이상한 나라가 있습니다. 돈이 생산적인 곳으로 흐르지 않고 부동산으로만 흘러 부동산 가격이 하늘 높은 줄 모르고 오른 나라입니다. 더 이상 부동산 가격이 오르면 안 될 것 같아 시가(市價)에 세금을 매기자고 했습니다.

그런데 부동산을 가진 사람들이 힘이 셉니다. 거래하는 시가와 세금을 매기는 시가는 다르다며 절반으로 정했습니다. 게다가 실제로 세금을 낼 때에는 그 절반에 다시 절반을 기준으로 세금을 냅니다.

흔히 부동산 보유세라고 하면 재산세와 종합부동산세를 의미합니다. 그런데, 우리나라 세금에는 본세에 부가되는 세금이 여럿 있습니다. 집을 사면 취득세를 내는데, 고지서를 받아보면 취득세 이외에 지방교육세가 20% 붙어 있습니다. 재산세를 낼 때에도 고지서를 잘 보면, 재산세 중 일부 금액에 대해서 20%의 지방교육세가 붙어 있다는 것을 확인할 수 있습니다.

이렇게 종합부동산세와 재산세에 부가되는 농어촌특별세와 지방교육세 이외에도 세금이 더 있습니다. 건축물과 주택에 부과되는 지역자원시설세가 있고, 건물 면적에 따라 부과되는 주민세(재산분)도 있습니다. 부동산을 보유하기 때문에 부담하게 되는 세금을 다 모아보면 다음과 같습니다.

[표 1: 부동산 보유세 현황]
(단위: 조 원)

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▲  부동산 보유세 현황. -자료 : 국세통계연보(국세청), 지방세 통계연감(행정자치부)
ⓒ 홍순탁	관련사진보기

2014년 부과액을 기준으로 13.2조 원이고 실제 징수된 금액은 12.5조 원입니다. 2014년 재산세 과세표준액(과세분)이 2998조 원이므로 실효세율이 0.42%입니다. 국세와 지방세로 나누어 보면, 국세가 0.05%, 지방세가 0.37%입니다. 

이명박 정부의 부동산 보유세 감세효과는?

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▲  지난 2008년 3월 이명박 전 대통령이 국무회의를 주재하면서 의사봉을 두드리고 있다.
ⓒ 청와대 제공	관련사진보기

이명박 정부는 법인세와 소득세를 감세한 것 이외에 재산세와 종합부동산세의 세율도 인하했습니다. 재산세의 경우 2009년에 주택에 적용되는 세율을 인하하고 과세표준 구간도 상향조정 했습니다.

종합부동산세의 경우 2008년에 과세표준 구간 상향조정과 함께 세율을 큰 폭으로 내렸습니다. 최고세율로 보면 주택을 3%에서 2%로, 종합 합산 토지를 4%에서 2%로, 별도 합산 토지를 1.6%에서 0.7%로 인하했습니다.

부동산 보유세 감세조치는 세율인하에만 있지 않았습니다. 재산세와 종합부동산세에 적용되는 공정시장가액 비율의 적용도 늦추었습니다. 공정시장가액 비율이란 공시지가 중 실제 과세하는 금액의 비율입니다. 공시지가란 정부가 과세의 기준을 잡기 위해 발표하는 금액입니다. 개념 상 100%로 적용하는 것이 타당합니다.

당초 도입시 조세저항을 최소화하기 위해 낮게 출발하여 순차적으로 올리도록 되어 있었습니다. 예정대로 적용되었다면 매년 5% 또는 10%씩 인상되어 2016년에는 거의 모든 공정시장가액 비율이 100%가 되었어야 합니다.

하지만, 이명박 정부는 대부분의 공정시장가액 비율을 2009년 이후로 변동시키지 않았습니다. 종합부동산세 중 별도합산 토지에 대해서만 2011년까지 일부 인상했을 뿐입니다. 현재 재산세에 대한 공정시장가액 비율은 60% 또는 70%이고, 종합부동산세는 80%에 머무르고 있습니다.

당연히 부동산 보유세 정상화의 첫 단계는 이명박 정부의 감세조치를 원상회복하는 것입니다. 공정시장가액 비율을 100%로 적용하고, 종합부동산세 세율을 현행보다 50% 올린다고 하면 대략 부동산 보유세가 원상회복 될 것입니다.

공정시장가액 비율이 100%가 된다는 의미는 공시지가 그대로를 기준으로 보유세를 부과한다는 의미가 됩니다. 2014년 기준 재산세가 과세되는 부동산의 공시지가 총액은 현재의 과세표준 보다 약 1500조 원 많은 4588조 원입니다. 여기에 현재 지방세 실효세율 0.37%를 적용하면 16.8조 원이 됩니다.

재산세와 지역자원시설세는 단계별 누진세이기 때문에 과세표준이 늘어나면 적용되는 세율이 올라가게 되어 있습니다. 주택의 재산세를 보면 과세표준이 6천만 원 이하이면 세율이 0.1%이지만, 3억 원을 넘어가면 세율이 0.4%가 됩니다. 그 효과를 무시하고 현재의 실효세율을 적용해도 현재 11.0조 원보다 5.8조 원 늘어나게 됩니다.

종합부동산세 등(농어촌특별세 포함)의 국세의 경우 공정시장가액 비율을 100%로 하고 현재 실효세율의 1.5배 세율을 적용했습니다. 1.5배는 2008년 세율인하를 원상회복하기 위한 조정입니다. 과세표준 증가에 따른 실효세율 인상 효과는 반영하지 않았습니다. 종합부동산세의 경우(주택)도 과세표준이 6억 원 이하이면 세율이 0.5%이지만, 94억 원을 초과하면 세율이 2%가 됩니다.

이렇게 계산하면 1단계 증세 후 종합부동산세 등 국세는 3.2조 원이 되어 현재보다 1.7조 원 증가하게 됩니다. 전체적으로 보면 부동산 보유세가 7.5조 원 증가할 것으로 예상됩니다. 과세표준 증가에 따른 실효세율 인상 효과를 무시했기 때문에 과소 추정한 결과입니다.

[표 2: 부동산 보유세 1단계 증세효과]
(단위: 조 원)

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▲  1단계 보유세 증세효과
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비정상적인 실거래가 반영률 회복이 2단계

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▲  강남 한 아파트 단지의 조감도.
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부동산 보유세 정상화의 두번째 단계는 낮은 실거래가 비율을 정상화 시키는 것입니다. 2006년부터 도입된 실거래가 신고제도로 인해 부동산 실거래가 자료가 누적되어 있습니다. 실거래가 자료와 공시지가를 비교하여 2013년 기준으로 산정한 실거래가 반영률은 아래와 같이 토지 61.2%, 단독주택 59.2%, 공동주택 71.5%입니다.

[표 3: 2013년 기준 실거래가 반영률]

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▲  실거래가 반영률 - 자료: 부동산 공시가격 조정이 지방재정에 미치는 영향에 관한 연구, 국토연구원(2015)
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현재 부동산 보유세는 토지, 건축물, 주택으로 구분되어 과세되고 있습니다. 주택에 대한 실거래가 반영률은 아파트와 단독주택의 실거래가 반영률을 재산세 과세표준 비중으로 가중평균 하면 68.1%가 됩니다. 건축물의 경우 토지와 주택을 평균하면 64.7%가 됩니다.

이렇게 산출한 실거래가 반영률을 활용하여 2014년 기준 실거래가를 추정해 보면 7096조 원이 됩니다. 공시지가에 비해 2500조 원 이상 늘어나게 됩니다.

[표 4  현재 재산세 과세표준, 공시지가 및 실거래가 비교]
(단위: 조 원)

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▲  공시지가와 실거래가 - 자료: 지방세 통계연감(행정자치부)
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1단계 증세와 동일한 방식으로 2단계 증세도 계산할 수 있습니다. 과세표준 증가가 금액으로 2508조 원, 비율로 55%이니 실효세율 인상효과가 1단계 보다 더 크게 나타날 것입니다. 하지만 역시 이를 무시하고 0.37%의 실효세율을 적용했습니다. 결과적으로 지방세가 26.0조원이 되어 1단계 증세에 비해 9.2조 원 증가합니다.

종합부동산세 등 국세도 동일하게 실거래가와 1단계의 실효세율을 적용했습니다. 2단계 증세가 이루어지면 종합부동산세 등도 5.2조 원이 되어 2.0조 원 증가합니다. 2단계 증세에 따라 총 늘어나는 부동산 보유세 총액은 11.2조 원입니다. 거듭 강조하지만 과소 추정한 결과입니다. 

[표 5: 부동산 보유세 2단계 증세효과]
(단위: 조 원)

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▲  2단계 보유세 증세
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부동산 보유세 과세제도를 크게 바꾸는 것이 아니라 현행 제도에서 부과 기준을 실거래가로 바꾸었을 뿐입니다. 그런데 1단계 7.5조 원, 2단계 11.2조 원으로 총 18.7조 원의 증세가 이루어집니다.

실거래가를 기준으로 실효세율을 따져보면, 현재는 0.18% 밖에 안 됩니다. 공시지가 기준으로 부과되는 1단계 증세가 마무리되면 0.28%가 되고, 실거래가 기준으로 부과되는 2단계가 마무리 되어야 0.44%에 도달합니다.

실효세율 0.44%는 현재 부동산 보유세의 과세표준 대비 실효세율 0.42%와 비슷한 수준입니다. 종합부동산세 세율 원상회복에 따른 소폭의 증가만 반영한 수준입니다. 미국이나 영국 같은 선진국의 시가대비 보유세 실효세율이 1%라니 하니, 이렇게 해 봐야 선진국의 절반도 안 됩니다.

[표 6: 증세에 따른 실거래가 실효세율 변화]
(단위: 조 원)

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▲  보유세 실효세율
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서민증세에 비례하여 지속적으로 부동산 보유세를 올리면…

평균적으로 모든 사람이 현재보다 1.5배의 부동산 보유세를 추가로 납부해야 합니다. 비정상적인 보유세를 내면서 너무 오랜 기간을 살아왔기 때문에 변화에 따른 충격이 클 것입니다. 그래서, 서민증세 하는 만큼 부동산 보유세 증세를 하자고 제안하는 것입니다.

우선 지난해에 담뱃세 인상분인 51% 부동산 보유세 증세를 합니다. 이 금액은 1단계 증세에도 미치지 못하는 금액입니다. 그 이후에는 담뱃세가 증세되는 만큼 지속적으로 부동산 보유세도 올립니다. 과세의 근거가 부족해서 부동산 보유세를 늘리지 못하는 것이 아닙니다. 단지 설득논리가 부족할 뿐이라면 서민증세 하는 만큼만 지속적으로 부동산 보유세를 올리면 되지 않을까요?