우려되는 이재명 대통령의 부동산 정책관

▲지난 5월 29일 당시 이재명 더불어민주당 대선 후보가 서울 서초구 서울고속버스터미널 광장에서 열린 유세에서 시민들에게 지지를 호소하고 있다.공동취재사진

더욱 우려되는 것은 부동산 정책에 대한 이재명 대통령의 인식이다. 어떤 인물에게 영향을 받았는지 확인할 길은 없지만, 대통령은 부동산 시장만능주의에 포획된 듯한 발언을 여러 차례 했다. 예컨대 지난 5월 29일 오후 서울 강남 고속버스터미널 앞 유세에서 했던 발언이 대표적이다. 그 자리에서 이재명 후보는 "세금은 국가 재정을 확보하기 위해서 걷는 것이다. 세금이 다른 제재 수단으로 사용되면 정당성을 얻기가 어렵다", "수요 과다로 집값이 오르면 세금으로 수요를 억압해서 가격관리를 하는 게 아니라, 공급을 늘려서 적정한 가격을 유지하도록 하겠다"고 말했다.

문재인 정부가 부동산 세금 때문에 지지율을 까먹고 마침내 정권 재창출에 실패했다는 세간의 평가를 수용했다는 느낌이 강하다. 그렇지 않다면 부동산 정책의 핵심 수단인 부동산 조세를 그렇게 부정적으로 평가했을 리가 없다. 반드시 내란을 종식시키고 선거에 이겨서 정권을 되찾겠다는 마음이 강렬해서 그런 입장을 취했으리라 짐작한다. 하지만 대통령의 인식이 잘못된 현실 인식과 이론에 기반을 두고 있다면 큰 문제가 아닌가.

우선, 문재인 정부는 부동산 과세 강화 정책을 추진해서 실패했다고 말하기 어렵다. 오히려 문재인 정부는 임기 전반 3년 동안 부동산 과세 강화에 극도로 소극적이었다. 그런 소극적인 정책이 정부가 부동산 문제를 해결할 의지가 없음을 알리는 신호로 작용해 부동산 가격이 걷잡을 수 없이 폭등하자, 임기 후반에는 취득세·양도소득세·종합부동산세 모두를 급격히(그것도 다주택자 중심으로) 강화하는 극단적인 정책을 펼쳤다.

한마디로, 문 정부는 전반기에는 미온적인 부동산 정책으로 부동산 가격을 폭등시켜 서민층의 마음을 잃었고, 후반기에는 정반대 방향의 극단적인 정책으로 세 부담을 급증시켜 중산층의 마음을 잃었다. 이에 대해서는 2023년 2월 12일 자 <오마이뉴스> 칼럼('문재인 정부 실패한 정책, 진지하게 회고해야 하는 이유' https://omn.kr/22pus)에서 상세히 설명했으므로 참고하기를 바란다. 처음부터 제대로 된 부동산 과세정책을 펼쳐서 가격 폭등을 막았더라면 그처럼 참담한 실패를 피할 수 있었을지 모른다.

부동산 투기란 괴물과도 같은 존재다. 괴물이 우리에 갇혀 있을 때는 모르지만, 한번 우리를 탈출한 다음에는 도로 집어넣기가 너무 힘들다. 이재명 대통령이 소극적인 부동산 과세정책조차 아예 언급하지 않는 것을 보면, 문재인 정부 전반기보다 더 심한 상황이 발발할지도 모른다는 우려를 지우기가 어렵다.

현재 서울과 수도권의 부동산시장이 다시 불붙고 있다. 여기에는 윤석열 정권의 부동산 투기 조장 정책과 금리 하락이 영향을 끼쳤겠지만, 이재명 정부 부동산 정책의 기조도 한몫하고 있다고 봐야 한다. 아직 정책을 시행하지도 않았는데 무슨 소리인가 반문할 수 있다. 그러나 대통령의 발언과 대선 공약을 통해 이미 드러난 정책 기조는 투기를 방임하겠다는 신호로 작용할 가능성이 크다. 경제학에서는 이런 현상을 정책의 '공표효과'라고 부른다.

문재인 정부 부동산 과세정책의 오류에 대해서는 나도 여러 차례 지적했다. 문재인 캠프는 대선 공약에 매년 10조 원, 5년간 40조 원으로 도시재생사업을 추진하겠다는 내용을 포함시켜 부동산 가격 상승에 대한 기대감을 높였고, 집권 후에는 상당 기간 부동산 보유세 강화에 극히 미온적인 태도를 보임으로써 부동산 문제를 근본적으로 해결하지는 않고 시장을 적당히 마사지하는 수준에 머물겠다는 의중을 드러냈다. 임기 후반 부동산 과세 강화에 나서면서부터는'1주택자=실수요자, 다주택자=투기꾼'의 프레임으로 다주택자를 범인 취급하는 차등과세 정책을 펼쳐 '똘똘한 한 채'로 투기수요가 집중되게 했다. 등록 임대주택에 과도한 세제 혜택을 부여해 투기꾼들에게 꽃길을 깔아주기도 했다.

이처럼 문재인 정부 부동산 정책의 오류는 분명하게 확인되는 만큼 그 오류를 바로잡고 윤석열 정권이 무장 해제한 투기억제 장치를 합리적으로 복원하면 될 텐데, 아예 투기대책과 부동산 과세정책에는 눈을 감은 채 부동산 시장만능주의자들이 오랫동안 주창해 온 공급 확대 정책을 기조로 삼겠다고 하니 이해가 가지 않는다. 물론 중산층과 서민을 위한 주택공급에 주력하겠다든지, 행정수도 완성과 '5극 3특'(5대 초광역권 및 3대 특별자치도) 중심의 균형발전 정책을 추진해서 수도권의 주택 수요를 분산시키려 한다는 점에서 윤석열 정권과는 차이가 있다.

그러나 수요를 아예 외면한 채 공급만으로 문제를 해결하려는 것은 큰 잘못이다. 사실 단기적인 가격 조절을 목적으로 공급을 활용하려는 것 자체가 난센스가 아닌가. 주택의 신규 공급량은 단기간에 변화시킬 수가 없고, 어떤 시점에 가격 폭등을 막기 위해 공급 확대를 결정하더라도 실제로 공급이 이뤄지는 것은 빨라야 3~4년 후이기 때문이다.

경제학 이론의 관점에서 볼 때, 조세와 부동산 가격 안정화에 대한 이재명 대통령의 견해는 명백히 틀렸다. 세금의 목적을 국가 재정 확보로 한정하고 세금을 다른 제재 수단으로 활용하는 것을 정당하지 않다고 주장할 뿐만 아니라, 수요 과다(투기수요를 뜻하는 것 같다)로 집값이 오르면 수요는 손대지 않은 채 공급을 늘려서 대처하겠다고 하니 말이다.

현대의 경제학 교과서 가운데 세금의 목적을 국가 재정 확보로 한정하는 책은 단 한 권도 없다. 세금은 재정 확보 외에 경제의 효율성과 형평성을 높이기 위한 목적이라면 어디에든 사용할 수 있는 정책수단이다. 더욱이 요즘처럼 불평등과 양극화가 심화하는 상황에서 이를 근본적으로 해소할 수 있는 수단은 세금 외에는 없다. 지난 20대 대선 때만 해도 이재명 대통령은 '교정과세'라는 개념을 알고 있었다. 토지세와 탄소세가 각각 토지 불로소득을 차단하고 무분별한 탄소배출을 억제하기 위한 세금으로서 교정과세에 해당한다는 견해를 밝혔으니 말이다.

게다가 투기수요 때문에 집값이 오르는 상황에서 수요를 억압하는 가격관리 정책을 쓰지 않겠다니, 이는 투기를 그냥 방치하겠다는 뜻이 아닌가. 공급을 늘려서 투기수요에 대처하겠다는 것은 도무지 말이 안 된다. 거품이나 안개처럼 순식간에 팽창했다 소멸하는 수요에 공급을 어떻게 맞추겠다는 것인가. 3년 전만 해도 올바른 조세 개념을 갖고 있던 이재명 대통령을 이처럼 후퇴시킨 요인이 궁금하다.

속히 제대로 된 부동산 정책을 마련해야 한다

나도 부동산 세금을 단기적인 시장조절 목적(부동산 가격이 오를 때는 양도소득세와 보유세를 강화하고, 내릴 때는 양도소득세와 보유세를 완화하는 것)으로 활용하는 데는 반대한다. 또 문재인 정부처럼 모든 부동산 조세를 갑자기 강화하거나 주택 수 기준으로 차등 과세하는 데도 반대한다. 역대 정부가 부동산 조세를 그렇게 활용해 왔기 때문에, 갖가지 부작용이 초래됐고 유난히 강한 조세저항의 분위기도 형성됐다. 부동산 조세에 대한 국민의 신뢰가 바닥에 떨어진 것은 물론이다.

단기적인 시장조절에는 미시적인 금융정책이 제일 효과적이다. 그 외에 거래규제·개발규제·가격규제 등도 시장 침체기에는 완화하고 가격 폭등기에는 강화하는 방식으로 활용할 수 있다.

단, 대한민국은 부동산 보유세가 너무 낮아서 언제라도 투기가 발발할 수 있는 제도적 환경이 강고하다. 장기적인 관점(단기적인 시장조절의 관점이 아니라)에서 이런 제도적 환경을 개선하는 것은 새 정부의 당연한 책무다.

이런 관점에서 나는 종합부동산세·양도소득세의 정상화와 부동산 보유세의 선진화(먼 미래의 일이 될지도 모르지만 기본소득 연계형 국토보유세 도입)를 여전히 주장한다. 정책의 구체적 내용에 대해서는 2021년 11월 10일 자 <오마이뉴스> 칼럼('기발한 이재명, 그래도 공학이 철학 이길 수는 없다' https://omn.kr/22dhe)을 참고하기 바란다. 이 정책이 아니고는 팽창할 대로 팽창한 불로소득 파이프라인을 축소시킬 방법이 없다.

이재명 대통령이 대선 공약으로 제시한 다양한 형태의 맞춤형 공공분양과 고품질 공공임대 주택공급 정책과 기본사회 정책에는 전적으로 동의한다. 흔들림 없이 추진해서 의미 있는 성과를 거두기를 바란다. 하지만 본질적으로 그 정책들은 울퉁불퉁한 운동장에서 뛰어놀다가 다친 아이에게 소독약을 바르고 밴드를 붙이는 정책일 뿐, 아이가 다시 넘어지지 않도록 운동장을 평평하게 만드는 근본 정책은 아니라는 점에 유의하기를 바란다.

삼봉 정도전은 태조 이성계에게 지어 바친 <조선경국전> 첫머리에서 다음과 같이 밝혔다.

임금의 지위는 높기로 말하면 높고, 귀하기로 말하면 귀한 것이다. 그러나 천하는 지극히 넓고 만민은 지극히 많으니 한번 그들의 마음을 잃으면 크게 염려할 일이 생긴다. 백성은 지극히 약하지만 힘으로 협박할 수 없고, 지극히 어리석지만 꾀로 속일 수 없다. 그 마음을 얻으면 복종하고 그 마음을 얻지 못하면 임금을 버리는데, 버리는 것과 따르는 것 사이에는 털끝만큼의 차이밖에 없다(이익주 편저, <정도전>, 창비, 26~27쪽).

국민의 마음을 얻으려면 달달한 말과 행동으로 일관해서는 안 된다. 올바른 이론과 철학에 기초한 실효성 있는 정책으로 문제와 정면승부하는 것이 정답이다. 일부 국민의 저항이 있을 수도 있지만, 그걸 슬기롭게 극복해서 나라에 정의가 흘러넘치게 하는 것이 정치의 본령이다. 부디 이재명 대통령은 이 일을 성공적으로 수행해서 다수의 국민이 따르는 대통령으로 남기를 간절히 바란다.

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