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▲ 송도지구 6,8공구 인천경제자유구역 송도지구 6,8공구 일부 전경. 멀리 보이는 교량이 인천공항 진입도로인 인천대교고속도로다.
ⓒ 시사인천 자료사진	관련사진보기

정대유 전 인천경제자유구역청 차장이 지난 8월 페이스북에 '송도 6ㆍ8공구 커넥션' 의혹을 제기한 뒤, 인천시의회가 송도 6ㆍ8공구 개발이익 환수를 위한 조사특별위원회를 구성해 행정사무감사를 진행하고 있고, 검찰 고발로까지 확대됐다. 국회의 인천시 국정감사 때도 최대 사안으로 다뤄졌다.

인천경제자유구역 송도 6ㆍ8공구 개발사업 '커넥션 의혹'의 쟁점은 크게 세 가지로 요약할 수 있다. 첫 번째는 배임 혐의고, 두 번째는 개발이익 정산방식이며, 세 번째는 송도랜드마크시티 유한회사(SLC: 현대건설-포트만 컨소시엄)의 외국인투자법인 자격이다.

2012년 810만원에 매각했는데 2015년엔 300만원

헐값 매각 논란은 2015년 1월 개발사업 조정 합의에서 비롯한다. 시와 SLC는 송도 6ㆍ8공구 개발을 위해 2007년 8월 개발협약과 2009년 토지공급계약을 체결했다.

SLC가 6ㆍ8공구에 151층 인천타워를 먼저 짓고, 69만평 독점개발권을 지니며, 토지를 평(3.3㎡)당 240만원에 공급받기로 했다. 그런데 개발에 진척이 없자 시는 2010년 6월부터 사업규모 축소와 독점개발권 회수를 위한 협상을 진행했다.

그 뒤 지난 2015년 1월 사업 조정 합의로 SLC의 사업규모를 10만 2800평으로 줄이고, 개발권을 회수하기로 했다. 대신 토지공급은 SLC의 기투자비를 감안해 평당 300만원으로 하기로 했다.

인천경제청은 사업 조정 때 송도 6ㆍ8공구는 기반시설이 완료되지 않은 곳이라, 기반공사가 끝난 5ㆍ7공구의 공동주택지 공급 단가 3.3㎡당 약 703만원의 85%를 적용해 6ㆍ8공구의 예상 감정가를 3.3㎡당 600만원으로 추산한 뒤 300만원에 SLC에 공급했다.

인천경제청은 300만원에 공급해도 SLC가 투자한 비용 등을 고려할 경우 SLC의 실제 부담금은 3.3㎡당 약 550만원으로 공시지가 수준이라며 저가에 공급한 것은 인정하면서도 '불평등한 계약상 사업 조정을 위한 불가피한 조치'였다고 해명했다.

하지만 논란은 여전하다. SLC가 시의회 조사특위의 행정사무감사에서 밝힌 기투자비는 860억원에 불과하다. 이를 10만 3000평에 적용하면 평당 84만원으로, SLC의 실제 부담금은 평당 384만원 수준이라 얘기다.

아울러 인천경제청은 2012년에 6ㆍ8공구를 토지리턴방식으로 매각하면서 6ㆍ8공구 토지의 예상 감정가를 평당 800만원 대로 산정했다. 시는 당시 토지리턴제로 10만 5000평을 평당 810만원 수준인 8500억원에 매각했는데, SLC가 소송을 제기할 경우 810만원에서 240만원을 제외한 금액만큼 문제가 될 것을 법률적으로 검토한 것으로 드러났다.

즉, 같은 6ㆍ8공구 땅을 2012년 9월엔 평당 810만원에 매각하고 2015년 1월엔 SLC에 평당 300만원에 매각하기로 한 것은 인천경제청이 손해를 알고도 매각했다는 것을 방증하는 셈이다.

조동암 시 정무경제부시장은 "2012년에 부동산 가격이 떨어져 송도 5ㆍ7공구는 평당 700만원 정도였고, 토지리턴제 매각은 이를 상회해 받은 것이다. 시 재정이 어려웠기 때문에 많이 받는 게 잘한 일이다"라며 "2014년 기반시설이 돼있는 5ㆍ7공구(공동주택부지)는 703만원에 매각했다. 비록 언밸런스(SLC 매각과 토지리턴 매각의 차이)가 있지만, 인천의 전체적 이익을 위해 시의회에 보고하고 동의 받고 추진했던 사업이다"라고 해명했다.

인천안산고속도로 공사비와 6ㆍ8공구 기반공사비 포함?

평당 300만원 책정 기준은 여전히 논란이다. 인천경제청은 2009년 감사원의 '낮게 책정했다'는 감사 결과를 반영해 240만원에서 300만원으로 인상했고, 이 300만원엔 수도권 제2순환고속도로 건설비(2200억원) 일부가 반영돼 있으며, 6ㆍ8공구 기반공사가 안 돼있기 때문에 그만큼 낮게 책정한 것이라고 했다.

인천경제청과 SLC는 6ㆍ8공구의 원활한 개발 사업을 위해 지난 2008년 1월 당초 6ㆍ8공구를 지나게 돼있던 수도권 제2순환고속도로 인천~안산 구간(이하 인천안산고속도로)을 해상으로 밀어내는 대신, 공사비를 떠안기로 했다.

2012년 11월 시의회 행정사무감사 때 인천경제청은 '노선 변경에 따른 사업비 분담이 최대 쟁점'이라며, '사업비를 민간투자자는 4600억원, SLC는 2200억원으로 예상했다'고 보고했다. 아울러 SLC 공급가로 평당 240만원을 책정했지만, 6ㆍ8공구 기반공사비 1조 8000억원이 추가로 필요한 만큼 토지가격 인상이 필요하다고 했다.

이는 인천안산고속도로 해상 이전으로 추가되는 4600억원 또는 2200억원을 인천경제청과 SLC가 39:30(=39만평:30만평) 비율로 개발비용으로 분담하기로 했고, 추가 기반공사비를 SLC에 공급하는 토지가격에 반영하겠다고 보고한 것이다.

그 뒤 인천경제청은 지난 2012년 SLC와 진행한 13차 사업 조정 협상 때, 인천안산고속도로 건설비 부담분을 인상한 토지공급가격 300만원에 반영했다고 밝혔다.

이렇듯 300만원 책정 기준이 '이현령비현령'이다. 민선 5기 땐 기반공사가 안 돼 있어 땅값에 반영해 300만원으로 인상했다고 하더니, 이번엔 기반공사가 안 돼 있어 300만원으로 낮게 책정했다고 했다. 이뿐만 아니라 고속도로 건설비도 포함돼 있다고 했다. 그러면 인천안산고속도로 공사비를 따로 분담하지 않아도 되는 것인지, 의문이 남는다.

이한구(무소속, 계양4) 시의원은 "기반공사비를 반영해 240만원에서 300만원으로 인상했다고 했는데, SLC가 기반공사비를 부담한 게 아니다. 인천안산고속도로 해상 구간 공사비도 4600억원인지, 2200억원인지 분명하지 않고, 이마저도 어떻게 돼있는지 모른다. 순 엉터리다"라고 지적했다.

이 의원의 지적에 지창열 인천경제청 차장은 우선 "지난 2012년 11월 행정사무감사 때 인천경제청장의 보고가 잘못된 것"이라고 해명했다.

지 차장은 "(인천안산고속도로를) 해상으로 전환할 때 대우건설은 4500억원, 국토교통부는 3100억원, 시와 SLC는 2200억원을 예상했다. 그 뒤 대우건설이 사업계획을 반려하며 종결됐다. 당초 토지이용계획에 2200억원 정도면 될 것이라고 예상해 공급가 240만원에 포함됐다. 2012년 11월 답변이 잘못됐다"고 말했다.

배임 혐의 적용 가능할까? 정대유 전 차장은 '뇌물'에 무게 둬

6ㆍ8공구 토지 헐값 매각 논란은 2015년 1월 사업 조정으로 인천경제청이 SLC에 평당 300만원에 공급한 게 2012년 토지리턴제 매각 시 평당 810만원과 비교해 평당 500만원(총5200억원)을 손해보고, 5ㆍ7공구 공급단가의 85%를 6ㆍ8공구에 적용한 가격 600만원에 비해 300만원(총3100억원)을 손해 봤다는 것이다.

이를 두고 '배임' 논란이 일고 있다. 땅값만 놓고 보면 누가 봐도 낮게 해서 공급했다는 것을 알 수 있다. 인천경제청도 가격 차이를 인정했다. 하지만 배임 혐의를 적용하는 것은 간단하지 않다.

인천경제청은 6ㆍ8공구 공동주택의 예상 공급단가를 5ㆍ7공구의 85% 수준인 600만원으로 추산한 뒤, 300만원에 공급하기로 했다. 2007년 개발협약상 인천경제청이 사업 조정 협상에 불리한 조건에서 600만원에 준하는 공급단가를 고집해 협상이 결렬될 경우 토지 회수 지연과 이에 따른 개발 지연으로 미래손실이 증가한다.

즉, 300만원에 공급하는 것으로 해 사업 조정 협상을 타결함으로써 토지를 회수해 개발로 얻는 이익과, 높은 토지가격 산정에 따른 사업 조정 실패로 늘어나는 기회비용 손실의 격차를 두고 공방이 예상된다. 이 경우 배임을 입증할 공무원의 임무 해태를 동반해야 하는데, 시의회 보고와 동의를 받은 만큼 이 또한 어려울 전망이다.

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▲  증인 선서중인 정대유 전 인천경제자유구역청 차장
ⓒ 김강현	관련사진보기

이 때문에 배임 혐의를 주장했던 정대유 전 인천경제청 차장도 지난 26일 열린 시의회 조사특위의 행정사무감사에서 배임 혐의 고발은 뇌물사건 수사를 위한 단초일 뿐이라며, 자신이 제기한 '송도 커넥션 의혹'이 뇌물사건에 무게가 있다는 뜻을 밝혔다.

배임 논란은 여전하다. 공동주택만 개발할 경우 토지를 조성원가로 공급하는 건 금지돼 있다. 그런데 인천경제자유구역 토지 중 공동주택 사업만 하는 부지를 조성원가에 제공한 사례는 SLC 부지가 유일하다. 인천경제청은 사업 조정을 위한 불가피한 조치라고 하지만, 배임 논란은 여전하다.

미국 업체로 알았는데 네덜란드 기업…인천경제청도 몰라

현대건설과 미국 포트만이 합작해 설립한 SLC는 외국인투자기업 지위를 부여받아, 수의계약을 했고 토지를 조성원가로 공급받을 수 있었다.

그런데 지난 23일 국정감사와 26일 시의회 조사특위의 행정사무감사 때 SLC에 참여한 외국기업이 미국 포트만홀딩스가 아니라 네덜란드 '포트만 송도BV'로 드러나, 현대건설 등이 페이퍼컴퍼니를 동원해 위장 외국인투자기업을 설립하고 시를 기망했다는 의혹이 제기됐다.

포트만 송도BV는 포트만홀딩스가 네덜란드에 설립한 자회사다. 이정근 SLC 대표는 "2007년 8월 포트만홀딩스가 송도에 외국인투자법인 자회사를 설립했다. 그 뒤 포트만홀딩스가 2007년 8월 개발협약과 동시에 이 자회사의 지분을 네덜란드 자회사(애드트리얼엔지니어링)에 전부 매각했다"고 말했다.

이때까지 이 사실을 인천경제청장도 몰랐다. 김진용 인천경제청장은 이번 국감 때 알았다고 했으며, 인천경제청 직원들도 시의원의 질타에 아무 말을 못했다.

이한구 시의원은 '국내에 직접투자를 신고한 외국기업이 다른 자회사를 통해 우회하는 형식으로 지분을 유지하는 게 외국인투자법인 자격에 법률적 문제가 없는지, 개발협약상 어떤 문제가 발생하는지'를 물었지만, 인천경제청은 답을 하지 못했다.

블록별 개발이익 정산은 정말 불가능할까?

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▲ 국민의당 인천시당 국민의당 인천시당(위원장 이수봉, 사진 오른쪽에서 두번째)은 20일 인천시청에서 기자회견을 열고 '송도 6,8공구' 개발사업에 배임과 특혜 의혹을 제기한 뒤 전,현직 시장 3명을 인천지방검찰청에 고발했다.
ⓒ 사진제공 국민의당 인천시당	관련사진보기

지난 26일 시의회 조사특위의 행정사무감사에서 정창일(자유한국당, 연수1) 시의원은 SLC가 제출한 자료를 토대로, SLC가 전체 7개 필지(블록) 중 분양을 마친 6ㆍ8공구 블록 중 A11블록과 A13블록의 개발이익을 추산한 결과 약 1300억원이 넘을 것이라고 했다.

A11블록의 땅값은 평당 316만원이다. 평당 건설비는 용적률 200%를 적용한 땅값 158만원에 건축비 484만원, 금용비용 등 부대비용 200만원을 더한 약 840만원 규모로 추산된다.

SLC는 A11블록의 힐스테이트 레이크 송도 1차를 평당 1100만원에 분양했다. 이에 따른 영업이익은 671억원이고, 세전 순이익 230억원, 세후 순이익 160억원이 발생할 것으로 예측했다.

SLC의 이익이 적은 것은 151층 인천타워 건설을 위한 설계ㆍ테스트파일 공사ㆍ인건비 등 기투자비로 860억원을 지출했는데, 이것의 절반인 430억원을 비용으로 계상했기 때문이다.

A13블록(힐스테이트 레이크 송도2차) 또한 기투자비 860억원의 절반인 430억원을 비용으로 계상해 세후 순이익을 305억원으로 추산했다.

하지만 SLC가 주장하는 A11블록의 건축비 484만원은 같은 송도 6ㆍ8공구의 다른 아파트단지 2개의 평균 건축비 약 380만원과 비교했을 때 과하다는 비판을 면하기 어렵다. 게다가 SLC가 주장하는 기투자비 860억원도 아직 검증되지 않았다.

이 때문에 인천경제청과 시의회는 정확한 개발이익 정산을 위해 블록별 정산을 요구하고 있다. 김진용 인천경제청장은 "SLC의 건축비는 타 공정과 비교했을 때 월등히 차이 나는 금액이다. 재무회계 실사만으로 검증이 어려운데, 모든 개발 사업을 완료한 8년 뒤에 올해 사업을 실사하는 것은 말이 안 된다. 블록별 사업을 끝낼 때마다 정산하는 게 맞다"고 말했다.

그러나 '블록별 정산은 불가능하다'는 SLC의 입장이 완고하다. 이정근 SLC 대표는 "블록별로 정산하려면 앞으로 사업에 대한 예측가능성이 있어야 하는데, 지금 상태로는 예측이 불가능하다"며 "자금 흐름이 최초 자금 지출부터 최종 수입까지 연결돼있어 중간에 정산하기 어렵다. 계산은 가능하다. 중간 중간에 감사를 받았다. 블록별 정산 추정은 가능하지만 (실제) 정산은 (모든 사업이) 끝난 뒤에 해야 한다"고 말했다.

정창일 의원을 비롯한 시의원들의 질타가 계속되자, 이정근 대표는 "A11블록 사업이 끝나는 게 2019년 7월이다. 내부수익률이 얼마인지 그때 가서 계산할 수 있다"고 하면서도 "블록별 정산으로 손실과 이익 간 자금차이가 날 경우, 시가 보장한다면 주주 의견을 받아 (블록별 정산을 위해) 노력하겠다"고 한발 물러섰다.

블록별 정산의 핵심은 공사비 과다 책정 논란이다. 사업시행자는 공사비를 부풀려 개발이익을 적게 해 초과수익 정산을 회피하고 싶고, 개발이익을 환수해야 하는 인천경제청은 전체 필지 사업 종료 후 정산할 경우 사업들이 혼재돼있어 검증이 어렵기 때문에, 블록별로 하자는 것이다.

김진용 인천경제청장은 "인천경제청이 개발이익 환수를 위해 실사하려고 자료를 달라고 해도 안 줘서 문제가 발생했다. 정산은 간단하다. 7개 필지 10만 2800평을 3100억원에 매각했다. 이중 A11ㆍ13ㆍ14블록 땅값 1600억원이 납부됐다. 분양값, 땅값, 건축비, 금융비용, 부대비용 실사하면 간단하다"며 "정산 방식을 짚고 넘어 가기 위해 14블록 경관 심의를 부결했다. 블록별 정산이 원칙이다. 관철되게 노력하겠다"고 강조했다.