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▲  전세난이 엊그제 같은데, 역전세난이 시작되었다는 언론 보도가 계속되고 있다.
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전세난이 엊그제 같은데, 역전세난이 시작되었다는 언론 보도가 계속되고 있다.

전세난은 전세 물건이 귀해 전세 가격이 오르는 현상이고, 역전세난은 전세를 구하는 세입자가 귀해 전세 물량이 쌓이고 전세 가격이 낮아지는 상황을 뜻한다. 이 경우, 방이 잘 빠지지 않아 기존 세입자가 계약 만기 후에 이사를 가고 싶어도 가지 못 하는 일이 벌어진다.

필자는 공인중개사로서 현장 경험과 세입자협회 활동을 하면서 역전세난에 처한 세입자를 상담한 적이 있다. 이 경험을 바탕으로, 조금이나마 세입자의 불안감을 해소하고자 이 글을 쓴다.

이번 글은 임대차 계약만기 시 보증금을 반환받기에 대해서, 다음에는 임대차 계약을 할 때 안전하게 보증금 지키는 방법에 대해서 쓰려고 한다.

세입자가 계약만기 때 계약을 연장할 의향이 없으면 주택임대차보호법상 한 달 전에 임대인에게 통보하고, 계약이 종료된다. 임대인은 계약만기일에 보증금을 세입자에게 반환해야 한다.

그런데 전세가 잘 빠지지 않는 역전세난의 상황에서는 계약만기일 석 달 전 정도에 임대인에게 계약해지 의사를 통보하는 게 좋다. 이때 임대인의 반응은 두 가지다. 하나는 "여유자금이 없어서 새로운 세입자가 계약을 해야 보증금을 빼주겠다"는 것이고, 다른 하나는 "새로운 세입자계약과 무관하게 계약만기일에 보증금을 반환해주겠다"는 것이다. 설령 임대인의 반응이 후자이더라도 세입자가 이사 갈 곳을 정해서 자기 돈으로 계약금을 걸고 계약하면 낭패를 볼 수 있다.

후에 임대인이 사정이 생겨, 만기일에 보증금을 반환해주지 못하겠다고 할 수도 있기 때문이다. 이런 변수를 대비해서 세입자는 임대인에게 이사 갈 곳의 계약금조로 기존 보증금의 10%를 요청하는 게 좋다. 임대인이 계약금 10%를 먼저 반환해주는 경우, 전체 보증금 반환 약속을 지킬 의지가 높다고 보아야 한다.

여유자금이 없어 새로운 세입자가 계약을 해야 보증금을 빼주겠다고 하면 어떻게 해야 하는가? 계약이 될 때까지 기다려야만 하는가? 방을 내놓는 것과 계약하는 것은 임대인의 권한이다. 임대인이 당연히 방을 인근 중개업소에 내놓겠지만, 세입자도 임대인에게 중개업소에 방을 내놓아도 되는지, 내놓아도 된다면 임대 조건(보증금과 월세)도 같이 물어봐서 중개업소에 내놓는다. 임대인이 시장 임대료와 큰 차이가 나도록 높은 임대조건을 제시하여 방이 빠지지 않는다고 생각되면, 세입자는 임대인과 대화하여 시정을 요청해야 한다.

그런데, 계약만기일이 지나도 방이 계약되지 않아 보증금을 언제 반환받을 수 있을지를 예측하지 못하는 상황이 되면 어떻게 해야 하는가?

세입자 입장에서 거주하는 곳의 불확실성을 해소하기 위해, 동일한 임대조건으로 계약을 연장하거나 아니면 임대료를 낮추는 조건으로 새로운 임대차 계약을 진행할 수 있다. 이를 실무적으로 '감액 임대차재계약'이라고 하며, 이때 기존 확정일자 받은 임대차 계약서 여백란(단서란)에 감액 임대료, 임차기간을 명시하고 임대인과 세입자가 쌍방 서명날인하면 된다.

감액 임대차 재계약은 다시 확정일자를 받을 필요는 없다(그러나 보증금을 증액하여 재계약하는 경우에는 기존계약서 여백란에 임차조건, 증액 임대료를 명시하고 쌍방 서명 날인하여 확정 일자를 추가로 받아야 한다. 증액 재계약인 경우 확정일자는 2개가 된다).

그런데 깡통전세(집값하락으로 집값이 부채-선순위 근저당+보증금-보다 낮아져 보증금 일부를 떼임)인 경우 세입자가 보증금을 일부 떼이는데, 설상가상으로 선순위근저당권자가 경매를 신청하여 예상낙찰가가 집값 시세보다 더 낮아지면, 그 폭만큼 세입자가 보증금을 더 손해 보게 된다. 이럴 경우에는 전문가의 도움을 받아 보증금 손해폭을 줄이고 세입자의 현실에 맞는 방안(경매입찰참여, 매입, 배당만 기다림 등)을 찾아야 한다.

직장 관계 등으로 보증금을 반환받지 못하는 상황에서 꼭 이사해야 한다면, 법원에 임차권등기신청을 해야 한다. 임차권등기를 하는 이유는 보증금의 법적 보호 장치였던 '전입신고+확정일자+실제거주'가 이사를 하면 상실되기 때문에, 이를 대체할 수단으로 임차권등기제도를 마련한 것이다. 이사는 임차권등기가 등기부등본에 기재된 후에 하고, 짐은 빠짐없이 빼야 한다.

후에 새로운 세입자가 임대차계약을 하려고 하면 임대인에게 등기부등본에 기재된 임차권등기 말소를 요청하는데, 이때 임차권등기를 신청한 세입자가 보증금을 반환받으면서 임차권등기를 말소하면 된다.

또 경매를 통해 보증금을 반환받길 원한다면, 계약 만기 후 '전세금반환소송' 혹은 '전세금반환청구 지급명령'을 제기해서 승소 판결문이나 결정문을 받아야 한다. 이를 근거로 강제경매신청이 가능하다(거주하면서 제기할 수 있고, 이사를 가는 경우 임차권등기와 함께 제기할 수 있다). 강제경매신청을 고려할 때 시간과 비용, 특히 경매실익을 고려해야 한다. 경매 예상 낙찰가를 예상해야 하고, 세입자 해당 배당순위와 배당받을 수 있는 보증금액을 예상하여, 경매 여부를 판단해야 한다.

역전세난의 상황이 되면 이사를 가야 하는데 가지 못하는 세입자의 불안도 크지만, 보증금 반환해줄 형편이 되지 못하는 임대인도 마음의 고충 또한 적지 않다. 세입자들이 임대인과 소통의 끈을 놓지 않으면서, 역전세난에 펼쳐질 다양한 경우의 수를 대비해나가길 바란다.