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27일 오후 경기도 성남시 대장동 일대 대장지구 개발 사업으로 공사중인 현장들이 보이고 있다.
 27일 오후 경기도 성남시 대장동 일대 대장지구 개발 사업으로 공사중인 현장들이 보이고 있다.
ⓒ 이희훈

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온 나라가 대장동 개발 의혹, 일명 '화천대유 사건'으로 시끄럽다. 화천대유에서 대체 무슨 일이 벌어지고 있었던 건지 국민들은 도무지 모를 지경이다. 도대체 그 끝이 어디인가? 관련자들은 이것이 모두 우연이라고 주장한다. 우연도 이런 우연이 또 있을까? 기막힌 우연의 향연이다.

진실을 밝힐 공은 이제 수사기관으로 넘어갔다. 이미 경찰청 국가수사본부가 전담수사팀을 편성하고 본격적인 수사에 착수했다. 검찰도 서울중앙지검에 '대장동 개발 의혹사건' 전담 수사팀을 구성하고 화천대유 연루자들에 대한 압수수색에 나섰다.  

더 이상의 공방은 의미가 없다. 국가수사기관의 역량을 총동원해서 대장동 개발과 관련된 모든 의혹을 철저하게 수사하고 신속하게 결론을 내려야 한다. 그리고 이제 정치권은, 사회는, 진짜 중요한 문제를 놓고 논의를 시작해야 한다.
 
이렇게밖에 개발을 못 하는가
 
국민의힘 김기현 원내대표가 지난 16일 서울 여의도 국회에서 열린 '이재명 경기도지사 대장동게이트 진상조사 TF'회의에서 발언하고 있다.
 국민의힘 김기현 원내대표가 지난 16일 서울 여의도 국회에서 열린 "이재명 경기도지사 대장동게이트 진상조사 TF"회의에서 발언하고 있다.
ⓒ 공동취재사진

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'화천대유는 누구의 것인가', 이것은 본질이 아니다. 문제의 본질은 왜 부동산 개발사업에 천문학적인 이윤이 발생하며, 이 부동산 불로소득을 차지하기 위해 진영을 가리지 않고 법조인·회계사·국회의원 등 기득권 카르텔이 온갖 비리를 저지르고 있는가다.

대장동 하나를 개발하는 데만 1조 원의 이윤이 발생했다. 이 이윤은 대장동 개발 호재에 따른 토지값의 상승으로 인해 부동산 불로소득으로 발생한 것이다. 그럼 이 돈은 다 어디서 오는 것인가? 대장동에 입주하는 사람들의 주머니에서 나오는 돈이다. 결국 대장동에 입주하는 사람들이 어렵게 마련한 돈이 부동산 개발업자들에게 이익으로 고스란히 지불되는 것이다.
 
우리는 진지하게 되물어야 한다. 정말 이런 방식으로밖에 부동산 개발을 못 하는가? 왜 이런 천문학적인 부동산 불로소득을 발생시키면서 그 비용을 고스란히 시민들이 지불하고 고통받아야 하는지 물어야 한다. 
 
대장동과 같은 신도시를 개발하려면 상당한 규모의 토지를 수용해야 한다. 그런데 아무나 토지를 수용할 수 있는 것이 아니다. 국가나 지방자치단체가 도로, 학교, 공원 등 공공시설 설치와 주거안정을 위한 주택건설 등 '공공의 필요'에 의해서 토지를 수용할 수 있는 '토지강제수용권'을 가지고 있다.
 
공공이 '개발예정지구'를 지정하면 그 지구에 속한 토지는 사용권, 수익권, 처분권 등 민간 재산권에 제약이 가해지고 수용과정에서 원하는 값을 다 받지도 못한다. LH나 SH같은 공공기관이 토지를 수용해서 주택 건립을 위한 택지를 조성하는 사업을 벌이고 있다.
 
문제는 이렇게 '공공의 목적'을 위해 어렵게 조성한 토지를 그동안 민간개발업자들에게 되파는 방식으로 개발을 하면서 모든 문제가 발생한다는 데 있다. 민간개발업자들이 그 땅을 사는 순간부터 부동산 개발을 통해 천문학적인 불로소득을 벌어들이는 모든 과정이 시작되기 때문이다. 왜 공공의 목적을 위해 조성한 택지를 민간업자들에게 되파는가? 부동산 불로소득을 근절하기 위해서는 이것부터 바로잡아야 한다.
 
답은 이미 나와 있다. 국가와 지방자치단체가 토지강제수용권을 가지고 조성한 토지는 민간에게 팔지 말고 공공이 소유를 해야 한다. 공공이 소유한 토지 위에 건물만 지어서 파는 방식의 토지임대부 주택과 상가로 개발을 하면 지금의 반값으로도 건축할 수 있다. 부동산 개발의 비용 대부분이 토지를 매입하는 데 들어가기 때문이다.
 
또한 건물은 소유하되 팔 때는 공공에 되파는 환매조건부 주택을 공급하면 공공기관은 매수권을 갖고 공공이 조성한 자산을 보유할 수 있다. 또한 공공기관이 매입시 분양시 정한 가격이나 최초 분양가에 정상 이자율을 적용한 가격으로 결정하면 시세차익을 노리는 투기 수요도 차단할 수 있다.
 
개발이익을 공공이 환수하는 것이 아니라 공공이 조성한 택지는 민간 매각을 금지하는 것. 이것이 부동산 불로소득을 차단하는 첫걸음이다.
 
오세훈의 '공공기획 민간재개발' 본질
 
오세훈 서울시장이 지난 14일 오후 서울 관악구 신림1 재정비촉진구역 현장을 살펴보고 있다.
 오세훈 서울시장이 지난 14일 오후 서울 관악구 신림1 재정비촉진구역 현장을 살펴보고 있다.
ⓒ 연합뉴스

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이 근본 문제가 해결되지 않는 한, 대장동은 성남 대장동만의 문제가 아니다. 이미 그 조짐이 나오고 있다.

오세훈 서울시장은 최근 '6대 재개발 규제 완화 방안'을 발표했다. 요점은 서울 시내 민간재개발의 대표적인 규제로 꼽히던 '주거정비지수제'를 폐지하는 등 행정절차를 간소화해서 정비구역 지정에 걸리는 기간을 5년 이상에서 2년 이내로 단축시키고, 주민 동의 절차도 세 번에서 두 번으로 간소화시키기로 했다.
 
여기에는 '공공기획 민간재개발(신속통합기획)'이라는 이름이 붙었는데 공공성이 높은 사업으로 헷갈리기 쉽다. 그러나 이것의 본질은 공공이 책임지고 각종 규제를 완화하고 개발 속도를 높여 민간개발회사들의 부동산 개발이익을 보장해 주겠다는 것이다. 결국 서울시가 재개발구역을 지정하면 여기에 민간개발업자들이 들어와서 천문학적인 개발이윤을 남기는 방식으로 개발되는 것이다. 대장동과 매우 흡사하지 않은가.

오히려 간소화된 절차와 낮아지는 동의율 기준으로 인해 서울 곳곳에서 전면적인 철거방식의 무분별한 재개발이 남발되고, 뉴타운사태에 버금가는 주민갈등과 혼란이 야기될 것이며, 치솟는 부동산 불로소득으로 인해 그 고통은 고스란히 집 없는 세입자 서민들에게 돌아갈 것이다.
 
서울시의 신속통합기획 전면 도입으로 재개발 구역 지정 소요 기간이 기존 5년 이상에서 2년 이내로 단축된다.
 서울시의 신속통합기획 전면 도입으로 재개발 구역 지정 소요 기간이 기존 5년 이상에서 2년 이내로 단축된다.
ⓒ 서울시제공

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패러다임의 전환 : 화천대유는 누구 것? 특검이냐 아니냐?... 본질이 아니다
 
20대 대선을 앞두고 최대의 이슈로 떠오른 대장동 개발 의혹 사건의 패러다임은 전환돼야 한다. 더불어민주당과 국민의힘 그리고 대선주자들은 '화천대유는 누구의 것인가' '특검이냐 아니냐' 등 의미 없는 정쟁을 멈추고, 부동산 불로소득을 근절할 수 있는 근본적인 해결책이 무엇인지 따져야 한다.
 
유력 대선 주자들은 앞으로 대한민국의 고질적인 병폐인 부동산 불로소득을 없애는 나라를 만들겠다, 그 방법은 이것이다, 명확히 제시해야 한다.
 
이 지긋지긋한 부동산 불로소득을 잡아야 부동산 토건 비리 카르텔을 없앨 수 있다. 그래야 국민이 살고, 청년세대가 살고, 나라가 산다.

덧붙이는 글 | 글쓴이 정재민씨는 정의당 서울시당 위원장입니다. 이 기사는 지역언론사에도 송고되며 필자의 개인블로그(https://blog.naver.com/hcry99)에도 실립니다.


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