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▲  지난 4월 부동산 시장 안정화 관련 입장을 발표하는 오세훈 서울시장.
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오세훈 서울시장이 지난 27일 언론과의 인터뷰를 통해서 내년 지방선거에서 서울시장 재선 도전을 공식화했다. 사실 오세훈 시장은 수차례 언론과의 인터뷰를 통해서 4.7 재보궐선거에서 당선(2021년 4월 8일 ~ 2022년 6월 30일, 약 1년 3개월 임기) 됐지만 자신은 임기가 5년이라고 생각하고 서울시정 구상을 하고 있다고 밝혔었다. 

그러나 임기 1년 3개월의 서울시장이 할 수 있는 일은 많지 않다. 서울시를 견제하는 서울시의회가 민주당에게 장악(109석 중 101석)돼 있는 상황에서는 더욱 그렇다. 그래서인지 오세훈 시장이 지난 8개월간 행보로 분명히 남은 것은 두 가지인 것 같다. 하나는 '서울시 바로세우기'라는 이름 아래 추진되는 시민사회 풀뿌리 박멸하기, 다른 하나는 '신속통합기획'이라는 이름으로 추진되는 서울시 주도의 재건축∙재개발 추진 부동산 개발이슈다.

이 둘은 내용이 다르지만 하나의 방향과 맞닿아 있다. 바로 재선을 위한 전략이라는 것이다.

서울 곳곳은 신속통합기획 전쟁중
 

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▲  민간 주도 개발 사업이 신속하게 추진될 수 있도록 서울시가 지원하는 신속통합기획 민간재개발 사업의 후보지로 21곳이 선정됐다. 종로구 창신동 23·숭인동 56 일대, 구로구 가리봉2구역, 동작구 상도14구역, 관악 신림7구역 등 지난 공공재개발 공모 때 제외됐던 도시재생지역 4곳도 후보지에 포함됐다. 사진은 창신동 주택가 모습.
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지금 서울 곳곳은 '신속통합기획' 전쟁 중이다. 이름도 생소한 '신속통합기획'이 대체 뭐길래? 신속통합기획은 오세훈 서울시장이 스피드 주택공급을 공약하면서 역점사업으로 도입한 제도다.

보통 재건축∙재개발 사업 진행시 정비구역 지정까지 통상 5년이 걸리던 기간을 서울시가 초기단계부터 개입해서 2년으로 단축해주겠다는 것. 사업의 주체는 민간이 주도하지만 서울시가 행정적 지원을 통해 기존의 주거정비지수제 등 규제를 폐지하고 건축·교통·환경 심의를 통합해서 진행하는 등 사업을 가속화하겠다는 것을 골자로 한다.

서울시가 신속통합기획 공모를 내자 서초구를 제외한 24개 자치구에서 총 102곳 신청서가 접수돼 4:1의 경쟁율 보일 만큼 열기가 뜨겁다. 이에 서울시는 자치구별로 평균 1곳씩 25개 지역 내외를 선정하겠다는 방침을 정했고, 지난 28일 신청이 접수된 102곳 중 자치구에서 추천한 59곳을 대상으로 심의를 거쳐 최종 21곳을 선정 발표했다.
 

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▲  신속통합기획 민간재개발 1차 후보지 선정결과
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이번 신속통합기획 공모에 탈락한 지역은 선정 결과를 납득하기 어렵다며 아우성이다. 국토교통부는 서울시 신속통합기획에 지원했다가 탈락한 지역에 대해 공공재개발 사업의 2차 후보지 공모자격을 주기로 발표했다. 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 "신속통합기획 미선정 지역은 주민이 원할 경우 공공재개발 공모에 참여할 수 있도록 허용하고, 후보지 발표시 시장 불안 요인 차단 방안도 함께 마련하는 등 공공재개발과 신속통합기획 간 협업·연계를 강화하겠다"고 밝혔다.

오세훈발 '욕망이라는 이름의 전차'

그러나 재개발지역 주민들은 공공재개발을 반길까? 현장의 분위기는 그렇지 않다. 민간재개발의 사업수익성이 더 높다는 이유다. 재개발∙재건축 지역 주민들이 모여 있는 단체카톡방 등 커뮤니티에선 '민간재개발이 이뤄지기 위해서는 오세훈 시장이 재선돼야 한다'는 글이 올라오고 있는 것이 이를 단적으로 보여준다.

지금 서울 전역에서 벌어지고 있는 신속통합기획 전쟁을 보고 있으면 부동산 가격 폭등 분위기에 힘입어 재건축∙재개발을 통한 개발이익 극대화, 자산증식의 욕망이 꿈틀거린다는 인상을 지울 수 없다. 이전 이명박 시장 시절 뉴타운 광풍보다 더한 바람이 불어오고 있다. 서울시의 행정적 지원을 받는 '신속통합기획'이 시작되면서 오세훈 시장이 출발시킨 '욕망이라는 이름의 전차'가 서울 전역으로 질주를 시작했다.

그러나 모두가 전차에 탈 수는 없는 법. 이는 지난 시기 뉴타운 사업의 폐해로 지적된 원주민 정착률이 20%가 안 된다는 점이 상징적으로 보여준다. 개발지역에 살고 있던 대다수 80%는 집주인과 세입자를 막론하고 모두 쫒겨나는 것이다. 대체 수많은 고층아파트와 주상복합 주거시설은 누구를 위해 지어지고 있으며, 누가 사는 것일까?
 

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▲  지난 9월 14일 오세훈 서울시장이 서울 관악구 신림1 재정비촉진구역 현장을 살펴보고 있다.
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지금 오세훈 서울시가 스피드주택공급을 밀어붙이는 이유는 단 하나다. 지난 10년간 서울에서 재건축∙재개발이 멈춰서 그 결과로 부동산 폭등이 일어났다는 것이다. 따라서 폭등한 부동산 가격을 잡기 위해 '신속통합기획'을 도입하고 서울시가 민간 주도 재건축∙재개발에 서포터가 되는 형식으로 지원을 해서 공급을 늘려야 한다고 주장한다.

그런데 정말 그런가? 지난 10년간 서울의 재개발∙재건축이 묶여 있어서 부동산 폭등이 이뤄진 것인가? 지금 서울과 수도권의 부동산이 폭등한 것은 오락가락하는 정부의 부동산 정책의 실패와 세계 경기의 유동성이 부동산 시장으로 몰리면서 이뤄진 것이라고 봐야 한다.

지난 10년간 서울의 재개발∙재건축이 묶여 있던 진짜 이유가 무엇인가? 그것은 지난 뉴타운 사업의 실패 때문이다. 뉴타운 사업이 진행될 당시 서울 수십 곳에서 한꺼번에 뉴타운 지구지정이 되고 이에 따른 서울 전역에서 집값 상승, 전세값 상승이 유발되어 심각한 사회적 문제가 발생한 것을 기억할 것이다.

또한 과도한 분양가 상승으로 인해 원주민 추가 부담비용이 계속 늘어나면서 이 비용을 부담할 능력이 없어서 '헌집'은 줬지만 '새집'에는 들어가지 못한 채 쫒겨나는 원주민들이 양산됐고 다툼이 일어나면서 심각한 주민갈등이 발생했다. 이런 상황에서 2008년 미국발 세계 금융위기가 터지자 부동산 경기가 침체되고 한껏 부풀어오른 거품이 꺼지면서 재개발∙재건축 사업은 그 사업성이 떨어지자 좌초됐다.

그래서 어떻게 됐나. 뉴타운 지구로 지정됐던 지역에서 개발사업이 지지부진하게 멈춰 있는 상황에서 재산권 행사에 제약이 생기고 주민들 사이의 갈등이 계속되자 뉴타운 지구를 해제해 달라고 아우성을 쳤다. 그렇게 추진된 것이 전임시장의 뉴타운 출구전략이었다. 결국 뉴타운 사업으로 시작됐던 재건축∙재개발은 그 사업성이 없어지자 멈췄고, 극심한 주민갈등과 여러 문제를 해소하기 위해 뉴타운 지구를 해제시켰던 것이다.

따라서 지난 10년간 재건축∙재개발이 멈춰서 서울 부동산이 폭등했다는 것은 사실이 아니다. 인과관계를 왜곡해 이를 밀어붙이는 건 다른 목적이 있다고 볼 수밖에 없다.

확실한 선거전략

현 정부의 부동산 정책 실패로 인해 부동산 가격이 폭등하자 다시 부동산 개발 사업에 대한 기대가 급상승하기 시작했고 재건축∙재개발을 추진해야 한다는 요구가 다시 고개를 들었다. 이에 오세훈 시장이 적극 편승하면서 신속통합기획을 도입해서 규제를 완화시켜주고, 재개발·재건축의 속도를 높여주는 전략을 도입했다. 이렇게 하면 서울에서 부동산 개발이익을 극대화할 수 있고 이런 욕망을 가진 사람들의 표를 살 수 있다. 일석이조라 할만하다.

이제 서울 전 지역에 '오세훈 부대'가 만들어지는 것은 시간문제인 것으로 보인다. 부동산 개발 호재 욕망의 전차에 타려고 하는 사람들은 무슨 일이 있어도 오세훈 시장을 재선시켜야 하기 때문이다. 이번 신속통합기획에 선정된 21개 구역은 물론이고, 신속통합기획에 탈락했지만 공공재개발에 반대하고 2차 신속통합기획 선정을 기대하는 사람들은 자신들의 이익을 극대화시켜줄 오세훈 시장의 재선을 기대할 것이다.

일단 신속통합기획 흥행에 성공한 오세훈 서울시장은 자신감을 가지고 '자신은 임기 5년의 시장이라고 생각하면서 살고 있다'고 당당하게 밝히고 있다.

그러나 오세훈 시장이 밝힌 2040 서울플랜 청사진을 보면 현기증이 날 지경이다. 오세훈 시장은 <아주경제>와의 인터뷰에서 "기존 도시개발 규제는 미래의 도시상을 전혀 반영하지 않은 낡은 제도다. 4차 산업혁명 사회에서는 단일 용도 개념인 도시 조닝(zoning)의 의미가 사라진다. 이는 2040 서울플랜을 관통하는 핵심이다. 이를 통해 도시 개발에 새로운 활력을 불어넣겠다"라고 말했다.

한마디로 규제 완화라는 미명하에 도시계획 자체를 무력화하려는 무지막지한 발상이라는 생각이 들었다. 현재 서울은 주거지역∙상업지역∙공업지역∙녹지지역 등 단일 용도지구로 구분돼 있고, 주거지역은 다시 전용주거지, 일반주거지, 준주거지로 나뉘고, 상업지역은 중심상업지와 일반상업지, 근린상업지, 유통상업지 등으로 분류되는 식이다.

각 구역마다 허용되는 용도가 다르고, 이에 따른 개발 허용 높이와 밀도가 달라지는 것이 조닝의 개념이다. 도시계획 목적이 토지의 이용실태와 특성, 장래의 토지이용 방향 등을 고려해서 용도지역을 구분해서 세분화해 관리하고 난개발을 막는 것인데, 이를 없애겠다고 하니 무슨 생각인지 도무지 모르겠다. 이에 대한 도시계획 전문가들의 고견을 듣고 싶다.

지금도 서울시는 신속통합기획을 도입하면서 도시계획 규제를 완화하고 인센티브를 제공하겠다고 밝혔다. 3종 주거지역 35층 규제를 허물어 주변 여건에 따라 더 높이 올릴 수 있도록 하고, 2종 7층 주거지역은 25층까지 올릴 수 있도록 하고, 역세권 고밀복합개발을 위해 용적률을 현행 300%에서 700%까지 확대하겠다는 것이다.

이대로 오세훈 시장의 2040 서울플랜이 도입된다면 서울의 도시풍경은 완전히 달라지게 된다. 용적률·건폐율·층고제한 등 스카이라인과 도심 밀집 규제 등이 모두 무력화돼 난개발이 이뤄질 것이다. 한강변에는 50층이 넘는 초고층 아파트들이 들어서고 한강뷰는 고층아파트에 사는 사람들의 전유물이 될 것이다. 아찔하지 않나.

현기증 나는 미래
 

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▲  서울 시내 아파트 단지
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지금 민간이 주도해서 진행하는 재건축∙재개발은 누구를 위한 것인지 물어야 한다. 이미 뉴타운 사업의 실패에서 우리는 확인을 한 바가 있고 그 여파는 아직까지도 이어지고 있다. 지금의 신속통합기획을 통한 민간주도 재건축∙재개발이 서울 전역에서 동시다발로 진행된다면 뉴타운 사업과 같은 전철을 밟을 가능성이 크다.

서울 부동산 가격 안정이라는 목적과 정반대로 서울 전역에서 이뤄지는 난개발로 인해 개발지역과 인근지역의 주택가격, 전세가격은 더 폭등할 것이다. 부동산 가격이 오를 것을 전제로 부동산 개발사업이 진행된다는(사업성) 것만 생각해도 이는 자명하다. 가격이 오르지 않는다면 민간이 개발사업을 할 이유가 없기 때문이다.

서민 주거안정이라는 목적에도 전혀 부합하지 않는 결과가 나올 가능성이 크다. 뉴타운 원주민 정착률 20%라는 결과에서 확인되듯이 대다수 원주민들은 쫒겨나고 서울에서 살지 못하게 될 것이다. 집주인도 비싼 분양가에 들어가지 못하는 경우가 속출할 것이다. 결국 지금과 같은 방식으로 주택을 아무리 공급한다고 해도 그 집은 무주택 서민에게 돌아가는 게 아니라, 이미 주택 구매력을 가지고 있는 사람들, 이미 다주택을 보유하고 있는 사람들의 수중으로 들어갈 가능성이 농후하다.

그리고 신속통합기획이 추진된다고 해도 민간주도 재건축∙재개발 사업이 다 성공한다는 보장도 없다. 서울시가 정비구역 지정까지 기간을 2년으로 단축시켜주고 인센티브를 제공해서 속도를 붙여준다는 것일 뿐이지, 이후 사업시행단계(3~4년), 관리처분단계(2~3년), 준공 및 입주(3~4년)가 소요되어 이는 오세훈 시장이 재선이 된다하더라도 임기를 훌쩍 넘길만큼 긴 시간이 걸리는 사업이다.

또한 안전진단, 재건축 초과이익 환수제(재초환), 분양가 상한제 등 서울시 권한 밖의 규제가 넘어야 할 산으로 남아 있으며 이는 '도시 및 주거환경정비법'을 개정해야하는 사안이다. 그리고 가장 중요한 것은 부동산 경기가 언제까지 지금처럼 상한가를 치고 있을 것이라는 보장이 없다는 점이다. 부동산 경기가 다시 하락하면 재건축·재개발 사업성은 떨어질 것이고, 급격히 추진력이 멈추는 상황이 발생해 또다시 수많은 주민들이 혼란 속에 빠지게 될 수 있다. 정말로 묻고 싶다. 대체 이런 부동산 개발을 왜 하려고 하는가?

세입자도 안심하고 살 수 있는 사회가 선진국
 

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▲  ▲ 서울시 전월세 상한조례 제정 청원운동 선포 기자회견 모습
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서울시민의 57%는 세입자다(2019 서울시 주거실태 자료, 서울시민 점유형태 전∙월세 57%). 어차피 모두가 집을 가진 사회는 가능하지 않다. 특히 부동산 가격이 전국에서 가장 높고, 세입자의 비율이 월등히 높은 주거불안의 도시 서울에서는 집을 가지지 않은 사람들, 대다수의 세입자들이 조금이라도 주거부담을 덜고 안심하고 살 수 있는 정책을 추진하는 것이 시급하다.

수많은 사회적 비용과 혼란을 야기하고, 막대한 개발이익과 투기 심리에 기댄 대규모 철거방식, 자산이 충분한 사람들을 위한 공급정책이 아니라 자기 집이 없어도 주거권을 누릴 수 있는 사회가 선진국이라는 인식이 절실하다.

이를 위해 서울시는 세입자 보호를 위해 주거임대차보호법 제7조에 근거해서 전월세 인상률을 5%보다 낮출 수 있도록 하는 '전월세 상한 조례'를 도입해야 한다. 또한 표준 임대료 제도 도입 추진과 동시에 선진국처럼 주거수당개념의 보조금의 대상과 금액 규모를 확대하여 시민들의 안정적인 주거복지를 제공하는 제도를 도입해야 한다.

그리고 민간이 주도하는 재개발, 재건축은 시장에 맡겨두고, 서울시는 서민들의 주거권을 향상시키기 위한 목적의 공공주택 공급사업을 진행해야 한다. SH(서울주택공사)가 공공부지를 활용해서 토지임대부, 환매조건부의 품질이 좋은 반값 아파트를 공급하는 것이 그것이다. 또한 서울시가 경매로 나온 물건을 공공주택사업을 목적으로 우선 매입하는 제도를 도입해서 주택을 확보해서 공공주택으로 공급해야 한다.