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▲  더불어민주당 송영길 대표가 6일 서울 여의도 국회에서 열린 최고위원회의에서 참석자들의 발언을 들으며 생각에 잠겨 있다.
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국토교통부가 추진하는 '누구나집' 정책이 박근혜 정부 시절 추진했던 뉴스테이(기업형 임대주택)와 다를 바 없다는 비판이 쏟아지고 있다. 누구나집도 뉴스테이처럼 민간사업자에게 각종 특혜를 줘 주택을 공급하게 하고, 임대료도 시세와 큰 차이가 없다는 점에서 서민 주거 안정에는 역부족일 것이라는 지적이 나온다. 

국토교통부는 8일부터 '분양가확정 분양전환형 공공지원민간임대주택'(아래 누구나집)을 위한 사업자 공모를 시작했다. 경기도 화성과 의왕, 인천 등 6개 사업지를 대상으로 민간 사업자를 모집한다. 누구나집은 송영길 더불어민주당 대표가 주도한 주거 정책이기도 하다.

누구나집은 입주민이 집값의 10%를 보증금으로 미리 내고 10년간 임대(월세)로 거주한 뒤, 거주민에게 우선 분양권을 준다. 현행 10년 공공임대주택과 비슷하다. 분양전환 가격은 입주 시점의 감정평가액을 기준으로 물가상승률을 반영해 결정한다. 그런데 내용을 자세히 뜯어보면 박근혜 정부가 추진했던 뉴스테이(기업형 민간임대주택)와 별로 다르지 않다.   

이미 많이 오른 시세, 85~95% 적용해도 비싸다

국토부는 누구나집의 임대료(월세)를 주변 시세의 85~95%로 책정하기로 했다. 도시근로자 월평균 소득 120% 이내의 청년과 신혼부부·고령자에게 시세의 85%, 일반 무주택자에게는 시세의 95%를 받겠다는 것이다. 주거비 절감 효과가 아예 없다고는 할 수 없지만, 시세와 큰 차이가 없어 매력이 떨어진다. 서민 주거 안정을 위해 임대료를 획기적으로 낮출 수 없는 데에는 민간 건설업자에게 이윤을 보장해 줘야 한다는 속사정이 작용했다.  

임대료 적정성을 둘러싼 논란은 누구나집처럼 민간업자가 참여하는 뉴스테이(공공지원 민간임대), 서울시 역세권 청년주택에서 이미 벌어지고 있다. 뉴스테이와 청년주택도 시세의 85~95% 수준의 임대료를 받고 있다. 가장 큰 문제는 시세를 기준으로 보증금과 월세를 정하다보니, 서울 등 집값이 높은 곳에서는 입주자들의 주거비 부담이 급격히 커지고 있다는 점이다. 

1호 뉴스테이였던 서울 대림동 뉴스테이는 전용면적 26~38㎡의 소형 주택임에도 월 임대료가 98만원(보증금 7000만원)으로 책정돼, 제 때 입주자를 찾지 못하기도 했다. 서울시가 공급하는 청년주택도 원룸형 주택이 보증금만 1억원이 넘는 등 고가 임대료 논란이 끊이지 않고 있다. 그럼에도 국토부는 '누구나집'에도 같은 기준을 적용하면서, 비슷한 논란이 이어질 것으로 보인다.

공공택지 민간에 파는 땅장사 계속

시범사업지들은 모두 공공이 보유한 땅이다. 강제 수용 등을 통해 조성한 택지다. 사업자 공모를 마치고 사업이 시작되면, 이 땅들은 민간 소유로 넘어간다. 사업의 소유권도 공공기금과 민간투자사가 출자한 부동산투자법인이 갖게 되는데 이 법인은 10년 임대를 통한 임대수입과 분양을 통해 수익을 낸다. 공공과 민간이 출자한 부동산투자법인이 소유권을 갖고 운영하는 뉴스테이와 같은 형태다. 공익성을 추구하기보다 수익을 우선시 할 수밖에 없는 구조다.

서민들의 주거안정을 돕겠다며 토지 수용 등을 통해 어렵게 확보한 공공택지가 또다시 민간 기업의 수익 창출에 이용되는 셈이다. 이번 시범사업이 본 궤도에 오르게 되면 경기 화성과 의왕, 인천 검단 등지의 31만2968㎡ 규모의 공공택지가 부동산 투기 시장으로 유입된다. 공공택지 위에 조성된 뉴스테이가 의무임대 기간(8년)이 끝나면 대거 분양 전환하는 것과 비슷하다.

사업에 참여한 민간업자들은 적정 수익을 보장받는다. 국토부는 민간투자자가 5% 이상 수익을 낼 수 있도록 사업 모델을 만들었다. 그 정도 수익을 보장해야 민간 사업자를 끌어들일 수 있다는 계산에서다. 민간 투자자의 평균 수익률이 7%대인 뉴스테이와 비슷하다. 뉴스테이의 경우 몇몇 사업지는 수익률이 20%가 넘는 곳도 있어 과도한 혜택을 줬다는 비판을 받았다. 
 

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▲   지난 2017년 8월 당시 김현미 국토교통부 장관이 인천시 남구 미추8구역 뉴스테이 사업 재검토를 촉구하는 시민단체 회원의 호소를 듣고 있는 모습.
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건설업자 수익 보장... "정부가 해서는 안되는 정책"

5% 수익률이 나올 수 있는 이유는 분양가 책정 방식이다. 누구나집 분양가는 최초 공모 시점에 감정평가한 가격(시세 수준)에 매년 주택가격 상승률 1.5%를 적용해 분양가 상한을 적용하기로 했다. 매년 1.5% 복리를 적용할 경우 10년 뒤 분양가는 최초 가격보다 20% 정도 상승한 가격이 최대치라는 계산이 나온다. 민간 투자자들은 분양 시점에 집값이 20% 이상 상승해도 그 이상은 받을 수 없어 분양자들은 시세보다 싼 가격에 주택을 살 수 있게 된다. 

물론 집값이 하락하면 민간투자자가 손해를 볼 수도 있다. 국토부도 "개발사업 특성상 집값이 하락하면 투자자 손실은 불가피하다"고 밝혔다. 이에 따라 경제지 등 일부 언론들은 민간투자자들의 수익을 확실히 보장해주라고 목소리를 높인다. 

하지만 모든 사업이 그렇듯, 사업에는 손실 위험이 따른다. 사업을 추진하는 건설업자에게 돌아갈 이익을 모두 정부가 보장해야 한다는 요구는 받아들여지기 어렵다. 게다가 누구나집의 경우, 공공 지원을 받기 때문에 일반적인 민간 사업보다 훨씬 유리한 위치에 있다. 공공택지를 저렴한 가격에 사들일 수 있고, 기금 지원 등의 혜택도 받는다. 

집값 떨어지면 무작정 손해라고 단정지을 수도 없다. 택지를 싸게 공급받기 때문에 현재 시세보다 조금 가격이 떨어져도, 이윤을 확보할 여지는 충분하다. 

실제로 뉴스테이가 처음 시작할 때도 건설업계는 "수익이 나지 않는다"고 불만을 터트렸지만,  결과는 달랐다. 주택도시보증공사 자료에 따르면, 뉴스테이(공공지원민간임대) 57개 리츠에 참여하는 민간 보통주들의 평균 수익률은 7.67%로 나타났다. 

최은영 한국도시연구소 소장은 "분양가가 저렴한 것도 아니고, 건설업자에게 특혜만 주는 이런 사업은 정부가 해서는 안되는 정책"이라며 "이 정책을 만든 정치인과 관료들이 건설업자와 유착됐다는 의심이 들 정도로 특혜를 주는 정책"이라고 혹평했다.

경제정의실천시민연합도 지난 7일 성명을 내고 "기업이 강제수용한 택지를 민간업자에게 팔아서 진행되는 '누구나집'은 서민주거 안정이 아닌 공기업과 민간업자의 이익 추구 사업에 불과하다"며 "문재인 정부의 집값 폭등으로 어느 때보다 공공주택 확보가 절실한 상황에서 강제 수용한 택지조차 공공주택이 아닌 민간임대사업으로 추진하는 것은 부적절하다"고 비판했다.