▲서울 시내 한 부동산에 월세 안내문이 붙어 있다. 올해 1분기 서울의 아파트와 연립·다세대 등 주택 월세 비중이 분기 기준으로 역대 최대를 기록했다. 올해 1분기(1∼3월) 서울에서 확정일자를 받은 주택 임대 계약 총 23만 3958건 가운데 월세 계약은 6만 2899건으로 전체의 64.6%를 차지했다.
연합뉴스
먼저 정책의 방향성이 중요합니다. 부동산 정책은 두 가지 방향으로 이루어져야 합니다. 첫 번째는 일관성입니다. 정부의 부동산 정책의 기조가 만들어지면 굳은 의지를 가지고 일관성 있게 추진해야 합니다. 주택 가격이 하락하면 부양책을 쓰고, 가격이 상승하면 규제를 강화하는 부동산 정책으로는 시장의 근본적인 변화를 만들어 낼 수 없습니다.
두 번째는 인센티브입니다. 정책을 통해 지속가능하고 실질적인 변화를 만들어 내기 위해서는 인센티브를 통해서 경제주체들의 행동을 이끌어야 합니다. 미는 것보다 끌어서 스스로 움직이게 해야 합니다. 예를 들어 주식시장에서 자사주 소각을 의무화하는 것보다 자사주 소각이 기업에 더 유리한 환경을 조성해야 합니다.
다음은 부동산 정책의 목적입니다. 정책 목적은 당연한 것에서부터 시작해야 합니다. 당연한 부동산 정책 목적은 첫 번째 실질적인 부동산 시장 안정입니다. 여기서 시장 안정은 정부가 부동산 가격 변동성을 줄여서 내 집 마련 기반을 안정적으로 마련해 주는 것입니다. 주택가격을 상승시키거나 하락시키는 것이 정책 목적이 되어서는 안 됩니다. 주택가격의 변동 폭을 줄여 예측을 가능하게 하고 안정된 시장에서 많은 사람들이 내 집 마련 계획을 할 수 있게 해야 합니다.
두 번째 정책 목적은 주거 복지입니다. 스스로의 힘으로 내 집 마련을 할 수 없는 주거 취약층과 청년들을 위해 주거 복지를 확대해야 합니다.
부동산 정책 목적을 달성하기 위해서 구체적인 정책이 필요합니다. 우선 필요한 것은 부동산 시장 안정을 위한 정책입니다. 대한민국 부동산 가격 변동성이 커진 가장 결정적인 이유는 많은 사람들이 투자 목적으로 주택을 사고, 보유하고 있기 때문입니다. 주택가격이 상승할 때, 수요의 30% 이상이 투자 목적으로 주택을 매수하고 있습니다.
정상적인 시장에서는 가격이 상승하면 수요가 줄지만 우리나라 주택시장에서는 가격이 상승하면 오히려 투자수요가 더욱 증가합니다. 가격 상승폭이 커지는 이유입니다. 반대로 가격이 하락하면 투자수요가 크게 감소하기도 합니다. 투자수요를 줄일 수 있다면 가격이 상승할 때 수요가 감소하고 가격이 하락하면 수요가 증가하는 부동산 시장을 만들어 가격 변동 폭을 줄일 수 있습니다.
반면, 가격은 수요와 공급이 결정합니다. 공급을 통한 부동산 시장 안정도 필요합니다. 많은 사람들이 한 시점에 존재하는 주택 총량을 주택의 공급량이라고 생각합니다. 그러나 주택을 보유하고 있는 사람이 팔려는 의사가 전혀 없는 주택은 시장가격을 결정하는 공급에서 제외해야 합니다. 따라서 부동산 시장을 안정시키기 위해서는 가격을 결정하는 매도 물량을 안정적으로 유지해야 합니다.
자기가 소유한 주택에서 직접 거주하는 자가점유율(2023년 기준)을 보면 수도권 51.9% 전국 57.4%에 불과합니다. 많은 사람들이 투자 목적으로 주택을 보유하고 있다는 의미입니다. 투자로 보유한 주택이 많을수록 부동산 시장은 불안정하게 됩니다. 가격 상승 기대감이 커지면 매도 물량 즉 공급이 크게 감소하고 반대로 가격 하락 우려가 커지면 공급이 갑자기 늘어나기 때문입니다.
따라서 주택가격 안정을 위해서는 실거주 중심의 부동산 정책이 필요합니다. 바로, 자가점유율을 늘리는 정책입니다. 거주가 중심이 되는 주택 수요와 공급 구조가 마련되면 자연스럽게 대한민국 부동산 시장은 예측 가능하고 안정적인 구조로 나아갈 수 있습니다. 실거주 목적 주택 수요자에 대한 인센티브를 강화해야 하는 이유입니다.
실거주 중심의 인센티브를 강화하여 자연스럽게 많은 사람들이 투자가 아니라 거주하려고 집을 사고팔면 부동산 시장 안정은 빨라질 수 있습니다. 부동산 시장 안정을 위해 자가점유율을 높이는 정책이 필요합니다. 실거주 중심의 부동산 시장을 만들기 위해서 임대차 시장의 안정은 필요충분조건입니다. 정책의 일관성을 확보하기 위해서 임차인 보호를 위한 임대차 3법(계약갱신청구권, 전월세 상한제, 전월세 신고제)을 안정적으로 유지해야 합니다.
좋은 부동산 정책을 기다리는 이유
▲서울 남산에서 바라본 아파트 단지.
연합뉴스
주거 복지를 달성하기 위해서는 질 높은 공공주택 공급을 확대해야 합니다. 1인당 국내총생산(GDP) 4만 달러 시대에 거주만을 목적으로 한 임대 주택공급만으로는 주거복지를 달성하기 어렵습니다. 공공이 공급하는 주택의 질을 획기적으로 높여 주거 복지를 향상시켜야 합니다. 공동체에서 제공되는 주택, 운송, 교육, 보건의 수준이 낮으면 사람들은 자연스럽게 공동체보다 개인의 욕망에 집착하게 됩니다. 공공 주택의 질을 높여서 평범한 삶에 대한 만족도를 향상시키는 정책이 필요합니다.
새로운 정부는 할 수 있는 부동산 정책에 집중해야 합니다. 장기적 관점에서 주택공급 여건을 확충하고 재건축 규제 완화 등 현실적으로 늘릴 수 없는 단기 공급 정책에만 매달리지 않아야 합니다. 실수요 중심으로 수요를 안정적으로 관리하고 매도 물량의 변동성을 줄여서 수요와 공급으로 형성되는 가격을 안정적으로 유지해야 합니다. 민간에만 공급을 맡겨두지 않고 공공이 참여해야 합니다. 토지 공급이 제한되어 있는 상황에 공공의 주택시장 참여는 필수적입니다.
"국가는 주택개발정책 등을 통하여 모든 국민이 쾌적한 주거생활을 할 수 있도록 노력하여야 한다. - 헌법 제35조 제3항"
정치와 정부는 부동산 정책을 통해 헌법에서 명한 의무를 다해야 합니다. 실질적인 부동산 시장 안정과 주거복지를 통해서 쾌적한 주거생활을 달성하고 규제 위주에서 벗어나 인센티브와 일관성 있는 부동산 정책을 통해 실질적인 변화를 만들어야 합니다.
대한민국에서 부동산 시장 안정과 개혁은 가장 중요하고도 시급한 과제입니다. 정치적 유불리를 떠나서 부동산을 이야기해야 합니다. 급등한 집값과 잘못된 부동산 정책으로 내 집 마련의 꿈이 사라졌습니다. 그러나 항상 희망은 절망에서 시작됩니다. 희망을 다시 일으키기 위한 가장 빠른 방법은 '좋은 정책'입니다. 다시 한 번 좋은 부동산 정책을 기다리는 이유입니다.
저작권자(c) 오마이뉴스(시민기자), 무단 전재 및 재배포 금지
오탈자 신고
진실과 정의를 추구하는 오마이뉴스를 후원해주세요!
후원문의 : 010-3270-3828 / 02-733-5505 (내선 0)