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| ▲ 추경호 부총리 겸 기재부 장관이 21일 정부서울청사에서 윤석열 정부 첫 부동산 관계장관회의를 주재하고 있다. |
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정부가 분양가상한제 적용 지역에서 재건축·재개발 등 정비사업이 추진될 경우 주거이전비, 명도소송비 등을 분양가에 반영하기로 했다. 1세대 1주택 '상생임대인'은 실거주 2년 조건을 채우지 않아도 양도세가 면제되고, 규제지역 내에서 주택담보대출을 받아도 기존 주택을 2년 이내에 처분하면 된다.
더불어 투기과열지구 등 부동산 규제지역 일부에 대한 조정 방안을 이달 말까지 확정하기로 했다.
기획재정부와 국토교통부는 21일 열린 1차 부동산 관계 장관회의에서 이같은 내용의 '임대차 시장 안정 및 3분기 부동산 정상화 방안'을 확정했다.
정부가 이날 발표한 분양가 제도운영 합리화 방안을 보면, 앞으로는 세입자 주거이전비, 영업 손실보상비, 명도소송비, 기존 거주자 이주를 위한 금융비 등 경비를 분양가에 반영한다. 현재는 재건축·재개발 사업 때 신규주택 분양가를 '택지비+건축비+가산비'로 제한하는데, 추가로 이같은 비용을 분양가에 반영한다는 것이다.
주거이전비 등 분양가 반영하고, 자재값 급등 때 건축비 적기 조정
또 매년 3·9월 물가변동을 고려해 건축비를 조정하는 현행 제도와 별개로, 주요 자재인 레미콘과 철근 가격의 상승률 합이 15% 이상이면 정기고시 후 3개월 내라도 건축비를 조정키로 했다.
더불어 현재 민간택지 택지비가 감정평가협회와 부동산원 검증을 거쳐 산정되는 점을 개선, 택지비검증위원회를 신설하고, 부동산원과 해당평가사, 전문가 등이 검증에 참여토록할 계획이다.
주택도시보증공사(HUG)가 실시하는 고분양 심사제도도 개선한다. 고분양 심사제도는 미분양 등에 따른 보증 위험을 관리하기 위해 분양가 상승 우려가 있는 투기과열지구 등 규제지역(분양가상한제 지역은 제외)에서 분양가의 적정성을 심사하는 제도다. 앞으로는 인근 사업장 선정 때 준공시점 기준을 당초 20년에서 10년 이내로 변경하고, 심사기준을 공개한다.
정부는 임대인에 대한 인센티브를 확대하는 방향의 임대차 시장 안정 방안도 내놨다. 신규와 갱신 불문, 직전 계약 대비 임차료를 5% 이내로 인상한 이른바 '상생임대인'이 2년 거주 요건을 채워야 1세대 1주택 양도세 비과세 및 장기보유특별공제를 적용했지만 2년 거주 요건을 없앴다.
임차료 5% 내 올리면 양도세 감면..."다주택자 검증할 것 아냐"
상생임대인으로 인정하는 기준도 완화됐다. 현행 9억원 이하의 1세대 1주택 요건은 폐지되고 '향후 1주택자 전환 계획이 있는 임대인'으로 확대된다. 이에 대해 정정훈 기재부 소득법인세정책관은 "지금 제도는 1세대 1주택자만 할 수 있는데, 다주택자도 어떤 집은 다주택인 상태에서 팔 계획이고, 어떤 집은 1주택자가 되고 나서 팔 계획이기 때문에, 결국은 1주택자가 되면 되는 것"이라며 "그것을 사전에 어떤 검증 기준을 가지고, 제도를 만들어 검증할 내용은 아니다"라고 밝혔다.
또 월세세액공제율을 10~12%에서 12~15%로 확대하고, 임차보증금 원리금 상환액에 대한 소득공제한도도 연 300만원에서 400만원으로 올린다. 이를 통해 2018년 8월 전세 3억원 아파트에 거주하다 2022년 8월 보증금 3억원, 월세 30만원 반전세로 신규 계약하게 된 총급여 5500만원 임차인의 경우, 연간 월세부담액 360만원 중 54만원을 절감할 수 있다는 것이 정부 설명이다.
윤석열 대통령은 당초 월세세액공제율을 최대 24%까지 올리겠다 공약했지만, 이에 턱없이 낮은 폭으로 확대된 것. 정 정책관은 "월세세액공제를 15%로 정한 것은 현재 소득세법 체계상 의료비, 교육비, 기부금 등 공제율이 15%다. 근로자들이 근로소득을 받고, 지출하는 과정에서 굉장히 중요한 주거비나 의료비, 교육비 등에 대해 공제하고 있는 것을 고려해 15%로 한 것"이라며 "현재로서는 추가적인 (공제율) 인상 계획은 없다"고 말했다.
규제지역 내 주담대, 기존 주택처분기한 6개월 → 2년
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민간 임대사업자에 대한 혜택도 늘린다. 현재 법인사업자가 주택 양도 때 20%의 법인세가 추가 과세되는데, 건설임대주택 의무 임대기간 10년을 충족한 뒤 양도하는 경우 법인세 추가 과세가 배제되는 주택 가액 기준을 6억원에서 9억원으로 높인다.
더불어 민간 건설임대주택의 경우 2021년 2월 17일 이후 임대 등록분부터 종합부동산세 합산배제 요건을 공시가격 6억원 이하에서 9억원 이하로 완화하기로 했는데, 이를 2021년 2월 17일 이전 등록한 부문에 대해서도 완화된 요건을 적용키로 했다.
실거주 의무도 대폭 풀린다. 현재에는 규제지역 내 주택구입 목적으로 주택담보대출을 받을 경우 6개월 내에 기존 주택을 처분해야 했는데, 이런 처분기한을 2년으로 완화하고, 신규 주택 전입 기한도 폐지한다. 또 분양가상한제 적용주택 수분양자는 최초 입주가능일로부터 최대 5년 간 실거주해야 했는데, 기간 산입 시점을 입주가능일이 아닌 해당 주택의 양도·상속·증여 이전까지로 변경한다.
투기과열 등 규제지역 일부 지역 해제 검토...이달말 발표
종부세 제도도 손질한다. 지방 저가주택, 일시적 2주택, 상속주택 등으로 다주택이 된 경우 1세대 1주택 판정 때 주택 수 제외 적용 요건을 구체화했다. 1세대 2주택자이면서 공시가격 3억원 이하, 수도권 등 외 지역 소재지 요건을 충족하는 지방 저가주택이거나, 이사 등으로 신규주택 취득 뒤 2년 내 종전주택을 양도할 경우 주택 수에서 제외한다. 이와 함께 기간 제한 없이 공시가격 수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하에 지분 40% 이하 상속주택도 주택 수에 산입하지 않는다.
정부는 세율 인하 등 종부세 개편 정부안을 오는 7월 세법개정안을 통해 확정한다는 방침이다.
더불어 생애최초 주택 구입 때 연소득·주택가격 제한 없이 누구나 200만원 한도 내 취득세를 면제하고, 청년·신혼부부 대상 40년 만기 정책모기지에 소득이 적은 대출 초기에 상환부담을 줄일 수 있는 체증식 상환 방식을 신규 도입한다.
투기과열지구 등 규제지역의 일부 해제도 예고했다. 올해 5월 기준 현재 투기과열지구 49곳, 조정대상지역 112곳이 지정돼 대출·세제·청약 등 규제가 적용되고 있는데, '주거정책심의위원회'를 거쳐 일부 지역 해제 여부를 검토한다는 것. 이달 말 심의위 심의를 개최하고, 개정 고시 이후 즉시 적용할 계획이다.