대통령 선거일이 50여 일 앞으로 다가왔습니다. 더 극심해진 자산양극화, 불안한 주거 상황으로 인해 이번 대선에서 주거 불평등을 완화시키고 주거권을 보장하는 것이 무엇보다 중요합니다. 각 당의 대선 후보들이 쏟아내는 수많은 영역의 정책·공약들 가운데 주거·부동산 정책을 충분히 확인하고 비교하는 것은 쉽지 않습니다. 또한 후보들이 '현 정부의 부동산 정책이 실패했다'고 한 목소리를 내고 있지만, 제 각각 원인을 다르게 진단하고 문제 해결과 상반되는 방향의 공약을 발표하고 있습니다. 이에 집걱정끝장대선주거권네트워크(이하 집걱정끝장넷)는 공약평가에 앞서 후보들의 정책 진단에 문제점이 없는지, 주거복지·세제·공급·금융·임대차 각 분야별로 총 6회에 걸쳐 팩트체크를 진행할 예정입니다.(기자 주)
집걱정끝장넷은 공약평가에 앞서 각 당 대선후보들의 정책 진단에 문제점이 없는지, 주거복지·세제·공급·금융·임대차 각 분야별로 총 6회에 걸쳐 팩트체크를 진행하고 있습니다. 집걱정끝장넷은 주거복지와 임대차, 공급 분야 팩트체크에 이어 주택 가격 상승의 원인으로 지목되는 금리 문제에 대해 팩트체크 해 보았습니다.
[검증 대상] 집값 상승 원인, 저금리에 있다
[검증 결과] 일부 사실입니다
대선 후보들 모두 집값을 잡겠다고 공언하지만 그 원인을 제대로 분석한 정책인지 의구심이 듭니다. 집걱정끝장넷에서 팩트체크한 결과, 집값 상승의 원인이 주택 공급 부족이나 가구 수 증가가 아닌 것으로 확인되었습니다.(관련 기사 :
집값 상승 원인은 공급 부족? 근거 없다 http://omn.kr/1x1ci) 오히려 집값 상승은 초저금리 및 대출 완화와 밀접한 관계가 있었습니다.
2011년 이후 기준금리 인하하자 아파트 실거래가 상승
먼저 한국은행 금리 관련 자료와 한국부동산원의 월별 아파트 거래량을 토대로 기준금리와 아파트 거래량 변화를 살펴보았습니다.
2011년 이후 한국은행이 기준금리를 인하하자 아파트 매매 실거래 가격이 완만하게 상승하는 추세를 확인할 수 있습니다. 특히 2020년 기록적인 초저금리가 시작되자 아파트 매매가격이 폭등했습니다. 코로나19 사태로 인해 전례없는 경제적 충격이 발생하자, 한국은행이 기준 금리를 0.5%p인하했습니다. 그 결과 주택 금융이 폭증했고 집값은 비약적으로 상승하게 되었습니다. 관련 통계를 보면 한국은행이 기준 금리를 낮추자 아파트 실거래가격이 높아졌다는 사실을 알 수 있습니다.
서울·전국의 아파트 매매(실거래) 가격 지수와 전세(실거래) 가격 지수를 비교해 보았습니다. 금리 인하가 시작된 2019년 7월 이후 전국 및 서울 아파트 가격 상승이 본격화되었고 전국과 서울의 아파트 전세가격도 함께 지속적으로 올라간 것을 알 수 있습니다. 최근 전월세 가격 상승은 이 시기 주택가격의 급상승과 직접 관계되어 있고, 최근 몇년간 집값 상승에 가장 큰 영향을 미친 요인은 앞서 살펴본 대로 초저금리 상황입니다.
정부가 주택 경기를 부양하는 저금리 및 통화 팽창 정책을 펼치자 주택 총수요를 떠받치는 결과를 초래했습니다. 문재인 정부가 일반 주택담보대출 확대는 억제하고 실수요 자금은 장기 원리금 균등상환을 유도했는데, 이로 인해 전세대출이 쉬워지자 시장에서 이를 이용한 소위 '갭투기'가 심각하게 번지기 시작했습니다.
문재인 정부가 뒤늦게 가계대출 총량을 규제한 것도 가계 대출의 급속한 확대로 인해 자산 인플레이션이 심화되고 한국 경제 전체의 위험성이 크게 증가했기 때문입니다.
집값 잡으려면 대출 규제와 토지·주택 세제 강화해야
이를 바로 잡기 위해서는 부동산 대출에 집중된 과도한 금융 불균형을 완화하고 금융기관은 채무자가 갚을 수 있는 한도에서 대출하도록 해야 합니다. 또 부동산 보유세 실효세율은 1% 수준에 이를 때까지 지속적으로 강화하고 강화된 양도소득세율 유지, 개발이익 환수의 강화, 토지초과이득세법 부활 등을 통해 개발이익과 부동산 불로소득을 환수하는 조치가 강화되어야 합니다.
이런 측면에서 여야 대선 후보들이 최근 경쟁적으로 실수요자 대출 규제 완화와 부동산 감세 공약을 발표하는 것을 우려할 수밖에 없습니다. 집걱정끝장넷은 후보자들에게 주택 가격을 하향 안정화시키고, 부담가능한 주택을 공급하는 정책을 마련할 것을 다시 한번 촉구합니다.