동대문구에서 샐러드 카페를 운영하는 A씨, 건물주가 최근 변경되었는데 새로운 건물주가 A씨에게 계약기간이 끝나면 나가 달라고 요구했다.
이에 A씨가 상가임대차 계약 갱신요구를 하면서 나갈 수 없다고 하자, 새로운 건물주는 A씨에게 보증금 5%, 임대료 5%와 관리비 20%를 각각 인상하겠다고 통보했다.
영업이 잘되지 않는 상황에서 보증금, 임대료와 관리비 인상을 통보받은 A씨는 새로운 건물주의 인상요구를 그대로 받아들여야 할까?
건물주의 관리비 인상요구, 항상 들어줄 필요는 없다
상가건물임대차보호법 제11조 및 동법 시행령 제4조는 "차임 또는 보증금의 증액 청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5를 초과하지 못한다"고 규정하고 있다.
따라서 새로운 건물주는 A씨에게 보증금 또는 차임의 5% 미만의 금액에 대하여 증액을 청구할 수는 있으나, 보증금과 차임 모두에 대하여 각 5% 증액을 청구할 수는 없다.
예를 들어 청구 당시의 차임의 4.9% 증액청구 또는 보증금의 4.9% 증액청구는 가능하지만 차임과 보증금을 동시에 5% 초과하여 청구할 수는 없다.
문제는 관리비의 경우 상가건물임대차보호법이나 민법에서 인상비율에 대한 제한이 없기에, 임대인인 건물 소유자들이 관리비를 인상해 사실상 임대료 상승의 효과를 누리려 하고 이에 관리비를 상당히 높게 인상하는 경우가 빈번하다.
그렇다면 건물주의 관리비 인상요구에 따라야 하는 것일까?
결론은 건물주의 관리비 인상요구를 항상 들어주어야 하는 것은 아니다. 건물주의 관리비 인상요구가 임대차 계약서에 근거하여 이루어지는 것이라거나 관리비가 인상될 만한 특별한 사정이 있는 경우 관리비가 인상될 수 있다.
예를 들어 임대차 계약서에 "매년 연 7%씩 관리비를 인상한다" 또는 "관리인의 채용, 건물의 수선등에 필요한 비용의 현저한 증가의 사유가 있는 경우 소비자 물가상승률에 따라 관리비를 인상할 수 있다"는 규정이 있다면, 당사자가 임대차 계약시 합의한 사항이므로 이에 따라 건물주는 임차인에게 관리비의 인상요구가 가능하다.
또한 집합건물의 경우 관리규약 등에 따라 관리비를 부과하게 되고 임차인들은 관리인에게 관리비등의 징수 내역에 대한 보고자료의 열람을 청구할 수 있으므로, 이에 따라 관리비 인상의 근거를 확인하게 되면 관리비 인상이 이루어 질 수 있다.
그러나 집합건물이 아닌 일반상가의 경우 임대차계약서에 관리비 인상을 요구할 수 있는 조항이 없고, 사실상 임대료 증액을 목적으로 건물주가 일방적으로 관리비 인상을 요구하는 경우에는 임차인인 A씨가 무조건 받아들일 이유는 없다.
그렇다면 관리비에 대하여 건물주와 협의가 이루어지지 않는 이상 관리비 납부는 어떻게 해야 할까?
건물주와 협의가 이루어지지 않는 경우 기존 관리비 납부에 준하는 금액을 납부하면 된다.
예를 들어 임대차 계약서에 "관리비는 매월 평당 3000원의 금액으로 납부한다"는 규정이 있었다면 이를 기준으로 하여 관리비를 납부하면 되는 것이다.
덧붙이는 글 | 박현정 변호사는 법무법인 도담의 상가임차인소송센터 센터장, 서울시 상가임대차분쟁조정위원회 조정위원으로 활동하고 있습니다.